Koľko platia mladí nájomcovia v Španielsku a prečo u nich kleslo nadmerné zaťaženie nákladmi na bývanie

Consejo de la Juventud de España (CJE) uvádza, že mladý zamestnanec by potreboval 98,7 % svojej mzdy, aby si sám prenajal byt, a 33,6 %, aby si prenajal izbu v zdieľanom byte. Eurostat uvádza, že podiel španielskych nájomcov platiacich trhové nájomné, ktorí boli nadmerne zaťažení nákladmi na bývanie, klesol zo 40,9 % v roku 2021 na 26,8 % v roku 2025, zatiaľ čo podiel osôb vo veku 18–34 rokov žijúcich s rodičmi dosiahol 68,7 %, najviac v celom rade. Z mikroúdajov zisťovania INE o životných podmienkach (ECV) sme zmerali, koľko mladí nájomcovia platia, overili sme, či je pokles nadmerného zaťaženia nákladmi na bývanie selekčným efektom, a postavili sme údaje CJE vedľa nameranej záťaže.

Koľko mladí nájomcovia platia. V roku 2025 medzi osobami vo veku 18–34 rokov, ktoré odišli z domova rodičov a bývali v nájme za trhovú cenu (n = 1 048 osôb v 783 domácnostiach):

• medián plateného nájomného bol 630 eur mesačne, 24,7 % disponibilného príjmu domácnosti;
• medián podielu nákladov na bývanie (nájomné, služby a poplatky, podľa definície Eurostatu) na disponibilnom príjme bol 30,8 %;
• 31,5 % bolo nadmerne zaťažených nákladmi na bývanie, t. j. vydávali na bývanie viac ako 40 % disponibilného príjmu (95% interval 26,8–36,1, bootstrap cez domácnosti). Vo veku 18–29 rokov je to 34,0 % (n = 438);
• z tých, ktorí bývajú sami, bolo nadmerne zaťažených 63,0 % (n = 227).

V roku 2021 bol podiel nadmerne zaťažených v tej istej skupine 42,7 % (n = 852). Pokles, −11,2 percentuálneho bodu, je nepresný: jeho 95% interval siaha od −20,9 do −1,5 percentuálneho bodu.

Naša metóda reprodukuje údaje Eurostatu. Ak rovnako ako Eurostat ponecháme dočasne neprítomných členov domácnosti, naše podiely nadmerne zaťažených podľa právneho vzťahu k bytu (vrátane celku) sa v rokoch 2008–2025 presne zhodujú so zverejnenými mierami Eurostatu v 76 z 84 buniek (právny vzťah × rok) a vo všetkých sa líšia najviac o 0,3 percentuálneho bodu: 26,8 % pri nájomcoch platiacich trhové nájomné v roku 2025, rovnako ako u Eurostatu. Podľa veku, meraného ku koncu príjmového roka, sa presne zhoduje 52 z 54 buniek (najväčší rozdiel 0,1).

Selekcia pri odchode z domova je skutočná. Celoštátny pokles vysvetliť nemôže; pri mladých nájomcoch ju vylúčiť nemožno.

• Odchod z domova je selektívny podľa príjmu. V paneli ECV za roky 2022–2025 odchádzali mladí ľudia z horného kvartilu osobného príjmu z domova rodičov s frekvenciou 23,3 % ročne, oproti 5,8 % pri osobách bez príjmu: štyrikrát častejšie. V paneli 2013–2016 bol tento pomer nižší ako tri (17,2 % oproti 6,3 %). Medzi tými, ktorí odišli, sú aj osoby zaznamenané ako presťahované, ktoré sa nepodarilo dohľadať.
• Nájomcovia všetkých vekových skupín zaznamenali podobné poklesy. V rokoch 2021–2025 klesol podiel nadmerne zaťažených nákladmi na bývanie medzi nájomcami platiacimi trhové nájomné o 13,3 percentuálneho bodu vo veku 35–49 rokov a o 12,0 percentuálneho bodu vo veku 50–64 rokov, oproti 11,2 percentuálneho bodu pri mladých nájomcoch. Toto porovnanie má malú štatistickú silu: rozdiel medzi mladými a skupinou 35–49 rokov je 2,1 percentuálneho bodu s 95% intervalom od −8,8 do 13,0. A nejde o placebo test: náklady na bývanie mladých nájomcov vzrástli o 27,1 % a pri nájomcoch vo veku 35–64 rokov o 14,7 %.
• Tie isté nájomnícke domácnosti boli menej často nadmerne zaťažené. V paneli klesol medzi domácnosťami, ktoré bývali v nájme za trhovú cenu dva po sebe idúce roky, podiel nadmerne zaťažených zo 46,5 % v roku 2022 na 39,1 % v roku 2023 a z 39,1 % na 32,7 % v roku 2024 (zo 40,3 % na 30,3 % pri rovnakých členoch v oboch rokoch). Ich mediánový príjem vzrástol o 10,0 % a 9,5 %.
• Horná hranica sa týka len jedného kanála: toho, že z domova odchádza menej mladých, čo mení, kto je nájomcom. Medzi rokmi 2021 a 2025 vzrástol podiel osôb vo veku 18–34 rokov žijúcich s rodičom zo 64,5 % na 68,7 %, čo zodpovedá 386 160 osobám. Predpokladajme, že by odišli z domova, bývali v nájme v rovnakom podiele ako dnes a všetci boli nadmerne zaťažení.
• Pri všetkých nájomcoch by podiel v roku 2025 bol 28,2 % namiesto 26,8 %: tento kanál môže vysvetliť najviac zhruba desatinu poklesu o 14,1 percentuálneho bodu (10,1 %, alebo 23,1 %, keby si nájom vzal každý z nich).
• Pri mladých nájomcoch dáva tá istá hranica 71,3 % až 144,1 % ich poklesu (124,0 % vo veku 18–29 rokov). Nevylučuje nič.
• Aj v rámci príjmových skupín. Pri mladých nájomcoch pripadá na zmenu ich postavenia v príjmovom rozdelení mladých 2,8 z ich poklesu o 11,2 percentuálneho bodu. Ide o dolnú hranicu selekcie, nie o odhad: najväčšie poklesy v rámci skupín sú tam, kde sa odchody z domova zrútili.

Čo ďalšie sa zmenilo. Medián disponibilného príjmu domácností platiacich trhové nájomné vzrástol medzi zisťovaniami 2021 a 2025 o 43,5 % (príjmy za roky 2020 a 2024); medián ich nákladov na bývanie, meraných v čase rozhovoru, vzrástol o 17,5 %. Príjmy a náklady sa vzťahujú na obdobia rôznej dĺžky. V tých istých nájomníckych domácnostiach bol reťazený rast mediánového príjmu za tieto roky 35,3 %. Keby príjmy nájomcov rástli len tak rýchlo ako ich náklady, pri použití tohto rastu v rámci domácností, bolo by v roku 2025 nadmerne zaťažených 34,8 % nájomcov, nie 26,8 % (37,7 % pri raste príjmov z prierezových údajov, ktorý odráža aj to, kto býva v nájme). Zákon obmedzil každoročnú úpravu nájomného súčasných nájomcov: na zmenu Índice de Garantía de Competitividad do konca roka 2023 a na 3 % v roku 2024, pokiaľ sa nájomca a prenajímateľ nedohodli inak (pri veľkých prenajímateľoch išlo o strop). Index cien nájomného INE ukazuje, že nájomné v existujúcich zmluvách vzrástlo v rokoch 2021–2024 o 7,5 % a v nových zmluvách o 19,3 %.

Údaje CJE a nameraná záťaž odpovedajú na rôzne otázky. Údaj CJE 98,7 % je ponukové nájomné, 1 176 eur za 80 m² zastavanej plochy, vydelené mediánom čistej mzdy zamestnanca vo veku 16–29 rokov, 1 191 eur mesačne. Pýta sa, či by si mladý zamestnanec mohol sám prenajať celý byt za dnešné ponukové nájomné. Údaj 33,6 % sa pýta na to isté pri izbe. ECV sa pýta, koľko platia tí, ktorí už bývajú v nájme. Pri nájomcoch vo veku 16–29 rokov (438 osôb so zaznamenaným nájomným a príjmom):

• medián plateného nájomného je 596 eur, zhruba polovica ponukového nájomného;
• to je 24,4 % mediánového príjmu ich domácnosti;
• rozdiel medzi oboma pomermi má tri zložky. Merané voči vlastnému mediánu ECV pre mladé osoby s príjmom (749 eur mesačne) pripadá na rozdiel medzi ponukovým a plateným nájomným 36,5 %, na vyšší vlastný príjem nájomcov 20,8 % a na zdieľanie domácnosti 42,7 %. Voči mzde, ktorú používa CJE, je rozdelenie 48,7 %, −5,5 % a 56,9 %: rozdelenie závisí od porovnávacieho základu;
• tí, ktorí zdieľajú bývanie so spolubývajúcimi alebo príbuznými, platia medián 180 eur na osobu, 19,3 % vlastného príjmu.

V otázke, ktorú kladie CJE, sa mikroúdaje s CJE zhodujú. Len 0,6 % osôb vo veku 16–29 rokov (0,8 % mladých zamestnancov) má osobný čistý príjem, pri ktorom by ponukové nájomné predstavovalo 40 % alebo menej. CJE zverejňuje aj údaj založený na ECV: 780 eur mesačných nákladov na bývanie pri domácnostiach mladých nájomcov. Náš odhad je 770–785 eur podľa definície veku a skupín právneho vzťahu k bytu; údaj CJE 30 % vyplýva aritmeticky z príjmového menovateľa, ktorý CJE používa; podiel nadmerne zaťažených 48,9 %, ktorý CJE uvádza, sa reprodukovať nepodarilo (35,4 % pri rovnakej definícii domácnosti).

Graf osamostatnenia. Graf CJE za roky 2006–2025 spája dve zisťovania. Jeho poznámka znie: «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». Metodická poznámka CJE uvádza, že nové údaje «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». Samotné ECV ukazuje pre rok 2025 najnižšiu hodnotu od roku 2004 pri ktorejkoľvek z oboch definícií veku; pri veku ku koncu príjmového roka dostávame 14,6 % oproti 14,5 % pri CJE. Nepodarilo sa nám zostaviť rad z EPA, ktorý by reprodukoval miery CJE založené na EPA, takže z EPA nemožno určiť, či by sa pokles v roku 2025 prejavil aj tam.

Predchádzajúce práce. Argument o selekcii a dôvody poklesu už zazneli skôr.

• Výskumník CJE povedal portálu Newtral 30. septembra 2026, že ECV meria domácnosti, ktoré už bývanie majú.
• elDiario.es (29. septembra 2026) pripísal pokles podielu nadmerne zaťažených nájomcov rastu príjmov na dolnom konci rozdelenia a «ahogados invisibles», ktorí zostávajú u rodičov.
• DatosRTVE (2. októbra 2026) porovnal ponukové a platené nájomné a príjmy domácností a jednotlivcov v tých istých mikroúdajoch.
• FEDEA (september 2026) vypočítala záťaž podľa právneho vzťahu k bytu z ECV a poznamenala, že časť zlepšenia «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Čo pridávame:

• hornú hranicu pre jediný kanál;
• porovnanie vekových skupín a panel nájomcov, ktorí v nájme zostávajú;
• gradient odchodov z domova podľa predchádzajúceho príjmu v štyroch paneloch;
• rozklad údaja 98,7 % voči dvom porovnávacím základom;
• prehľad zmien v terénnom zbere ECV zostavený z publikácií INE. Rozhovory sa presunuli z jesene (2017–2021) na február–máj (2023–2025), čím sa skrátil čas medzi príjmovým rokom a meraným nájomným.