Kolik platí mladí nájemníci ve Španělsku a proč u nich klesla míra příliš vysokých nákladů na bydlení

Consejo de la Juventud de España (CJE) uvádí, že mladý zaměstnanec by potřeboval 98,7 % své mzdy, aby si sám pronajal byt, a 33,6 %, aby si pronajal pokoj ve sdíleném bytě. Eurostat uvádí, že podíl španělských nájemníků platících tržní nájemné, kteří měli příliš vysoké náklady na bydlení, klesl ze 40,9 % v roce 2021 na 26,8 % v roce 2025, zatímco podíl osob ve věku 18–34 let žijících s rodiči dosáhl 68,7 %, nejvíce v celé řadě. Z mikrodat šetření INE o životních podmínkách (ECV) jsme změřili, kolik mladí nájemníci platí, ověřili jsme, zda je pokles podílu osob s příliš vysokými náklady na bydlení selekčním efektem, a postavili jsme údaje CJE vedle naměřené zátěže.

Kolik mladí nájemníci platí. V roce 2025 mezi osobami ve věku 18–34 let, které odešly z domova rodičů a bydlely v nájmu za tržní cenu (n = 1 048 osob v 783 domácnostech):

• medián placeného nájemného činil 630 eur měsíčně, 24,7 % disponibilního příjmu domácnosti;
• medián zátěže nákladů na bydlení (nájemné, služby a poplatky, podle definice Eurostatu) činil 30,8 %;
• 31,5 % mělo příliš vysoké náklady na bydlení, tj. vydávalo na bydlení více než 40 % disponibilního příjmu (95% interval 26,8–36,1, bootstrap přes domácnosti). Ve věku 18–29 let je to 34,0 % (n = 438);
• z těch, kdo bydlí sami, mělo příliš vysoké náklady na bydlení 63,0 % (n = 227).

V roce 2021 činila míra příliš vysokých nákladů na bydlení u téže skupiny 42,7 % (n = 852). Pokles, −11,2 procentního bodu, je nepřesný: jeho 95% interval sahá od −20,9 do −1,5 procentního bodu.

Naše metoda reprodukuje údaje Eurostatu. Pokud stejně jako Eurostat ponecháme dočasně nepřítomné členy domácnosti, naše míry příliš vysokých nákladů na bydlení podle právního důvodu užívání bytu (včetně celku) se v letech 2008–2025 přesně shodují se zveřejněnými mírami Eurostatu v 76 z 84 buněk (právní důvod × rok) a ve všech se liší nejvýše o 0,3 procentního bodu: 26,8 % u nájemníků platících tržní nájemné v roce 2025, stejně jako u Eurostatu. Podle věku, měřeného ke konci příjmového roku, se přesně shoduje 52 z 54 buněk (největší rozdíl 0,1).

Selekce při odchodu z domova je skutečná. Celostátní pokles vysvětlit nemůže; u mladých nájemníků ji vyloučit nelze.

• Odchod z domova je selektivní podle příjmu. V panelu ECV za roky 2022–2025 odcházeli mladí lidé z horního kvartilu osobního příjmu z domova rodičů s četností 23,3 % ročně, oproti 5,8 % u osob bez příjmu: čtyřikrát častěji. V panelu 2013–2016 byl tento poměr nižší než tři (17,2 % oproti 6,3 %). Mezi těmi, kdo odešli, jsou i osoby zaznamenané jako přestěhované, které se nepodařilo dohledat.
• Nájemníci všech věkových skupin zaznamenali podobné poklesy. V letech 2021–2025 klesla míra příliš vysokých nákladů na bydlení u nájemníků platících tržní nájemné o 13,3 procentního bodu ve věku 35–49 let a o 12,0 procentního bodu ve věku 50–64 let, oproti 11,2 procentního bodu u mladých nájemníků. Toto srovnání má malou statistickou sílu: rozdíl mezi mladými a skupinou 35–49 let je 2,1 procentního bodu s 95% intervalem od −8,8 do 13,0. A nejde o placebo test: náklady na bydlení mladých nájemníků vzrostly o 27,1 % a u nájemníků ve věku 35–64 let o 14,7 %.
• Tytéž nájemnické domácnosti měly méně často příliš vysoké náklady. V panelu klesl mezi domácnostmi, které bydlely v nájmu za tržní cenu dva po sobě jdoucí roky, podíl domácností s příliš vysokými náklady na bydlení ze 46,5 % v roce 2022 na 39,1 % v roce 2023 a ze 39,1 % na 32,7 % v roce 2024 (ze 40,3 % na 30,3 % při stejných členech v obou letech). Jejich mediánový příjem vzrostl o 10,0 % a 9,5 %.
• Horní mez se týká jen jednoho kanálu: toho, že z domova odchází méně mladých, což mění, kdo je nájemníkem. Mezi lety 2021 a 2025 vzrostl podíl osob ve věku 18–34 let žijících s rodičem z 64,5 % na 68,7 %, což odpovídá 386 160 osobám. Předpokládejme, že by odešly z domova, bydlely v nájmu ve stejném podílu jako dnes a všechny měly příliš vysoké náklady na bydlení.
• U všech nájemníků by míra v roce 2025 činila 28,2 % místo 26,8 %: tento kanál může vysvětlit nejvýše zhruba desetinu poklesu o 14,1 procentního bodu (10,1 %, nebo 23,1 %, kdyby si nájem vzal každý z nich).
• U mladých nájemníků dává táž mez 71,3 % až 144,1 % jejich poklesu (124,0 % ve věku 18–29 let). Nevylučuje nic.
• I uvnitř příjmových skupin. U mladých nájemníků připadá na změnu jejich postavení v příjmovém rozdělení mladých 2,8 z jejich poklesu o 11,2 procentního bodu. Jde o dolní mez selekce, nikoli o odhad: největší poklesy uvnitř skupin jsou tam, kde se odchody z domova zhroutily.

Co dalšího se změnilo. Medián disponibilního příjmu domácností platících tržní nájemné vzrostl mezi šetřeními 2021 a 2025 o 43,5 % (příjmy za roky 2020 a 2024); medián jejich nákladů na bydlení, měřených v době rozhovoru, vzrostl o 17,5 %. Příjmy a náklady se vztahují k obdobím různé délky. V týchž nájemnických domácnostech činil řetězený růst mediánového příjmu za tato léta 35,3 %. Kdyby příjmy nájemníků rostly jen tak rychle jako jejich náklady, při použití tohoto růstu uvnitř domácností, mělo by v roce 2025 příliš vysoké náklady na bydlení 34,8 % nájemníků, nikoli 26,8 % (37,7 % při růstu příjmů z průřezových dat, který odráží i to, kdo bydlí v nájmu). Zákon omezil každoroční úpravu nájemného stávajících nájemníků: na změnu Índice de Garantía de Competitividad do konce roku 2023 a na 3 % v roce 2024, pokud se nájemník a pronajímatel nedohodli jinak (u velkých pronajímatelů šlo o strop). Index cen nájemného INE ukazuje, že nájemné ve stávajících smlouvách vzrostlo v letech 2021–2024 o 7,5 % a v nových smlouvách o 19,3 %.

Údaje CJE a naměřená zátěž odpovídají na různé otázky. Údaj CJE 98,7 % je nabídkové nájemné, 1 176 eur za 80 m² zastavěné plochy, vydělené mediánem čisté mzdy zaměstnance ve věku 16–29 let, 1 191 eur měsíčně. Ptá se, zda by si mladý zaměstnanec mohl sám pronajmout celý byt za dnešní nabídkové nájemné. Údaj 33,6 % se ptá na totéž u pokoje. ECV se ptá, kolik platí ti, kdo už v nájmu bydlí. U nájemníků ve věku 16–29 let (438 osob se zaznamenaným nájemným a příjmem):

• medián placeného nájemného je 596 eur, zhruba polovina nabídkového nájemného;
• to je 24,4 % mediánového příjmu jejich domácnosti;
• rozdíl mezi oběma poměry má tři složky. Měřeno vůči vlastnímu mediánu ECV pro mladé osoby s příjmem (749 eur měsíčně) připadá na rozdíl mezi nabídkovým a placeným nájemným 36,5 %, na vyšší vlastní příjem nájemníků 20,8 % a na sdílení domácnosti 42,7 %. Vůči mzdě, kterou používá CJE, je rozdělení 48,7 %, −5,5 % a 56,9 %: rozdělení závisí na srovnávacím základu;
• ti, kdo sdílejí bydlení se spolubydlícími nebo příbuznými, platí medián 180 eur na osobu, 19,3 % vlastního příjmu.

V otázce, kterou si klade sám CJE, se mikrodata s CJE shodují. Jen 0,6 % osob ve věku 16–29 let (0,8 % mladých zaměstnanců) má osobní čistý příjem, při kterém by nabídkové nájemné představovalo 40 % nebo méně. CJE zveřejňuje také údaj založený na ECV: 780 eur měsíčních nákladů na bydlení u domácností mladých nájemníků. Náš odhad činí 770–785 eur podle definice věku a skupin právních důvodů užívání; údaj CJE 30 % vyplývá aritmeticky z příjmového jmenovatele, který CJE používá; míru příliš vysokých nákladů na bydlení 48,9 %, kterou CJE uvádí, se reprodukovat nepodařilo (35,4 % při stejné definici domácnosti).

Graf osamostatnění. Graf CJE za roky 2006–2025 spojuje dvě šetření. Jeho poznámka zní: «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». Metodická poznámka CJE uvádí, že nové údaje «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». Samotné ECV ukazuje pro rok 2025 nejnižší hodnotu od roku 2004 při kterékoli z obou definic věku; při věku ke konci příjmového roku dostáváme 14,6 % oproti 14,5 % u CJE. Nepodařilo se nám sestavit řadu z EPA, která by reprodukovala míry CJE založené na EPA, takže z EPA nelze určit, zda by se pokles v roce 2025 projevil i tam.

Předchozí práce. Argument o selekci a důvody poklesu už zazněly dříve.

• Výzkumník CJE řekl serveru Newtral 30. září 2026, že ECV měří domácnosti, které už bydlení mají.
• elDiario.es (29. září 2026) přičetl pokles podílu nájemníků s příliš vysokými náklady na bydlení růstu příjmů na dolním konci rozdělení a «ahogados invisibles», kteří zůstávají u rodičů.
• DatosRTVE (2. října 2026) porovnal nabídkové a placené nájemné a příjmy domácností a jednotlivců v týchž mikrodatech.
• FEDEA (září 2026) spočítala zátěž podle právního důvodu užívání z ECV a poznamenala, že část zlepšení «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Co přidáváme:

• horní mez pro jediný kanál;
• srovnání věkových skupin a panel nájemníků, kteří v nájmu zůstávají;
• gradient odchodů z domova podle předchozího příjmu ve čtyřech panelech;
• rozklad údaje 98,7 % vůči dvěma srovnávacím základům;
• přehled změn v terénním sběru ECV sestavený z publikací INE. Rozhovory se přesunuly z podzimu (2017–2021) na únor–květen (2023–2025), čímž se zkrátila doba mezi příjmovým rokem a měřeným nájemným.