Ile płacą młodzi najemcy w Hiszpanii i dlaczego spadł wśród nich odsetek przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi

Consejo de la Juventud de España (CJE) podaje, że młody pracownik najemny potrzebowałby 98,7% swojego wynagrodzenia, aby sam wynająć mieszkanie, i 33,6%, aby wynająć pokój we współdzielonym mieszkaniu. Eurostat podaje, że odsetek hiszpańskich najemców płacących czynsz rynkowy, którzy byli przeciążeni wydatkami mieszkaniowymi, spadł z 40,9% w 2021 r. do 26,8% w 2025 r., podczas gdy odsetek osób w wieku 18–34 lat mieszkających z rodzicami osiągnął 68,7%, najwyższy poziom w swojej serii. Na podstawie mikrodanych z badania warunków życia INE (ECV) zmierzyliśmy, ile płacą młodzi najemcy, sprawdziliśmy, czy spadek przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi jest efektem selekcji, i zestawiliśmy dane CJE ze zmierzonym obciążeniem.

Ile płacą młodzi najemcy. W 2025 r. wśród osób w wieku 18–34 lat, które wyprowadziły się z domu rodzinnego i wynajmowały mieszkanie po cenie rynkowej (n = 1 048 osób w 783 gospodarstwach domowych):

• mediana płaconego czynszu wyniosła 630 euro miesięcznie, 24,7% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego;
• mediana obciążenia wydatkami mieszkaniowymi (czynsz, media i opłaty, według definicji Eurostatu) wyniosła 30,8%;
• 31,5% było przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi, czyli przeznaczało na mieszkanie ponad 40% dochodu rozporządzalnego (przedział 95% 26,8–36,1, bootstrap po gospodarstwach domowych). W wieku 18–29 lat odsetek ten wynosi 34,0% (n = 438);
• wśród osób mieszkających samotnie przeciążonych było 63,0% (n = 227).

W 2021 r. odsetek przeciążonych w tej samej grupie wynosił 42,7% (n = 852). Spadek, −11,2 punktu procentowego, jest oszacowany nieprecyzyjnie: jego przedział 95% sięga od −20,9 do −1,5 punktu procentowego.

Nasza metoda odtwarza dane Eurostatu. Gdy, tak jak Eurostat, uwzględniamy czasowo nieobecnych członków gospodarstwa domowego, nasze wskaźniki przeciążenia według tytułu prawnego do mieszkania (łącznie z ogółem) pokrywają się dokładnie z opublikowanymi wskaźnikami Eurostatu w 76 z 84 komórek (tytuł prawny × rok) za lata 2008–2025, a we wszystkich różnią się najwyżej o 0,3 punktu procentowego: 26,8% dla najemców płacących czynsz rynkowy w 2025 r., tak jak u Eurostatu. Według wieku, liczonego na koniec roku dochodowego, 52 z 54 komórek pokrywają się dokładnie (największa różnica 0,1).

Selekcja przy wyprowadzce z domu rodzinnego jest realna. Nie może wyjaśnić spadku w skali kraju; w przypadku młodych najemców nie można jej wykluczyć.

• Wyprowadzki z domu rodzinnego są selektywne według dochodu. W panelu ECV za lata 2022–2025 młodzi z najwyższego kwartyla dochodu osobistego wyprowadzali się z domu rodzinnego w tempie 23,3% rocznie, wobec 5,8% wśród osób bez dochodu: cztery razy częściej. W panelu z lat 2013–2016 stosunek ten był mniejszy niż trzy (17,2% wobec 6,3%). Wśród osób, które się wyprowadziły, są osoby zarejestrowane jako przeprowadzone, których nie odnaleziono.
• Najemcy w każdym wieku odnotowali podobne spadki. W latach 2021–2025 odsetek przeciążonych wśród najemców płacących czynsz rynkowy spadł o 13,3 punktu procentowego w wieku 35–49 lat i o 12,0 punktu w wieku 50–64 lata, wobec 11,2 punktu wśród młodych najemców. To porównanie ma niewielką moc statystyczną: różnica między młodymi a osobami w wieku 35–49 lat wynosi 2,1 punktu procentowego, z przedziałem 95% od −8,8 do 13,0. Nie jest to też test placebo: wydatki mieszkaniowe młodych najemców wzrosły o 27,1%, a najemców w wieku 35–64 lata o 14,7%.
• Te same gospodarstwa najemców rzadziej były przeciążone. W panelu gospodarstwa domowe, które wynajmowały po cenie rynkowej przez dwa kolejne lata, przeszły z 46,5% przeciążonych w 2022 r. do 39,1% w 2023 r. oraz z 39,1% do 32,7% w 2024 r. (z 40,3% do 30,3% przy tych samych członkach w obu latach). Ich mediana dochodu wzrosła o 10,0% i 9,5%.
• Górna granica obejmuje tylko jeden kanał: to, że mniej młodych wyprowadza się z domu, co zmienia to, kto jest najemcą. W latach 2021–2025 odsetek osób w wieku 18–34 lat mieszkających z rodzicem wzrósł z 64,5% do 68,7%, co odpowiada 386 160 osobom. Załóżmy, że wyprowadziłyby się z domu, wynajmowały w obecnym odsetku i wszystkie były przeciążone.
• Dla wszystkich najemców wskaźnik w 2025 r. wyniósłby 28,2% zamiast 26,8%: ten kanał może wyjaśnić najwyżej około jednej dziesiątej spadku o 14,1 punktu procentowego (10,1%, lub 23,1%, gdyby każda z tych osób wynajmowała).
• Dla młodych najemców ta sama granica daje od 71,3% do 144,1% ich spadku (124,0% w wieku 18–29 lat). Niczego nie wyklucza.
• Także w obrębie grup dochodowych. Wśród młodych najemców zmiana ich pozycji w rozkładzie dochodów młodych odpowiada za 2,8 z 11,2 punktu procentowego ich spadku. To dolna granica selekcji, a nie jej oszacowanie: największe spadki w obrębie grup występują tam, gdzie wyprowadzki z domu załamały się.

Co jeszcze się zmieniło. Mediana dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych płacących czynsz rynkowy wzrosła o 43,5% między badaniami z 2021 i 2025 r. (dochody z 2020 i 2024 r.); mediana ich wydatków mieszkaniowych, mierzonych w momencie wywiadu, wzrosła o 17,5%. Dochody i wydatki dotyczą okresów o różnej długości. W tych samych gospodarstwach najemców łańcuchowy wzrost mediany dochodu w tych latach wyniósł 35,3%. Gdyby dochody najemców rosły tylko tak szybko jak ich wydatki, przy zastosowaniu tego wzrostu w obrębie gospodarstw, w 2025 r. przeciążonych byłoby 34,8% najemców, a nie 26,8% (37,7% przy wzroście dochodów z danych przekrojowych, który odzwierciedla też to, kto wynajmuje). Ustawa ograniczyła roczną waloryzację czynszów dotychczasowych najemców: do zmiany Índice de Garantía de Competitividad do końca 2023 r. i do 3% w 2024 r., chyba że najemca i wynajmujący uzgodnili inaczej (dla dużych wynajmujących był to pułap). Indeks cen najmu INE pokazuje, że czynsze w dotychczasowych umowach wzrosły od 2021 do 2024 r. o 7,5%, a w nowych umowach o 19,3%.

Dane CJE i zmierzone obciążenie odpowiadają na różne pytania. Wskaźnik CJE 98,7% to czynsz ofertowy, 1 176 euro za 80 m² powierzchni całkowitej, podzielony przez medianę wynagrodzenia netto pracownika najemnego w wieku 16–29 lat, 1 191 euro miesięcznie. Odpowiada na pytanie, czy młody pracownik najemny mógłby sam wynająć całe mieszkanie po dzisiejszej cenie ofertowej. Wskaźnik 33,6% zadaje to samo pytanie w odniesieniu do pokoju. ECV pyta, ile płacą ci, którzy już wynajmują. Dla najemców w wieku 16–29 lat (438 osób z zarejestrowanym czynszem i dochodem):

• mediana płaconego czynszu wynosi 596 euro, mniej więcej połowę czynszu ofertowego;
• to 24,4% mediany dochodu ich gospodarstwa domowego;
• różnica między tymi dwoma wskaźnikami ma trzy składowe. W odniesieniu do mediany ECV dla młodych osób z dochodem (749 euro miesięcznie) czynsz ofertowy w porównaniu z płaconym odpowiada za 36,5%, wyższy dochód własny najemców za 20,8%, a wspólne gospodarstwo domowe za 42,7%. W odniesieniu do wynagrodzenia przyjętego przez CJE podział wynosi 48,7%, −5,5% i 56,9%: podział zależy od punktu odniesienia;
• osoby dzielące mieszkanie ze współlokatorami lub krewnymi płacą medianę 180 euro na osobę, 19,3% własnego dochodu.

W pytaniu, które stawia sam CJE, mikrodane zgadzają się z CJE. Tylko 0,6% osób w wieku 16–29 lat (0,8% młodych pracowników najemnych) ma osobisty dochód netto, przy którym czynsz ofertowy pochłaniałby 40% lub mniej. CJE publikuje też wartość opartą na ECV: 780 euro miesięcznych wydatków mieszkaniowych w gospodarstwach domowych młodych najemców. Nasze oszacowanie wynosi 770–785 euro, w zależności od definicji wieku i grup tytułów prawnych; podawany przez CJE wskaźnik 30% wynika arytmetycznie z przyjętego przez CJE mianownika dochodowego; podawanego przez CJE wskaźnika przeciążenia 48,9% nie udaje się odtworzyć (35,4% przy tej samej definicji gospodarstwa domowego).

Wykres usamodzielnienia. Wykres CJE za lata 2006–2025 łączy dwa badania. Przypis do niego brzmi: «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». Nota metodologiczna CJE stwierdza, że nowe dane «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». Samo ECV daje dla 2025 r. najniższy poziom od 2004 r. przy każdej z dwóch definicji wieku; przy wieku liczonym na koniec roku dochodowego otrzymujemy 14,6% wobec 14,5% według CJE. Nie udało nam się zbudować szeregu z EPA, który odtwarzałby wskaźniki CJE oparte na EPA, więc na podstawie EPA nie można stwierdzić, czy spadek z 2025 r. byłby tam widoczny.

Wcześniejsze prace. Argument o selekcji i przyczyny spadku przedstawiano już wcześniej.

• Badacz CJE powiedział portalowi Newtral 30 września 2026 r., że ECV mierzy gospodarstwa domowe, które już mają mieszkanie.
• elDiario.es (29 września 2026 r.) przypisał spadek odsetka przeciążonych najemców wzrostowi dochodów na dole rozkładu oraz «ahogados invisibles», którzy zostają u rodziców.
• DatosRTVE (2 października 2026 r.) porównał czynsze ofertowe i płacone oraz dochody gospodarstw domowych i osób w tych samych mikrodanych.
• FEDEA (wrzesień 2026 r.) obliczyła obciążenie według tytułu prawnego na podstawie ECV i zauważyła, że część poprawy «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Co dodajemy:

• górną granicę dla jednego kanału;
• porównanie grup wieku i panel najemców, którzy nadal wynajmują;
• gradient wyprowadzek z domu według wcześniejszego dochodu w czterech panelach;
• dekompozycję wskaźnika 98,7% przy dwóch punktach odniesienia;
• zestawienie, na podstawie komunikatów INE, zmian w badaniu terenowym ECV. Wywiady przeniesiono z jesieni (2017–2021) na luty–maj (2023–2025), co skróciło odstęp między rokiem dochodowym a mierzonym czynszem.