Lo que pagan los inquilinos jóvenes en España y por qué bajó su sobrecarga

El Consejo de la Juventud de España (CJE) informa de que una persona joven asalariada necesitaría el 98,7 % de su salario para alquilar sola una vivienda, y el 33,6 % para alquilar una habitación en un piso compartido. Eurostat informa de que el porcentaje de inquilinos españoles en alquiler a precio de mercado con sobrecarga por gastos de vivienda bajó del 40,9 % en 2021 al 26,8 % en 2025, mientras que el porcentaje de personas de 18 a 34 años que viven con sus padres alcanzó el 68,7 %, el más alto de su serie. Medimos lo que pagan los inquilinos jóvenes con los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) del INE, contrastamos si la caída de la sobrecarga es un efecto de selección y pusimos las cifras del CJE junto a la carga medida.

Lo que pagan los inquilinos jóvenes. En 2025, entre las personas de 18 a 34 años que habían dejado el hogar de sus padres y vivían de alquiler a precio de mercado (n = 1048 personas en 783 hogares):

• el alquiler mediano pagado fue de 630 € al mes, el 24,7 % de la renta disponible del hogar;
• la carga mediana por gastos de vivienda (alquiler, suministros y cuotas, según la definición de Eurostat) fue del 30,8 %;
• el 31,5 % sufría sobrecarga, es decir, destinaba a la vivienda más del 40 % de la renta disponible (intervalo del 95 %: 26,8–36,1, bootstrap por hogares). Entre los 18 y los 29 años, la cifra es del 34,0 % (n = 438);
• entre quienes viven solos, el 63,0 % sufría sobrecarga (n = 227).

En 2021, la sobrecarga de ese mismo grupo era del 42,7 % (n = 852). La caída, de −11,2 puntos, es imprecisa: su intervalo del 95 % va de −20,9 a −1,5 puntos.

Nuestro método reproduce las cifras de Eurostat. Si se mantienen los miembros del hogar temporalmente ausentes, como hace Eurostat, nuestras tasas de sobrecarga por gastos de vivienda según el régimen de tenencia (incluido el total) coinciden exactamente con las publicadas por Eurostat en 76 de las 84 celdas de régimen y año de 2008–2025, y en todas ellas quedan a 0,3 puntos o menos: un 26,8 % para los inquilinos a precio de mercado en 2025, como Eurostat. Por edad, con la edad al final del año de referencia de los ingresos, 52 de las 54 celdas coinciden exactamente (la mayor diferencia es de 0,1).

La selección en la emancipación es real. No puede explicar la caída nacional; en los inquilinos jóvenes no puede descartarse.

• La emancipación selecciona por renta. En el panel de la ECV de 2022–2025, los jóvenes del cuartil superior de renta personal dejaban el hogar de sus padres a un ritmo del 23,3 % anual, frente al 5,8 % de quienes no tenían ingresos: cuatro veces más a menudo. En el panel de 2013–2016 la razón era inferior a tres (17,2 % frente a 6,3 %). Entre quienes se van se cuentan personas que constan como mudadas y no localizadas.
• Los inquilinos de todas las edades registraron caídas parecidas. De 2021 a 2025, la sobrecarga de los inquilinos a precio de mercado bajó 13,3 puntos entre los 35 y los 49 años y 12,0 puntos entre los 50 y los 64, frente a 11,2 puntos entre los inquilinos jóvenes. Esa comparación tiene poca potencia: la diferencia entre los jóvenes y el grupo de 35 a 49 años es de 2,1 puntos, con un intervalo del 95 % de −8,8 a 13,0. Y no es un placebo: los gastos de vivienda de los inquilinos jóvenes subieron un 27,1 % y los de los inquilinos de 35 a 64 años, un 14,7 %.
• Los mismos hogares inquilinos pasaron a tener menos sobrecarga. En el panel, los hogares que vivían de alquiler a precio de mercado dos años seguidos pasaron de un 46,5 % con sobrecarga en 2022 a un 39,1 % en 2023, y de un 39,1 % a un 32,7 % en 2024 (del 40,3 % al 30,3 % con los mismos miembros en ambos años). Su renta mediana subió un 10,0 % y un 9,5 %.
• La cota limita un solo canal: que se emancipen menos jóvenes, lo que cambia quién es inquilino. Entre 2021 y 2025, el porcentaje de personas de 18 a 34 años que viven con alguno de sus padres subió del 64,5 % al 68,7 %, el equivalente a 386.160 personas. Supongamos que se hubieran emancipado, que hubieran alquilado en la proporción actual y que todas tuvieran sobrecarga.
• Para el conjunto de los inquilinos, la tasa de 2025 sería del 28,2 % en lugar del 26,8 %: este canal puede explicar como mucho alrededor de una décima parte de la caída de 14,1 puntos (el 10,1 %, o el 23,1 % si todas ellas hubieran alquilado).
• Para los inquilinos jóvenes, la misma cota da entre el 71,3 % y el 144,1 % de su caída (el 124,0 % entre los 18 y los 29 años). No descarta nada.
• También dentro de los grupos de renta. Entre los inquilinos jóvenes, el cambio de su posición en la distribución de la renta de los jóvenes explica 2,8 de sus 11,2 puntos de caída. Es una cota inferior de la selección, no una estimación: las mayores caídas dentro de los grupos se dan donde la emancipación se desplomó.

Qué más cambió. La renta disponible mediana de los hogares en alquiler a precio de mercado subió un 43,5 % entre las encuestas de 2021 y de 2025 (ingresos de 2020 y de 2024); sus gastos de vivienda medianos, medidos en la entrevista, subieron un 17,5 %. Ingresos y gastos se refieren a periodos de distinta duración. Dentro de los mismos hogares inquilinos, el crecimiento encadenado de la renta mediana en esos años fue del 35,3 %. Si la renta de los inquilinos solo hubiera crecido al mismo ritmo que sus gastos, tomando ese crecimiento dentro de los hogares, el 34,8 % de los inquilinos habría tenido sobrecarga en 2025, no el 26,8 % (el 37,7 % con el crecimiento de la renta de la sección transversal, que refleja también quién alquila). La ley limitó la actualización anual de las rentas de los contratos en vigor: a la variación del Índice de Garantía de Competitividad hasta el final de 2023 y al 3 % en 2024, salvo que inquilino y arrendador acordaran otra cosa (para los grandes tenedores, un tope). El índice de precios de vivienda en alquiler del INE muestra que las rentas de los contratos existentes subieron un 7,5 % de 2021 a 2024, y las de los nuevos contratos, un 19,3 %.

Las cifras del CJE y la carga medida responden a preguntas distintas. El 98,7 % del CJE es un alquiler de oferta, 1176 € por 80 m² construidos, dividido entre el salario neto mediano de una persona asalariada de 16 a 29 años, 1191 € al mes. Pregunta si una persona joven asalariada podría alquilar sola una vivienda entera al precio de oferta actual. Su 33,6 % pregunta lo mismo sobre una habitación. La ECV pregunta qué pagan quienes ya viven de alquiler. Para los inquilinos de 16 a 29 años (438 personas con un alquiler y unos ingresos registrados):

• el alquiler mediano pagado es de 596 €, alrededor de la mitad del alquiler de oferta;
• eso es el 24,4 % de la renta mediana de su hogar;
• la diferencia entre los dos cocientes tiene tres partes. Si se mide con la mediana de la propia ECV para los jóvenes con ingresos (749 € al mes), el alquiler de oferta frente al pagado explica el 36,5 %, la mayor renta propia de los inquilinos el 20,8 % y compartir hogar el 42,7 %. Con el salario del CJE, el reparto es del 48,7 %, −5,5 % y 56,9 %: el reparto depende de la referencia;
• quienes comparten con compañeros de piso o familiares pagan una mediana de 180 € cada uno, el 19,3 % de sus propios ingresos.

En la pregunta del propio CJE, los microdatos coinciden con él. Solo el 0,6 % de las personas de 16 a 29 años (el 0,8 % de los jóvenes asalariados) tienen unos ingresos netos personales con los que el alquiler de oferta supondría el 40 % o menos. El CJE también publica una cifra basada en la ECV: 780 € de gastos mensuales de vivienda para los hogares jóvenes en alquiler. Nuestra estimación es de 770–785 € según la definición de edad y los grupos de régimen de tenencia; su 30 % se deriva aritméticamente de su propio denominador de renta; su 48,9 % de sobrecarga no se reproduce (35,4 % con la misma definición de hogar).

El gráfico de emancipación. El gráfico 2006–2025 del CJE une dos encuestas. Su nota dice «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». La nota metodológica del CJE dice que las nuevas cifras «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». La ECV por sí sola sitúa 2025 en su nivel más bajo desde 2004, con cualquiera de las dos definiciones de edad; con la edad al final del año de referencia de los ingresos obtenemos un 14,6 %, frente al 14,5 % del CJE. No pudimos construir una serie de la EPA que reproduzca las tasas de la EPA del CJE, así que la EPA no permite saber si la caída de 2025 se vería también en ella.

Trabajos previos. El argumento de la selección y las razones de la caída ya se habían planteado antes.

• Un investigador del CJE dijo a Newtral el 30 de septiembre de 2026 que la ECV mide hogares que ya tienen vivienda.
• elDiario.es (29 de septiembre de 2026) atribuyó la caída del porcentaje de inquilinos con sobrecarga al crecimiento de la renta en la parte baja de la distribución y a los «ahogados invisibles» que se quedan con sus padres.
• DatosRTVE (2 de octubre de 2026) comparó los alquileres de oferta y los pagados, y las rentas de los hogares y las personales, con los mismos microdatos.
• FEDEA (septiembre de 2026) calculó la carga por régimen de tenencia a partir de la ECV y señaló que parte de la mejora «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Lo que aportamos:

• la cota de un solo canal;
• la comparación por edades y el panel de inquilinos que siguen siéndolo;
• el gradiente de emancipación según la renta previa en cuatro paneles;
• la descomposición del 98,7 % con dos referencias;
• una recopilación, a partir de las publicaciones del INE, de los cambios en el trabajo de campo de la ECV. Las entrevistas pasaron del otoño (2017–2021) a febrero–mayo (2023–2025), lo que acortó el desfase entre el año de los ingresos y el alquiler medido.