Τι πληρώνουν οι νέοι ενοικιαστές στην Ισπανία και γιατί μειώθηκε η υπερβολική επιβάρυνσή τους με δαπάνες στέγασης

Το Consejo de la Juventud de España (CJE) αναφέρει ότι ένας νέος μισθωτός θα χρειαζόταν το 98,7% του μισθού του για να νοικιάσει μόνος του μια κατοικία και το 33,6% για να νοικιάσει ένα δωμάτιο σε διαμέρισμα με συγκατοίκους. Η Eurostat αναφέρει ότι το ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης με δαπάνες στέγασης των ενοικιαστών με ενοίκιο σε τιμή αγοράς στην Ισπανία μειώθηκε από 40,9% το 2021 σε 26,8% το 2025, ενώ το ποσοστό των ατόμων 18–34 ετών που ζουν με τους γονείς τους έφτασε το 68,7%, το υψηλότερο της σειράς του. Μετρήσαμε τι πληρώνουν οι νέοι ενοικιαστές με βάση τα μικροδεδομένα της έρευνας συνθηκών διαβίωσης του INE (ECV), ελέγξαμε αν η μείωση της υπερβολικής επιβάρυνσης είναι αποτέλεσμα επιλογής και θέσαμε τα στοιχεία του CJE δίπλα στη μετρημένη επιβάρυνση.

Τι πληρώνουν οι νέοι ενοικιαστές. Το 2025, μεταξύ των ατόμων 18–34 ετών που είχαν φύγει από το πατρικό τους σπίτι και νοίκιαζαν σε τιμή αγοράς (n = 1.048 άτομα σε 783 νοικοκυριά):

• το διάμεσο καταβαλλόμενο ενοίκιο ήταν 630 ευρώ τον μήνα, το 24,7% του διαθέσιμου εισοδήματος του νοικοκυριού·
• η διάμεση επιβάρυνση με δαπάνες στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και τέλη, κατά τον ορισμό της Eurostat) ήταν 30,8%·
• το 31,5% ήταν υπερβολικά επιβαρυμένοι, δηλαδή δαπανούσαν για τη στέγαση πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος (95% ΔΕ 26,8–36,1, bootstrap ανά νοικοκυριό). Για τις ηλικίες 18–29 ετών το ποσοστό είναι 34,0% (n = 438)·
• μεταξύ όσων ζουν μόνοι, το 63,0% ήταν υπερβολικά επιβαρυμένοι (n = 227).

Το 2021 το ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης της ίδιας ομάδας ήταν 42,7% (n = 852). Η μείωση, −11,2 ποσοστιαίες μονάδες, είναι ανακριβής: το διάστημα εμπιστοσύνης 95% εκτείνεται από −20,9 έως −1,5 ποσοστιαίες μονάδες.

Η μέθοδός μας αναπαράγει τα στοιχεία της Eurostat. Διατηρώντας, όπως η Eurostat, τα προσωρινά απόντα μέλη του νοικοκυριού, τα ποσοστά υπερβολικής επιβάρυνσης που υπολογίζουμε ανά καθεστώς στέγασης (συμπεριλαμβανομένου του συνόλου) συμπίπτουν ακριβώς με τα δημοσιευμένα ποσοστά της Eurostat σε 76 από τα 84 κελιά καθεστώτος στέγασης και έτους για το 2008–2025 και απέχουν το πολύ 0,3 μονάδες σε όλα: 26,8% για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμή αγοράς το 2025, όπως και η Eurostat. Κατά ηλικία, με την ηλικία στο τέλος του έτους αναφοράς του εισοδήματος, 52 από τα 54 κελιά συμπίπτουν ακριβώς (μέγιστη απόκλιση 0,1).

Η επιλογή στο ποιοι φεύγουν από το πατρικό σπίτι είναι πραγματική. Δεν μπορεί να εξηγήσει τη μείωση σε εθνικό επίπεδο· για τους νέους ενοικιαστές δεν μπορεί να αποκλειστεί.

• Η αποχώρηση από το πατρικό γίνεται επιλεκτικά ανάλογα με το εισόδημα. Στο πάνελ της ECV για το 2022–2025, οι νέοι στο ανώτερο τεταρτημόριο προσωπικού εισοδήματος έφευγαν από το πατρικό σπίτι με ρυθμό 23,3% τον χρόνο, έναντι 5,8% όσων δεν είχαν εισόδημα: τέσσερις φορές συχνότερα. Στο πάνελ του 2013–2016 ο λόγος ήταν κάτω από τρία (17,2% έναντι 6,3%). Σε όσους έφυγαν περιλαμβάνονται άτομα που καταγράφηκαν ως μετακομίσαντα και δεν εντοπίστηκαν.
• Οι ενοικιαστές όλων των ηλικιών είδαν παρόμοιες μειώσεις. Από το 2021 έως το 2025, η υπερβολική επιβάρυνση των ενοικιαστών με ενοίκιο σε τιμή αγοράς μειώθηκε κατά 13,3 μονάδες στις ηλικίες 35–49 και κατά 12,0 μονάδες στις ηλικίες 50–64, έναντι 11,2 μονάδων στους νέους ενοικιαστές. Η σύγκριση αυτή έχει μικρή στατιστική ισχύ: η διαφορά νέων και 35–49 ετών είναι 2,1 μονάδες με 95% ΔΕ από −8,8 έως 13,0. Και δεν αποτελεί έλεγχο placebo: οι δαπάνες στέγασης των νέων ενοικιαστών αυξήθηκαν κατά 27,1% και των ενοικιαστών 35–64 ετών κατά 14,7%.
• Στα ίδια νοικοκυριά ενοικιαστών η υπερβολική επιβάρυνση μειώθηκε. Στο πάνελ, τα νοικοκυριά που νοίκιαζαν σε τιμή αγοράς δύο συνεχόμενα έτη πέρασαν από 46,5% υπερβολικά επιβαρυμένα το 2022 σε 39,1% το 2023 και από 39,1% σε 32,7% το 2024 (από 40,3% σε 30,3% με τα ίδια μέλη και τα δύο έτη). Το διάμεσο εισόδημά τους αυξήθηκε κατά 10,0% και 9,5%.
• Το όριο περιορίζει μόνο ένα κανάλι: ότι λιγότεροι νέοι φεύγουν από το πατρικό, πράγμα που αλλάζει το ποιοι είναι ενοικιαστές. Μεταξύ 2021 και 2025, το ποσοστό των ατόμων 18–34 ετών που ζουν με γονέα αυξήθηκε από 64,5% σε 68,7%, που αντιστοιχεί σε 386.160 άτομα. Ας υποθέσουμε ότι είχαν φύγει από το πατρικό, είχαν νοικιάσει με το σημερινό ποσοστό και ήταν όλοι υπερβολικά επιβαρυμένοι.
• Για το σύνολο των ενοικιαστών, το ποσοστό του 2025 θα ήταν 28,2% αντί για 26,8%: το κανάλι αυτό μπορεί να εξηγήσει το πολύ περίπου το ένα δέκατο της μείωσης κατά 14,1 μονάδες (10,1%, ή 23,1% αν είχαν νοικιάσει όλοι τους).
• Για τους νέους ενοικιαστές το ίδιο όριο δίνει από 71,3% έως 144,1% της μείωσής τους (124,0% στις ηλικίες 18–29). Δεν αποκλείει τίποτα.
• Και εντός εισοδηματικών ομάδων. Στους νέους ενοικιαστές, η μεταβολή της θέσης τους στην κατανομή εισοδήματος των νέων εξηγεί 2,8 από τις 11,2 μονάδες της μείωσής τους. Αυτό είναι κατώτατο όριο για την επιλογή, όχι εκτίμηση: οι μεγαλύτερες μειώσεις εντός ομάδων εμφανίζονται εκεί όπου η αποχώρηση από το πατρικό κατέρρευσε.

Τι άλλο άλλαξε. Το διάμεσο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών με ενοίκιο σε τιμή αγοράς αυξήθηκε κατά 43,5% μεταξύ των ερευνών του 2021 και του 2025 (εισοδήματα του 2020 και του 2024)· οι διάμεσες δαπάνες στέγασής τους, μετρημένες κατά τη συνέντευξη, αυξήθηκαν κατά 17,5%. Τα εισοδήματα και οι δαπάνες αφορούν διαστήματα διαφορετικής διάρκειας. Στα ίδια νοικοκυριά ενοικιαστών, η αλυσιδωτή αύξηση του διάμεσου εισοδήματος στα έτη αυτά ήταν 35,3%. Αν τα εισοδήματα των ενοικιαστών είχαν αυξηθεί μόνο όσο γρήγορα αυξήθηκαν οι δαπάνες τους, με βάση αυτή την αύξηση εντός νοικοκυριών, το 34,8% των ενοικιαστών θα ήταν υπερβολικά επιβαρυμένοι το 2025 και όχι το 26,8% (37,7% με την αύξηση εισοδήματος της διαστρωματικής σύγκρισης, η οποία αντανακλά και το ποιοι νοικιάζουν). Ο νόμος περιόρισε την ετήσια αναπροσαρμογή του ενοικίου των υφιστάμενων ενοικιαστών: στη μεταβολή του Índice de Garantía de Competitividad έως το τέλος του 2023 και στο 3% το 2024, εκτός αν ενοικιαστής και εκμισθωτής συμφωνούσαν διαφορετικά (για τους μεγάλους εκμισθωτές, ανώτατο όριο). Ο δείκτης τιμών ενοικίων του INE δείχνει αύξηση των ενοικίων κατά 7,5% στις υφιστάμενες συμβάσεις από το 2021 έως το 2024 και κατά 19,3% στις νέες συμβάσεις.

Τα στοιχεία του CJE και η μετρημένη επιβάρυνση απαντούν σε διαφορετικά ερωτήματα. Το 98,7% του CJE είναι ένα ζητούμενο ενοίκιο, 1.176 ευρώ για 80 m² μικτής επιφάνειας, διαιρεμένο με τον διάμεσο καθαρό μισθό ενός μισθωτού 16–29 ετών, 1.191 ευρώ τον μήνα. Ρωτά αν ένας νέος μισθωτός θα μπορούσε να νοικιάσει μόνος του ολόκληρο διαμέρισμα με το σημερινό ζητούμενο ενοίκιο. Το 33,6% του CJE ρωτά το ίδιο για ένα δωμάτιο. Η ECV ρωτά τι πληρώνουν όσοι ήδη νοικιάζουν. Για τους ενοικιαστές 16–29 ετών (438 άτομα με καταγεγραμμένο ενοίκιο και εισόδημα):

• το διάμεσο καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι 596 ευρώ, περίπου το μισό του ζητούμενου ενοικίου·
• αυτό αντιστοιχεί στο 24,4% του διάμεσου εισοδήματος του νοικοκυριού τους·
• η διαφορά μεταξύ των δύο λόγων έχει τρία σκέλη. Με μέτρο τη διάμεση τιμή της ίδιας της ECV για τους νέους με εισόδημα (749 ευρώ τον μήνα), το ζητούμενο έναντι του καταβαλλόμενου ενοικίου εξηγεί το 36,5%, το υψηλότερο προσωπικό εισόδημα των ενοικιαστών το 20,8% και η συγκατοίκηση σε κοινό νοικοκυριό το 42,7%. Με μέτρο τον μισθό του CJE η κατανομή είναι 48,7%, −5,5% και 56,9%: η κατανομή εξαρτάται από το σημείο αναφοράς·
• όσοι μοιράζονται την κατοικία με συγκατοίκους ή συγγενείς πληρώνουν διάμεσο ποσό 180 ευρώ ο καθένας, το 19,3% του δικού τους εισοδήματος.

Στο ίδιο το ερώτημα του CJE, τα μικροδεδομένα συμφωνούν μαζί του. Μόνο το 0,6% των ατόμων 16–29 ετών (0,8% των νέων μισθωτών) έχει προσωπικό καθαρό εισόδημα με το οποίο το ζητούμενο ενοίκιο θα απορροφούσε το 40% ή λιγότερο. Το CJE δημοσιεύει επίσης ένα στοιχείο βασισμένο στην ECV: 780 ευρώ μηνιαίες δαπάνες στέγασης για τα νοικοκυριά νέων ενοικιαστών. Η δική μας εκτίμηση είναι 770–785 ευρώ, ανάλογα με τον ορισμό της ηλικίας και τις ομάδες καθεστώτος στέγασης· το 30% του CJE προκύπτει αριθμητικά από τον δικό του παρονομαστή εισοδήματος· το 48,9% υπερβολικής επιβάρυνσης που αναφέρει δεν αναπαράγεται (35,4% με τον ίδιο ορισμό νοικοκυριού).

Το διάγραμμα της αυτονόμησης. Το διάγραμμα του CJE για το 2006–2025 συνενώνει δύο έρευνες. Η σημείωσή του αναφέρει «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». Η μεθοδολογική σημείωση του CJE αναφέρει ότι τα νέα στοιχεία «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». Η ECV από μόνη της τοποθετεί το 2025 στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2004, με οποιονδήποτε από τους δύο ορισμούς ηλικίας· με την ηλικία στο τέλος του έτους αναφοράς του εισοδήματος βρίσκουμε 14,6% έναντι 14,5% του CJE. Δεν μπορέσαμε να κατασκευάσουμε σειρά από την EPA που να αναπαράγει τα ποσοστά του CJE από την EPA, οπότε η EPA δεν μπορεί να δείξει αν η μείωση του 2025 θα εμφανιζόταν και εκεί.

Προηγούμενες εργασίες. Το επιχείρημα της επιλογής και οι λόγοι της μείωσης έχουν διατυπωθεί και στο παρελθόν.

• Ερευνητής του CJE δήλωσε στο Newtral στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 ότι η ECV μετρά νοικοκυριά που ήδη έχουν στέγη.
• Το elDiario.es (29 Σεπτεμβρίου 2026) απέδωσε τη μείωση του ποσοστού των υπερβολικά επιβαρυμένων ενοικιαστών στην αύξηση των εισοδημάτων στο κάτω άκρο της κατανομής και στους «ahogados invisibles» που μένουν με τους γονείς τους.
• Το DatosRTVE (2 Οκτωβρίου 2026) σύγκρινε ζητούμενα και καταβαλλόμενα ενοίκια, καθώς και εισοδήματα νοικοκυριών και ατόμων, στα ίδια μικροδεδομένα.
• Το FEDEA (Σεπτέμβριος 2026) υπολόγισε την επιβάρυνση ανά καθεστώς στέγασης από την ECV και σημείωσε ότι μέρος της βελτίωσης «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Τι προσθέτουμε:

• το όριο για ένα μόνο κανάλι·
• τη σύγκριση ηλικιών και το πάνελ των ενοικιαστών που συνεχίζουν να νοικιάζουν·
• τη διαβάθμιση της αποχώρησης από το πατρικό ανάλογα με το προηγούμενο εισόδημα σε τέσσερα πάνελ·
• την ανάλυση του 98,7% με δύο σημεία αναφοράς·
• μια συγκέντρωση, από τις δημοσιεύσεις του INE, των αλλαγών στην εργασία πεδίου της ECV. Οι συνεντεύξεις μετακινήθηκαν από το φθινόπωρο (2017–2021) στο διάστημα Φεβρουαρίου–Μαΐου (2023–2025), μειώνοντας την απόσταση μεταξύ του έτους εισοδήματος και του ενοικίου που μετρήθηκε.