Какво плащат младите наематели в Испания и защо степента на прекомерни жилищни разходи при тях спадна

Consejo de la Juventud de España (CJE) съобщава, че млад нает работник би се нуждаел от 98,7% от заплатата си, за да наеме сам жилище, и от 33,6%, за да наеме стая в споделено жилище. Eurostat съобщава, че делът на испанските наематели на пазарна цена с прекомерни жилищни разходи е спаднал от 40,9% през 2021 г. до 26,8% през 2025 г., докато делът на хората на възраст 18–34 години, живеещи с родителите си, е достигнал 68,7% – най-високата стойност в поредицата. Измерихме какво плащат младите наематели по микроданните от Изследването на условията на живот (ECV) на INE, проверихме дали спадът на прекомерните жилищни разходи е ефект на селекция и поставихме цифрите на CJE редом с измерената тежест.

Какво плащат младите наематели. През 2025 г. сред хората на възраст 18–34 години, които са напуснали родителския дом и живеят под наем на пазарна цена (n = 1 048 души в 783 домакинства):

• медианният платен наем е бил 630 евро месечно, 24,7% от разполагаемия доход на домакинството;
• медианната тежест на жилищните разходи (наем, комунални услуги и такси, по определението на Eurostat) е била 30,8%;
• 31,5% са имали прекомерни жилищни разходи, т.е. са харчели за жилище повече от 40% от разполагаемия доход (95% интервал 26,8–36,1, bootstrap по домакинства). За възрастта 18–29 години стойността е 34,0% (n = 438);
• сред живеещите сами 63,0% са имали прекомерни жилищни разходи (n = 227).

През 2021 г. степента на прекомерни жилищни разходи в същата група е била 42,7% (n = 852). Спадът от −11,2 процентни пункта е неточен: 95% интервал за него е от −20,9 до −1,5 процентни пункта.

Нашият метод възпроизвежда цифрите на Eurostat. Ако запазим временно отсъстващите членове на домакинството, както прави Eurostat, нашите степени на прекомерни жилищни разходи по форма на владение на жилището (включително общата) съвпадат точно с публикуваните от Eurostat в 76 от 84 клетки „форма на владение – година“ за 2008–2025 г., а във всички тях разликата е най-много 0,3 пункта: 26,8% за наемателите на пазарна цена през 2025 г., както при Eurostat. По възраст, с възрастта в края на годината на дохода, 52 от 54 клетки съвпадат точно (най-голяма разлика 0,1).

Селекцията при напускането на родителския дом е реална. Тя не може да обясни спада на национално ниво; при младите наематели не може да бъде изключена.

• Напускането на родителския дом е селективно по доход. В панела на ECV за 2022–2025 г. младите хора в най-горната четвърт по личен доход са напускали родителския дом с честота 23,3% годишно спрямо 5,8% за тези без доход: четири пъти по-често. В панела за 2013–2016 г. съотношението е било под три (17,2% спрямо 6,3%). Сред напусналите има и хора, записани като преместили се и неоткрити.
• Наемателите от всички възрасти са отчели сходни спадове. От 2021 до 2025 г. степента на прекомерни жилищни разходи сред наемателите на пазарна цена е спаднала с 13,3 процентни пункта при възрастта 35–49 години и с 12,0 процентни пункта при 50–64 години спрямо 11,2 процентни пункта сред младите наематели. Това сравнение има малка статистическа мощност: разликата между младите и групата 35–49 години е 2,1 процентни пункта с 95% интервал от −8,8 до 13,0. И то не е плацебо: жилищните разходи на младите наематели са нараснали с 27,1%, а тези на наемателите на възраст 35–64 години – с 14,7%.
• Същите домакинства наематели са имали по-рядко прекомерни жилищни разходи. В панела домакинствата, живели под наем на пазарна цена две поредни години, са преминали от 46,5% с прекомерни жилищни разходи през 2022 г. до 39,1% през 2023 г. и от 39,1% до 32,7% през 2024 г. (от 40,3% до 30,3% при същите членове в двете години). Медианният им доход е нараснал съответно с 10,0% и 9,5%.
• Границата ограничава само един канал: по-малко млади хора напускат родителския дом, което променя кой е наемател. Между 2021 и 2025 г. делът на хората на възраст 18–34 години, живеещи с поне един родител, е нараснал от 64,5% на 68,7%, което се равнява на 386 160 души. Да допуснем, че те бяха напуснали родителския дом, бяха наели жилище при сегашния дял на наемателите и всички имаха прекомерни жилищни разходи.
• За всички наематели степента за 2025 г. би била 28,2% вместо 26,8%: този канал може да обясни най-много около една десета от спада от 14,1 пункта (10,1%, или 23,1%, ако всички те бяха наели жилище).
• За младите наематели същата граница дава от 71,3% до 144,1% от техния спад (124,0% за възрастта 18–29 години). Тя не изключва нищо.
• И в рамките на групите по доход. Сред младите наематели промяната в позицията им в разпределението на дохода на младите обяснява 2,8 от спада им от 11,2 пункта. Това е долна граница на селекцията, а не оценка: най-големите спадове в рамките на групите са там, където напускането на родителския дом се е сринало.

Какво друго се е променило. Медианният разполагаем доход на домакинствата, наемащи жилище на пазарна цена, е нараснал с 43,5% между изследванията от 2021 и 2025 г. (доходите от 2020 и 2024 г.); медианните им жилищни разходи, измерени към момента на интервюто, са нараснали със 17,5%. Доходите и разходите се отнасят до периоди с различна продължителност. В рамките на същите домакинства наематели верижният ръст на медианния доход за тези години е 35,3%. Ако доходите на наемателите бяха нараснали само колкото разходите им, като се използва този ръст в рамките на домакинствата, през 2025 г. прекомерни жилищни разходи щяха да имат 34,8% от наемателите, а не 26,8% (37,7% при ръста на дохода по напречните данни, който отразява и това кой живее под наем). Законът ограничи годишното актуализиране на наемите по действащите договори: до изменението на Índice de Garantía de Competitividad до края на 2023 г. и до 3% през 2024 г., освен ако наемателят и наемодателят не са договорили друго (за големите наемодатели – таван). Индексът на цените на наемите на INE показва, че наемите по съществуващи договори са нараснали със 7,5% от 2021 до 2024 г., а по нови договори – с 19,3%.

Цифрите на CJE и измерената тежест отговарят на различни въпроси. 98,7% на CJE е офертен наем, 1 176 евро за 80 m² застроена площ, разделен на медианната нетна заплата на нает работник на възраст 16–29 години, 1 191 евро месечно. Тази цифра пита дали млад нает работник би могъл да наеме сам цяло жилище по днешните офертни цени. Нейните 33,6% питат същото за стая. ECV пита какво плащат онези, които вече живеят под наем. За наемателите на възраст 16–29 години (438 души със записани наем и доход):

• медианният платен наем е 596 евро, около половината от офертния наем;
• това е 24,4% от медианния доход на домакинството им;
• разликата между двете съотношения има три части. Спрямо собствената медиана на ECV за младите с доходи (749 евро месечно) офертният наем спрямо платения обяснява 36,5%, по-високият собствен доход на наемателите – 20,8%, а споделянето на домакинство – 42,7%. Спрямо заплатата на CJE разпределението е 48,7%, −5,5% и 56,9%: разпределението зависи от базата за сравнение;
• онези, които делят жилище със съквартиранти или роднини, плащат медианно по 180 евро на човек, 19,3% от собствения си доход.

По собствения въпрос на CJE микроданните са съгласни с него. Само 0,6% от хората на възраст 16–29 години (0,8% от младите наети работници) имат личен нетен доход, при който офертният наем би отнемал 40% или по-малко. CJE публикува и цифра, базирана на ECV: 780 евро месечни жилищни разходи за младите домакинства под наем. Нашата оценка е 770–785 евро в зависимост от определението на възрастта и групите по форма на владение; неговите 30% следват аритметично от собствения му знаменател на дохода; неговите 48,9% прекомерни жилищни разходи не се възпроизвеждат (35,4% при същото определение на домакинство).

Графиката за напускането на родителския дом. Графиката на CJE за 2006–2025 г. съединява две изследвания. Бележката към нея гласи «En 2025, se muestra a la tasa de emancipación calculada con la nueva metodología». Методологичната бележка на CJE казва, че новите цифри «no son directamente comparables con las publicadas en ediciones anteriores del Observatorio, que se basaban en la Encuesta de Población Activa». Само по себе си ECV поставя 2025 г. на най-ниското ниво от 2004 г. насам при всяко от двете определения на възрастта; с възрастта в края на годината на дохода получаваме 14,6% спрямо 14,5% на CJE. Не успяхме да изградим поредица от EPA, която да възпроизвежда стойностите на CJE по EPA, така че EPA не може да покаже дали спадът през 2025 г. би се видял и там.

Предишни изследвания. Аргументът за селекцията и причините за спада вече са били изтъквани.

• Изследовател от CJE заяви пред Newtral на 30 септември 2026 г., че ECV измерва домакинства, които вече имат жилище.
• elDiario.es (29 септември 2026 г.) обясни спада на дела на наемателите с прекомерни жилищни разходи с ръста на доходите в долната част на разпределението и с «ahogados invisibles», които остават при родителите си.
• DatosRTVE (2 октомври 2026 г.) сравни офертните и платените наеми, както и доходите на домакинствата и личните доходи, в същите микроданни.
• FEDEA (септември 2026 г.) изчисли тежестта по форма на владение на жилището от ECV и отбеляза, че част от подобрението «coincide con el fuerte crecimiento en número de hogares y personas de este régimen».

Какво добавяме:

• границата за един канал;
• сравнението по възраст и панела на наемателите, които остават наематели;
• градиента на напускане на родителския дом според предишния доход в четири панела;
• разлагането на 98,7% при две бази за сравнение;
• обобщение, въз основа на публикациите на INE, на промените в теренната работа на ECV. Интервютата се преместиха от есента (2017–2021 г.) към февруари–май (2023–2025 г.), което скъси интервала между годината на дохода и измерения наем.