So se nakupi tujcev nerezidentov zmanjšali, potem ko je Španija ukinila zlate vizume? Dokazi iz četrtletnih podatkov MIVAU o transakcijah, 2007–2026

Pravilo. Španska dovoljenja za prebivanje za vlagatelje („zlati vizumi“, golden visa, členi 63–67 zakona Ley 14/2013) so prenehala 3. aprila 2025. Ley Orgánica 1/2025, enaindvajseta končna določba: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• O vlogah, vloženih pred tem datumom, se odloča po starih pravilih.
• Že izdana dovoljenja ohranijo veljavnost.
• Najpogosteje uporabljena pot je bil nakup nepremičnine v vrednosti 500.000 evrov ali več.
• Predsednik vlade je konec napovedal 8. aprila 2024.

Podatki. Odprto četrtletno štetje španskega ministrstva za stanovanja (MIVAU) o nakupih stanovanj po prebivališču in državljanstvu kupca, za 52 provinc, od 1. četrtletja 2007 do 2. četrtletja 2026, pripravljeno na podlagi notarskih listin. Izidna spremenljivka so nakupi tujcev nerezidentov. Okna obsegajo po štiri četrtletja:

• B, leto pred napovedjo (od 2. četrtletja 2023 do 1. četrtletja 2024);
• A, leto od napovedi do razveljavitve (od 2. četrtletja 2024 do 1. četrtletja 2025);
• P, leto po razveljavitvi (od 2. četrtletja 2025 do 1. četrtletja 2026).

Konec zlatih vizumov je časovno sovpadel z upadom nakupov tujcev nerezidentov v Madridu in Barceloni. Vnaprej določeni testi ne podpirajo pripisovanja tega upada razveljavitvi.

Kaj kažejo vnaprej določeni testi.

• Španija. Nakupi tujcev nerezidentov so se od B do P zmanjšali za 9,8 %.
• Šest provinc, ki jih je navedla vlada. Po navedbah ministrskega sveta je 90 % dovoljenj odpadlo na Barcelono, Madrid, Málago, Alicante, Balearske otoke in Valencijo. Skupaj so se nakupi v njih zmanjšali za 9,3 %, v drugih 46 provincah pa za 11,0 %. Pri 19 enotah je kontrast šestih provinc ničeln: +0,02 logaritemske točke, permutacijski p = 0,84.
• Izpostavljenost. Kot izpostavljenost je bil načrtovan delež province med kupci, ki so tujci nerezidenti, v letih 2019–2023. Ima napačen predznak: v provincah z večjim deležem je bil upad manjši, +0,05 logaritemske točke na 10 odstotnih točk deleža, permutacijski p = 0,13. Tudi njihov delež stanovanj, prodanih za 600.000 evrov ali več, ne napoveduje upada.

Kaj kažejo podatki za Madrid in Barcelono (raziskovalno: izbrana sta bila, potem ko je pilotna analiza pokazala, da sta upadla najbolj).

• Velikost. Nakupi tujcev nerezidentov so se zmanjšali z 2.651 v B na 1.699 v P, −35,9 %, v primerjavi z −8,5 % v preostali Španiji: −30,0 % glede na preostanek. Madrid je upadel za 36,3 %, Barcelona za 35,7 %. Valencija, prav tako ena od šestih, je upadla za 26,9 %. Málaga je upadla za 5,5 %, Alicante pa za 5,2 %.
• Samo ti kupci. V istih dveh provincah so se v primerjavi s preostalo Španijo nakupi tujcev rezidentov povečali za 4,6 %, nakupi Špancev nerezidentov za 13,0 %, vsi nakupi pa so se spremenili za −1,3 %.
• V primerjavi z zgodovino. Pri 58 načrtovanih placebo datumih ima relativni upad p = 0,051, pri razmaknjeni podmnožici 15 datumov pa p = 0,125. Placebo okna se prekrivajo. Pri oknih, ki se sploh ne prekrivajo, je le pet datumov, zato p, nižjega od približno 0,17, ni mogoče doseči; dejanski upad je najbolj skrajen od teh petih. Izključitev pandemičnih oken, odločitev, sprejeta po ogledu podatkov, da p = 0,024.
• Izhodiščno leto je bilo visoko. 614 nakupov v Madridu v P je približno toliko kot leta 2019 (609).
• V primerjavi z letoma 2018–2019 je delež obeh mest v nakupih tujcev nerezidentov v Španiji za 22 % nižji (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); v primerjavi z B je nižji za 29 %.
• V študiji dogodkov so njuni odkloni v letih 2020–2022 (od −0,28 do −0,53 logaritemske točke) enako veliki kot odkloni po razveljavitvi (od −0,22 do −0,45).
• Časovna umestitev. Raven obeh mest glede na preostanek je med 1. in 2. četrtletjem 2025 upadla za 42,7 %, kar je največji tak upad od leta 2007. Temu četrtletju ustrezata še dve drugi razlagi:
• je tudi četrtletje največjega četrtletnega dviga evra v vzorcu v primerjavi z dolarjem (+7,7 %) in juanom (+7,1 %);
• rok spodbudi kupce, da nakupe opravijo prej, zato oster padec tik po njem ne more razlikovati med „naval se je končal“ in „povpraševanje je upadlo“. Portugalska kaže ta vzorec: ko je 1. januarja 2022 Lizbono, Porto in obalo izključila iz svoje nepremičninske poti, so nakupi kupcev s prebivališčem zunaj EU v 4. četrtletju 2021 poskočili, v 1. četrtletju 2022 upadli za 0,49 logaritemske točke glede na kupce iz EU ter v letih 2022 in 2023 znova rasli.
• Naval. Madrid je v A zrasel za 38,7 %, obe mesti pa za 24,8 %, v primerjavi s 6,1 % v preostanku. Relativni porast (+17,7 %) v primerjavi z zgodovino ni nič posebnega (p = 0,34).

Druge spremembe v istem času.

• Napovedani davek. Vlada je 13. januarja 2025 napovedala davek v višini «hasta el 100%» za kupce nerezidente iz držav zunaj EU. Nikoli ni postal zakon (nobenega predpisa v BOE do 4. oktobra 2026 in nobenega v uredbi z zakonsko močjo o stanovanjih z dne 29. septembra 2026). Zadel je iste kupce četrtletje pred razveljavitvijo in ga ni mogoče ločiti od nje.
• Valuta. Regresija v ravneh daje zaradi dviga evra relativno spremembo −10 %, vendar je blizu navidezne regresije (Durbin–Watson 0,49). Regresije v razlikah dajo približno nič. Valutnega učinka s temi podatki ni mogoče omejiti.
• Splošni trg ni upadel: Španci rezidenti in vsi kupci v obeh mestih so se gibali kot preostanek.
• Regionalni davek. Davek na promet nepremičnin v Madridu znaša od leta 2014 6 %. Katalonija ga je za rabljena stanovanja nad 600.000 evrov, za vse kupce, zvišala od 27. junija 2025 (uredba z zakonsko močjo, objavljena 26. marca 2025).
• Kupci iz EU in zunaj EU. MIVAU jih ne loči. Notariado in Registradores objavljata nacionalne podatke EU/zunaj EU v sporočilih za javnost, vendar njuni spletni strani omejujeta ponovno uporabo, in jih nismo uporabili.

Prejšnje delo. Tisk je o navalu in upadu že poročal na podlagi notarskih in zemljiškoknjižnih podatkov, aprila in maja 2026, vključno z delitvami EU/zunaj EU. Akademske raziskave so merile uvedbo programov, ne njihovega konca. Kar dodaja ta študija, je ozko:

• odprta, ponovljiva analiza na ravni provinc iz odprtih podatkov, s placebo skupinami kupcev in placebo datumi;
• test zunaj vzorca, vnaprej registriran, preden MIVAU 16. decembra 2026 objavi 3. četrtletje 2026 (PREDICTIONS.md).