Gli acquisti degli stranieri non residenti sono calati dopo che la Spagna ha posto fine al golden visa? Dati dalle transazioni trimestrali del MIVAU, 2007–2026

La norma. I permessi di soggiorno spagnoli per investitori (il «golden visa», artt. 63–67 della Ley 14/2013) sono cessati il 3 aprile 2025. Ley Orgánica 1/2025, ventunesima disposizione finale: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Le domande presentate prima di quella data sono decise secondo le vecchie regole.
• I permessi già concessi restano validi.
• La via più usata era l'acquisto di immobili di valore pari o superiore a 500.000 €.
• Il presidente del governo spagnolo aveva annunciato la fine l'8 aprile 2024.

I dati. Il conteggio trimestrale aperto del ministero spagnolo della Casa e dell'Agenda urbana (MIVAU) degli acquisti di abitazioni per residenza e nazionalità dell'acquirente, per 52 province, dal T1-2007 al T2-2026, ricavato dagli atti notarili. La variabile di esito sono gli acquisti degli stranieri non residenti. Le finestre sono di quattro trimestri ciascuna:

• B, l'anno precedente l'annuncio (dal T2-2023 al T1-2024);
• A, l'anno dall'annuncio all'abrogazione (dal T2-2024 al T1-2025);
• P, l'anno successivo all'abrogazione (dal T2-2025 al T1-2026).

La fine del golden visa ha coinciso con un calo degli acquisti degli stranieri non residenti a Madrid e Barcellona. I test fissati in anticipo non sostengono l'attribuzione del calo all'abrogazione.

Cosa mostrano i test fissati in anticipo.

• Spagna. Gli acquisti degli stranieri non residenti sono calati del 9,8% da B a P.
• Le sei province del governo. Il Consiglio dei ministri ha collocato il 90% dei permessi a Barcellona, Madrid, Malaga, Alicante, nelle Baleari e a Valencia. Nel complesso sono calate del 9,3%, contro l'11,0% delle altre 46 province. Su 19 unità, il contrasto delle sei province è nullo: +0,02 punti logaritmici, p per permutazione = 0,84.
• Esposizione. L'esposizione prevista era la quota di acquirenti stranieri non residenti di ciascuna provincia nel 2019–2023. Ha il segno sbagliato: le province con una quota maggiore sono calate meno, +0,05 punti logaritmici per ogni 10 punti percentuali di quota, p per permutazione = 0,13. Nemmeno la loro quota di abitazioni vendute per 600.000 € o più predice il calo.

Cosa mostrano i dati per Madrid e Barcellona (esplorativo: scelte dopo che uno studio pilota aveva mostrato che erano quelle calate di più).

• Entità. Gli acquisti degli stranieri non residenti sono passati da 2.651 in B a 1.699 in P, −35,9%, contro −8,5% nel resto della Spagna: −30,0% rispetto al resto. Madrid è calata del 36,3% e Barcellona del 35,7%. Valencia, anch'essa una delle sei, è calata del 26,9%. Malaga è calata del 5,5% e Alicante del 5,2%.
• Solo questi acquirenti. Nelle stesse due province, rispetto al resto della Spagna, gli acquisti degli stranieri residenti sono aumentati del 4,6%, quelli degli spagnoli non residenti del 13,0%, e il totale degli acquisti è variato del −1,3%.
• Rispetto alla storia. Sulle 58 date placebo previste il calo relativo ha p = 0,051, e su un sottoinsieme distanziato di 15 date p = 0,125. Le finestre placebo si sovrappongono. Con finestre del tutto non sovrapposte le date sono solo cinque, quindi nessun p inferiore a circa 0,17 è ottenibile; il calo reale è il più estremo di quelle cinque. Escludere le finestre della pandemia, una scelta fatta dopo aver visto i dati, dà p = 0,024.
• L'anno di riferimento era alto. I 614 acquisti di Madrid in P corrispondono all'incirca al suo dato del 2019 (609).
• Rispetto al 2018–2019, la quota delle due città sugli acquisti degli stranieri non residenti in Spagna è inferiore del 22% (Madrid −13%, Barcellona −26%); rispetto a B è inferiore del 29%.
• Nello studio di eventi, i loro scostamenti nel 2020–2022 (da −0,28 a −0,53 punti logaritmici) sono grandi quanto quelli successivi all'abrogazione (da −0,22 a −0,45).
• Tempistica. Il livello delle due città rispetto al resto è calato del 42,7% dal T1-2025 al T2-2025, il calo più forte di questo tipo dal 2007. Altre due letture sono compatibili con quel trimestre:
• è anche il trimestre del maggiore rialzo trimestrale dell'euro del campione sul dollaro (+7,7%) e sullo yuan (+7,1%);
• una scadenza spinge gli acquirenti ad anticipare gli acquisti, quindi un calo brusco subito dopo non permette di distinguere «la corsa è finita» da «la domanda è calata». Il Portogallo mostra lo schema: quando ha chiuso Lisbona, Porto e la costa alla sua via immobiliare il 1° gennaio 2022, gli acquisti di acquirenti domiciliati fuori dall'UE sono balzati nel T4-2021, sono calati di 0,49 punti logaritmici rispetto agli acquirenti UE nel T1-2022 e sono tornati a crescere nel 2022 e nel 2023.
• La corsa. Madrid è salita del 38,7% in A e le due città del 24,8%, contro il 6,1% nel resto. Il rialzo relativo (+17,7%) non ha nulla di eccezionale rispetto alla storia (p = 0,34).

Altri cambiamenti nello stesso periodo.

• L'annuncio fiscale. Il 13 gennaio 2025 il governo ha annunciato un'imposta «hasta el 100%» sugli acquirenti non residenti extra-UE. Non è mai diventata legge (nessuna norma nel BOE al 4 ottobre 2026, e nessuna nel decreto-legge sulla casa del 29 settembre 2026). Ha colpito gli stessi acquirenti un trimestre prima dell'abrogazione e non può essere separata da essa.
• Cambio. Una regressione in livelli attribuisce al rialzo dell'euro una variazione relativa del −10%, ma è vicina a essere spuria (Durbin–Watson 0,49). Le regressioni in differenze danno circa zero. L'effetto del cambio non può essere delimitato con questi dati.
• Il mercato nel suo insieme non è calato: i residenti spagnoli e il totale degli acquirenti nelle due città si sono mossi come il resto.
• Imposta regionale. L'imposta sui trasferimenti di Madrid è al 6% dal 2014. La Catalogna l'ha aumentata sulle abitazioni usate oltre i 600.000 €, per tutti gli acquirenti, dal 27 giugno 2025 (decreto-legge pubblicato il 26 marzo 2025).
• Acquirenti UE ed extra-UE. Il MIVAU non li distingue. Il Notariado e i Registradores pubblicano dati nazionali UE/extra-UE nei comunicati stampa, ma i loro siti limitano il riutilizzo, e non li abbiamo usati.

Lavori precedenti. La stampa ha già riportato la corsa e il calo sulla base di dati notarili e dei registri immobiliari, in aprile e maggio 2026, comprese le ripartizioni UE/extra-UE. Gli studi accademici hanno misurato l'introduzione di questi regimi, non la loro fine. Ciò che questo studio aggiunge è circoscritto:

• un'analisi aperta, riproducibile e a livello provinciale da dati aperti, con gruppi placebo di acquirenti e date placebo;
• un test fuori campione preregistrato prima che il MIVAU pubblichi il T3-2026, il 16 dicembre 2026 (PREDICTIONS.md).