Vähenivätkö ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostot sen jälkeen, kun Espanja lakkautti kultaisen viisumin? Näyttöä MIVAU:n neljännesvuosittaisista kauppatiedoista 2007–2026

Sääntö. Espanjan sijoittajien oleskeluluvat (”kultainen viisumi”, golden visa, Ley 14/2013:n artiklat 63–67) päättyivät 3. huhtikuuta 2025. Ley Orgánica 1/2025, 21. loppusäännös: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Ennen tätä päivämäärää jätetyt hakemukset ratkaistaan vanhojen sääntöjen mukaan.
• Jo myönnetyt luvat pysyvät voimassa.
• Käytetyin reitti oli vähintään 500 000 euron arvoisen kiinteistön ostaminen.
• Pääministeri ilmoitti päättymisestä 8. huhtikuuta 2024.

Aineisto. Espanjan asuntoministeriön (MIVAU) avoin neljännesvuosittainen laskenta asuntokaupoista ostajan asuinpaikan ja kansalaisuuden mukaan, 52 maakunnasta, vuoden 2007 ensimmäisestä neljänneksestä vuoden 2026 toiseen neljännekseen, notaarin vahvistamien kauppakirjojen pohjalta. Tulosmuuttuja on ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostot. Ikkunat ovat kukin neljän neljänneksen mittaisia:

• B, ilmoitusta edeltänyt vuosi (vuoden 2023 toisesta neljänneksestä vuoden 2024 ensimmäiseen);
• A, vuosi ilmoituksesta kumoamiseen (vuoden 2024 toisesta neljänneksestä vuoden 2025 ensimmäiseen);
• P, kumoamisen jälkeinen vuosi (vuoden 2025 toisesta neljänneksestä vuoden 2026 ensimmäiseen).

Kultaisen viisumin päättyminen osui samaan aikaan kuin ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostojen väheneminen Madridissa ja Barcelonassa. Etukäteen kiinnitetyt testit eivät tue laskun lukemista kumoamisen syyksi.

Mitä etukäteen kiinnitetyt testit osoittavat.

• Espanja. Ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostot vähenivät 9,8 % B:stä P:hen.
• Hallituksen kuusi maakuntaa. Ministerineuvosto paikansi 90 % luvista Barcelonaan, Madridiin, Málagaan, Alicanteen, Baleaareille ja Valenciaan. Yhteensä niissä ostot vähenivät 9,3 %, kun muissa 46 maakunnassa lasku oli 11,0 %. 19 yksikön aineistossa kuuden maakunnan kontrasti on nolla: +0,02 log-pistettä, permutaatio-p = 0,84.
• Altistus. Suunniteltu altistus oli maakunnan osuus ulkomailla asuvista ulkomaalaisista ostajista vuosina 2019–2023. Sen etumerkki on väärä: maakunnissa, joiden osuus oli suurempi, ostot vähenivät vähemmän, +0,05 log-pistettä 10 prosenttiyksikön osuutta kohden, permutaatio-p = 0,13. Myöskään niiden osuus vähintään 600 000 eurolla myydyistä asunnoista ei ennusta laskua.

Mitä aineisto osoittaa Madridista ja Barcelonasta (eksploratiivinen: ne valittiin sen jälkeen, kun pilottitutkimus osoitti niiden laskeneen eniten).

• Suuruus. Ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostot vähenivät 2 651:stä B:ssä 1 699:ään P:ssä, −35,9 %, kun muualla Espanjassa muutos oli −8,5 %: −30,0 % suhteessa muuhun maahan. Madridissa lasku oli 36,3 % ja Barcelonassa 35,7 %. Valenciassa, joka on myös yksi kuudesta, lasku oli 26,9 %. Málagassa lasku oli 5,5 % ja Alicantessa 5,2 %.
• Vain nämä ostajat. Samoissa kahdessa maakunnassa, verrattuna muuhun Espanjaan, Espanjassa asuvien ulkomaalaisten ostot kasvoivat 4,6 % ja ulkomailla asuvien espanjalaisten ostot 13,0 %, ja kaikkien ostojen muutos oli −1,3 %.
• Historiaan verrattuna. 58 suunnitellun plasebopäivämäärän joukossa suhteellisen laskun p = 0,051, ja 15 päivämäärän harvennetussa osajoukossa p = 0,125. Plaseboikkunat menevät päällekkäin. Täysin päällekkäisyyksistä vapailla ikkunoilla päivämääriä on vain viisi, joten noin 0,17:ää pienempää p-arvoa ei voi saada; todellinen lasku on näistä viidestä äärimmäisin. Pandemiaikkunoiden poissulkeminen, joka on aineiston näkemisen jälkeen tehty valinta, antaa p = 0,024.
• Perusvuosi oli korkea. Madridin 614 ostoa P:ssä vastaavat suunnilleen sen vuoden 2019 määrää (609).
• Vuosiin 2018–2019 verrattuna kahden kaupungin osuus Espanjan ulkomailla asuvien ulkomaalaisten ostoista on 22 % pienempi (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); B:hen verrattuna se on 29 % pienempi.
• Tapahtumatutkimuksessa niiden poikkeamat vuosina 2020–2022 (−0,28 – −0,53 log-pistettä) ovat yhtä suuria kuin kumoamisen jälkeiset poikkeamat (−0,22 – −0,45).
• Ajoitus. Kahden kaupungin taso suhteessa muuhun maahan laski 42,7 % vuoden 2025 ensimmäiseltä neljännekseltä toiselle, mikä on suurin tällainen lasku sitten vuoden 2007. Tähän neljännekseen sopii kaksi muutakin tulkintaa:
• se on myös neljännes, jolloin euron neljännesvuosittainen nousu dollaria (+7,7 %) ja juania (+7,1 %) vastaan oli otosjakson suurin;
• määräaika saa ostajat aikaistamaan ostojaan, joten jyrkkä lasku heti sen jälkeen ei erota tulkintaa ”ryntäys päättyi” tulkinnasta ”kysyntä laski”. Portugali osoittaa kuvion: kun se sulki Lissabonin, Porton ja rannikon kiinteistöreitiltään 1. tammikuuta 2022, EU:n ulkopuolella asuvien ostajien ostot nousivat piikkiin vuoden 2021 viimeisellä neljänneksellä, laskivat 0,49 log-pistettä suhteessa EU-ostajiin vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä ja kasvoivat jälleen vuosina 2022 ja 2023.
• Ryntäys. Madridin ostot kasvoivat 38,7 % A:ssa ja kahden kaupungin ostot 24,8 %, kun muualla kasvu oli 6,1 %. Suhteellinen nousu (+17,7 %) ei ole historiaan verrattuna mitenkään poikkeuksellinen (p = 0,34).

Muut samanaikaiset muutokset.

• Ilmoitettu vero. Hallitus ilmoitti 13. tammikuuta 2025 «hasta el 100%» suuruisesta verosta EU:n ulkopuolisille ostajille, jotka eivät asu Espanjassa. Siitä ei koskaan tullut lakia (BOE:ssa ei ollut sitä koskevaa säädöstä 4. lokakuuta 2026 mennessä, eikä sitä ollut 29. syyskuuta 2026 annetussa asuntoalan lakiasetuksessa). Se kohdistui samoihin ostajiin neljännestä ennen kumoamista, eikä sitä voida erottaa kumoamisesta.
• Valuutta. Tasoilla estimoitu regressio antaa euron vahvistumiselle −10 %:n suhteellisen muutoksen, mutta se on lähellä näennäisregressiota (Durbin–Watson 0,49). Differensseillä estimoidut regressiot antavat noin nollan. Valuuttavaikutusta ei voida rajata näillä tiedoilla.
• Yleiset markkinat eivät laskeneet: Espanjassa asuvat espanjalaiset ja kaikki ostajat kahdessa kaupungissa kehittyivät samoin kuin muualla.
• Alueellinen vero. Madridin varainsiirtovero on ollut 6 % vuodesta 2014. Katalonia korotti sitä yli 600 000 euron käytetyissä asunnoissa kaikilta ostajilta 27. kesäkuuta 2025 alkaen (lakiasetus julkaistiin 26. maaliskuuta 2025).
• EU-ostajat ja EU:n ulkopuoliset ostajat. MIVAU ei erottele niitä. Notariado ja Registradores julkaisevat valtakunnallisia EU/EU:n ulkopuolinen -lukuja lehdistötiedotteissa, mutta niiden sivustot rajoittavat uudelleenkäyttöä, emmekä käyttäneet niitä.

Aiempi työ. Lehdistö on jo raportoinut ryntäyksestä ja laskusta notaari- ja rekisteritietojen pohjalta huhti- ja toukokuussa 2026, myös EU/EU:n ulkopuolinen -jakoina. Akateeminen tutkimus on mitannut ohjelmien käyttöönottoa, ei niiden päättymistä. Tämän tutkimuksen lisä on kapea:

• avoin, toistettava maakuntatason analyysi avoimesta aineistosta, jossa on plasebo-ostajaryhmät ja plasebopäivämäärät;
• otoksen ulkopuolinen testi, joka rekisteröitiin ennalta ennen kuin MIVAU julkaisee vuoden 2026 kolmannen neljänneksen tiedot 16. joulukuuta 2026 (PREDICTIONS.md).