Czy zakupy dokonywane przez cudzoziemców niebędących rezydentami spadły po zniesieniu przez Hiszpanię złotej wizy? Dowody z kwartalnych danych MIVAU o transakcjach, 2007–2026

Regulacja. Hiszpańskie zezwolenia na pobyt dla inwestorów („złota wiza”, golden visa, art. 63–67 Ley 14/2013) wygasły 3 kwietnia 2025 r. Ley Orgánica 1/2025, przepis końcowy dwudziesty pierwszy: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Wnioski złożone przed tą datą rozpatruje się według dawnych zasad.
• Zezwolenia już wydane zachowują ważność.
• Najczęściej wykorzystywaną ścieżką był zakup nieruchomości o wartości co najmniej 500 000 euro.
• Premier ogłosił koniec programu 8 kwietnia 2024 r.

Dane. Otwarte kwartalne zestawienie Ministerstwa Mieszkalnictwa (MIVAU) dotyczące zakupów mieszkań według miejsca zamieszkania i obywatelstwa nabywcy, dla 52 prowincji, od I kw. 2007 r. do II kw. 2026 r., sporządzane na podstawie aktów notarialnych. Zmienną wynikową są zakupy dokonywane przez cudzoziemców niebędących rezydentami. Okna obejmują po cztery kwartały:

• B, rok przed ogłoszeniem (od II kw. 2023 r. do I kw. 2024 r.);
• A, rok od ogłoszenia do uchylenia (od II kw. 2024 r. do I kw. 2025 r.);
• P, rok po uchyleniu (od II kw. 2025 r. do I kw. 2026 r.).

Koniec złotej wizy zbiegł się ze spadkiem zakupów dokonywanych przez cudzoziemców niebędących rezydentami w Madrycie i Barcelonie. Testy ustalone z góry nie uzasadniają przypisania go uchyleniu przepisów.

Co pokazują testy ustalone z góry.

• Hiszpania. Zakupy dokonywane przez cudzoziemców niebędących rezydentami spadły o 9,8% między B a P.
• Sześć prowincji wskazanych przez rząd. Rada Ministrów umiejscowiła 90% zezwoleń w Barcelonie, Madrycie, Maladze, Alicante, na Balearach i w Walencji. Łącznie zakupy spadły w nich o 9,3%, wobec 11,0% w pozostałych 46 prowincjach. Na 19 jednostkach kontrast sześciu prowincji jest zerowy: +0,02 punktu logarytmicznego, p z testu permutacyjnego = 0,84.
• Ekspozycja. Zaplanowaną miarą ekspozycji był udział prowincji w nabywcach będących cudzoziemcami niebędącymi rezydentami w latach 2019–2023. Ma ona znak przeciwny do oczekiwanego: w prowincjach o większym udziale spadek był mniejszy, +0,05 punktu logarytmicznego na 10 punktów procentowych udziału, p z testu permutacyjnego = 0,13. Również ich udział w mieszkaniach sprzedanych za co najmniej 600 000 euro nie przewiduje spadku.

Co pokazują dane dla Madrytu i Barcelony (analiza eksploracyjna: miasta wybrano po tym, jak badanie pilotażowe wykazało, że spadki były tam największe).

• Skala. Zakupy dokonywane przez cudzoziemców niebędących rezydentami spadły z 2 651 w B do 1 699 w P, −35,9%, wobec −8,5% w pozostałej części Hiszpanii: −30,0% względem reszty kraju. W Madrycie spadek wyniósł 36,3%, a w Barcelonie 35,7%. W Walencji, również jednej z sześciu, spadek wyniósł 26,9%. W Maladze spadek wyniósł 5,5%, a w Alicante 5,2%.
• Tylko ci nabywcy. W tych samych dwóch prowincjach, w porównaniu z resztą Hiszpanii, zakupy dokonywane przez cudzoziemców będących rezydentami wzrosły o 4,6%, przez Hiszpanów niebędących rezydentami o 13,0%, a wszystkie zakupy zmieniły się o −1,3%.
• Na tle historii. Dla 58 zaplanowanych dat placebo względny spadek ma p = 0,051, a dla podzbioru 15 dat rozmieszczonych w odstępach p = 0,125. Okna placebo nakładają się na siebie. Przy oknach, które w ogóle się nie nakładają, jest tylko pięć dat, więc nie da się uzyskać p niższego niż około 0,17; rzeczywisty spadek jest najbardziej skrajny z tych pięciu. Wykluczenie okien pandemicznych, decyzja podjęta po obejrzeniu danych, daje p = 0,024.
• Rok bazowy był wysoki. 614 zakupów w Madrycie w P to mniej więcej tyle, ile w 2019 r. (609).
• W porównaniu z latami 2018–2019 udział obu miast w zakupach dokonywanych w Hiszpanii przez cudzoziemców niebędących rezydentami jest o 22% niższy (Madryt −13%, Barcelona −26%); w porównaniu z B jest o 29% niższy.
• W badaniu zdarzeń ich odchylenia w latach 2020–2022 (od −0,28 do −0,53 punktu logarytmicznego) są równie duże jak odchylenia po uchyleniu (od −0,22 do −0,45).
• Moment. Poziom obu miast względem reszty kraju spadł o 42,7% między I a II kw. 2025 r., co jest największym takim spadkiem od 2007 r. Do tego kwartału pasują dwie inne interpretacje:
• jest to również kwartał największego w próbie kwartalnego wzrostu kursu euro wobec dolara (+7,7%) i juana (+7,1%);
• termin graniczny skłania nabywców do przyspieszania zakupów, więc gwałtowny spadek tuż po nim nie pozwala odróżnić sytuacji „skończyła się gorączka zakupów” od sytuacji „spadł popyt”. Portugalia pokazuje ten wzorzec: gdy 1 stycznia 2022 r. wyłączyła Lizbonę, Porto i wybrzeże ze swojej ścieżki nieruchomościowej, zakupy nabywców z miejscem zamieszkania poza UE gwałtownie wzrosły w IV kw. 2021 r., spadły o 0,49 punktu logarytmicznego względem nabywców z UE w I kw. 2022 r. i ponownie rosły w latach 2022 i 2023.
• Gorączka zakupów. W Madrycie zakupy wzrosły o 38,7% w A, a w obu miastach o 24,8%, wobec 6,1% w pozostałej części kraju. Względny wzrost (+17,7%) nie jest niczym wyjątkowym na tle historii (p = 0,34).

Inne zmiany w tym samym czasie.

• Zapowiedź podatku. 13 stycznia 2025 r. rząd zapowiedział podatek w wysokości «hasta el 100%» dla nabywców spoza UE niebędących rezydentami. Nigdy nie stał się on prawem (żadnego przepisu w BOE do 4 października 2026 r. i żadnego w dekrecie z mocą ustawy w sprawie mieszkalnictwa z 29 września 2026 r.). Dotyczył tych samych nabywców kwartał przed uchyleniem i nie da się go oddzielić od uchylenia.
• Waluta. Regresja w poziomach daje względną zmianę −10% w wyniku wzrostu kursu euro, ale jest bliska regresji pozornej (Durbin–Watson 0,49). Regresje w różnicach dają około zera. Na podstawie tych danych nie da się wyznaczyć granic efektu walutowego.
• Rynek ogólny nie spadł: Hiszpanie będący rezydentami i wszyscy nabywcy w obu miastach zachowywali się tak jak reszta kraju.
• Podatek regionalny. Podatek od przeniesienia własności w Madrycie wynosi 6% od 2014 r. Katalonia podniosła go dla mieszkań z rynku wtórnego powyżej 600 000 euro, dla wszystkich nabywców, od 27 czerwca 2025 r. (dekret z mocą ustawy opublikowany 26 marca 2025 r.).
• Nabywcy z UE i spoza UE. MIVAU ich nie rozróżnia. Notariado i Registradores publikują w komunikatach prasowych krajowe dane w podziale UE/spoza UE, ale ich strony ograniczają ponowne wykorzystanie, i nie korzystaliśmy z nich.

Wcześniejsze prace. Prasa już informowała o gorączce zakupów i spadku na podstawie danych notarialnych i rejestrowych, w kwietniu i maju 2026 r., w tym w podziale UE/spoza UE. Prace akademickie mierzyły wprowadzenie tych programów, a nie ich zakończenie. Wkład tego badania jest wąski:

• otwarta, odtwarzalna analiza na poziomie prowincji oparta na otwartych danych, z grupami placebo nabywców i datami placebo;
• test poza próbą zarejestrowany z wyprzedzeniem, zanim MIVAU opublikuje dane za III kw. 2026 r. 16 grudnia 2026 r. (PREDICTIONS.md).