Czy publiczni sprzedawcy podają etykietę energetyczną, ogłaszając sprzedaż nieruchomości w hiszpańskim dzienniku urzędowym? Audyt ogłoszeń w BOE pozycja po pozycji, styczeń 2025 – wrzesień 2026

Hiszpański dekret królewski 390/2021 stanowi, że etykieta efektywności energetycznej «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo» (art. 15.2). Każdy, kto publikuje informacje o sprzedaży, «estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética» (art. 17.3). Organy publiczne, które sprzedają nieruchomości, muszą ogłaszać sprzedaż w Boletín Oficial del Estado (BOE).

Przeczytaliśmy każde ogłoszenie, które mogło dotyczyć sprzedaży nieruchomości, opublikowane w BOE od 1 stycznia 2025 r. do 30 września 2026 r.: 361 ogłoszeń-kandydatów z jego podsumowań udostępnianych jako otwarte dane. Zachowaliśmy 254 ogłoszenia sprzedaży, w których nieruchomości są oferowane publicznie, i podzieliliśmy je na 2 833 pozycje. Każdą pozycję zaklasyfikowaliśmy pod kątem zakresu stosowania dekretu królewskiego (art. 3, wyłączenia z art. 3.2, art. 2.h oraz FAQ ministerstwa). Agent AI przejrzał pozycje bez etykiety, pozycje niepewne i pozycje wyłączone inne niż grunty, a także próby losowe, a niezależny agent AI ponownie odczytał 40 z nich (zgodność w 40 z 40).

144 z 306 objętych zakresem pozycji ogłoszonych w BOE w tym okresie (47,1%, 95% CI 41,5–52,7%) nie zawierało klasy charakterystyki energetycznej. Przy parserze pozycji w wersji zamrożonej, przed poprawką sposobu podziału na pozycje, wynik wynosi 92 z 255 (36,1%). Poprawka dodała 52 pozycje bez klasy, wszystkie to lokale użytkowe INVIED, które zamrożony parser połączył. Pozostałe 2 527 pozycji to grunty, garaże, budynki przemysłowe o niskim zapotrzebowaniu na energię, pozycje, które sprzedający uznał za zwolnione, lub pozycje, w przypadku których ogłoszenie nie pozwala ustalić, czy są objęte zakresem.

Według sprzedającego (wyłącznie treść ogłoszeń; zob. zastrzeżenie poniżej):

• Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS): 14 ze 160 (8,8%). TGSS podaje klasę we wszystkich objętych zakresem pozycjach 89 z 96 swoich ogłoszeń zawierających takie pozycje.
• Delegaciones de Economía y Hacienda (Patrimonio del Estado): 17 z 33 (51,5%), z klasą we wszystkich objętych zakresem pozycjach 12 z 24 ogłoszeń.
• INVIED (Ministerstwo Obrony): 86 z 86 (100,0%), głównie lokale użytkowe. Na własnej stronie internetowej INVIED świadectwo charakterystyki energetycznej wystawionych na sprzedaż lokali ma status «En tramitación».
• GIESE (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych), dawne budynki Guardia Civil i policji: 21 z 21 (100,0%).
• FOGASA: 5 z 5. Jeden zarząd portu: 1 z 1.

Na poziomie ogłoszeń opublikowano 135 ogłoszeń z co najmniej jedną objętą zakresem pozycją; 33 z nich nie podają klasy dla żadnej z objętych zakresem pozycji.

Zastrzeżenie. Żaden organ nie rozstrzygnął, czy ogłoszenie w BOE jest «oferta, promoción y publicidad». Te liczby opisują treść ogłoszeń; nie są ustaleniem prawnym dotyczącym żadnego organu. Artykuł przedstawia oba odczytania: za objęciem zakresem przemawiają słowa «toda oferta» i «publique … información sobre la venta» oraz odesłanie w samej ustawie o mieniu publicznym do «otros medios de publicidad»; przeciw – charakter ogłoszenia jako obowiązkowej publikacji aktu administracyjnego.

Inne kwestie:

• Zwolnienia. Grunty, garaże, komórki lokatorskie, lokale w stanie surowym i budynki przemysłowe o niskim zapotrzebowaniu na energię nie są objęte zakresem dekretu królewskiego i nie są liczone. Nie są też liczone 23 pozycje, które sprzedający uznał za zwolnione. 9 z nich powołuje się na wyłączenie dotyczące rozbiórki lub przebudowy (art. 3.2.e), w tym 7 w odniesieniu do mieszkania lub części budynku. Przepisy przyznają prawo do tej deklaracji podmiotowi określonemu jako «el propietario del edificio o de parte del edificio», więc ją przyjmujemy. Niewiążące FAQ ministerstwa odczytuje ją jako dotyczącą wyłącznie całych budynków.
• Jak powstały reguły. Reguły klasyfikacji spisano na podstawie ogłoszeń z 2024 r. i zamrożono, zanim to badanie odczytało badany okres. Pilotaż laboratorium odczytał ten sam okres dzień wcześniej, więc zamrożenie nie było ślepe, a jego wartość dowodowa ma charakter lokalny.

Wynik według innych reguł:

• przy wymogu podania obu liter, dla zużycia energii i dla emisji (minimum dla ogłoszeń prasowych określone w uznanym dokumencie, do którego odsyła art. 17.3): 149 z 306;
• przy uznaniu informacji, że świadectwo istnieje lub jest w trakcie uzyskiwania, za podanie klasy: 143 z 306;
• według odczytania art. 3.2.e w FAQ: 151 z 313;
• przy liczeniu również zadeklarowanych zwolnień bez ważnej podstawy: 157 z 319;
• przy liczeniu nieruchomości ogłoszonej kilka razy tylko raz: 123 z 250.