Czy przed hiszpańskim wymogiem zgody wspólnoty mieszkaniowej z 3 kwietnia 2025 r. nastąpiła fala rejestracji lokali turystycznych? Dane z otwartego rejestru Wspólnoty Walenckiej

Przepis. Od 3 kwietnia 2025 r. mieszkanie w budynku objętym hiszpańską Ley de Propiedad Horizontal (LPH) może być wynajmowane turystom tylko za wyraźną zgodą wspólnoty mieszkaniowej, wyrażoną głosami trzech piątych właścicieli i udziałów (art. 7.3 i 17.12 LPH w brzmieniu nadanym przez Ley Orgánica 1/2025, przepis końcowy czwarty). Właściciel, który już przed tą datą wynajmował lokal turystom zgodnie z regionalnymi przepisami o turystyce, może to kontynuować. Stanowi tak drugi przepis dodatkowy LPH, dodany tym samym przepisem końcowym. Złożenie deklaracji regionalnej przed 3 kwietnia było zatem sposobem na rozpoczęcie najmu bez głosowania. To, czy zgłoszenie złożone tuż przed tą datą chroni właściciela, który jeszcze nie wynajmował, jest kwestią interpretacji.

Dane. Policzyliśmy lokale w otwartym rejestrze turystycznym Wspólnoty Walenckiej według daty rejestracji. Kopia z 4 października 2026 r. zawiera 90 091 lokali, w tym 38 933 z datą z okresu styczeń 2023 – sierpień 2026. Na podstawie części katastralnej każdego adresu, odczytanej w pamięci, a następnie usuniętej, zaklasyfikowaliśmy każdy lokal jako:

• lokal w budynku lub zespole podzielonym na lokale, który przepis obejmuje;
• nieruchomość zajmującą całą działkę katastralną, najczęściej dom wolnostojący, której przepis nie obejmuje.

Przed 3 kwietnia 2025 r. nastąpiła fala rejestracji.

• Skala. W ciągu 14 dni do 2 kwietnia odnotowano 1 093 rejestracje wobec 456 oczekiwanych na podstawie wzorca ze stycznia i lutego, czyli 2,40 raza więcej. Żadne z 78 okien placebo rozmieszczonych w odstępach w latach 2023–2026 nie zbliżyło się do tego wyniku (p = 0,013). Koniec marca jest co roku okresem wzmożonej aktywności: te same 14 dni w 2023 i 2024 r. osiągnęły 1,59 i 1,27 raza poziomu bazowego. Po uwzględnieniu tego nadwyżka wynosi około 440.
• Gdzie. 55% nadwyżki (352 z 637) przypada na dwie gminy: miasto Walencja (+200) i Torrevieję (+151).
• Miasto Walencja. Przed terminem osiągnęło 4,43 raza oczekiwanej liczby rejestracji, a w ciągu czterech tygodni po nim 0,32 raza.
• Własny projekt przepisu miasta. 31 stycznia 2025 r. miasto ogłosiło projekt przepisu: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Rada miasta wstępnie go zatwierdziła w kwietniu 2025 r.
• Jeden dzień. Spośród 287 rejestracji w regionie 2 kwietnia 172 dotyczyły miasta Walencja. Znajdują się w 55 budynkach (według ulicy i numeru), z czego 89 w budynkach, w których jest ich pięć lub więcej. 73 nie mają numeru katastralnego, wobec 4,6% wśród rejestracji w regionie w styczniu i lutym.
• Torrevieja. Przed terminem osiągnęła 4,10 raza oczekiwanej liczby, a po nim 2,52 raza. To przesunięcie poziomu, a nie fala przed terminem, dlatego podajemy ją osobno.
• Pozostałe obszary. Reszta regionu osiągnęła 1,82 raza oczekiwanej liczby, czyli około 1,29 raza po korekcie sezonowej (+143).
• Mieszkania a domy. W obrębie gmin liczba rejestracji mieszkań wzrosła bardziej niż domów: kontrast wynosi 1,73 w 35 gminach z oboma rodzajami lokali (826 mieszkań i 54 domy w oknie). Jednak 6 z 78 okien placebo dało równie duży wynik (p = 0,089; 95% przedział skalibrowany na oknach placebo 0,92–3,22), więc kontrast nie jest statystycznie wyraźny. Łączny kontrast 2,02 odzwierciedla głównie to, że w dwóch gminach, w których liczba rejestracji gwałtownie wzrosła, prawie nie ma domów.
• Przyczyna. Fali rejestracji nie można przypisać wyłącznie przepisowi LPH. Zbliżał się własny zakaz Walencji, a co najmniej jeden anglojęzyczny serwis informował czytelników z Costa Blanca, że 3 kwietnia jest terminem rejestracji.

Później tempo spadło, w większości jednakowo dla mieszkań i domów.

• W porównaniu z okresem sprzed dwóch lat. Od września 2025 r. do sierpnia 2026 r. zarejestrowano 6 253 lokale wobec 13 154 od września 2023 r. do sierpnia 2024 r. Daje to stosunek 0,48 (CI 0,39–0,57), czyli 0,44 po doliczeniu wykreślonych rejestracji z wcześniejszego okresu.
• W porównaniu z 2022 r. Lata 2023–24 były okresem boomu: w porównaniu z 2022 r. stosunek wynosi 0,88, czyli 0,72 po korekcie o wykreślenia.
• Moment. Spadek zaczyna się w maju 2025 r. i do września jest wspólny dla obu rodzajów lokali: w okresie maj–sierpień 2025 r. mieszkania i domy osiągnęły 0,66 i 0,65 poziomu sprzed roku.
• Możliwy spadek właściwy dla mieszkań. Od października 2025 r. wskaźnik dla mieszkań był co miesiąc niższy niż dla domów. W zestawieniu według miesięcy kalendarzowych szanse mieszkań względem domów wynosiły 0,83 (95% CI 0,71–0,97) poziomu z okresu wrzesień 2022 – sierpień 2023 i 0,70 (0,62–0,80) poziomu z okresu wrzesień 2023 – sierpień 2024. Może więc istnieć niewielki spadek właściwy dla mieszkań. Jego wielkość zależy od okresu odniesienia, a jego moment nie pasuje do żadnego pojedynczego środka, więc nie można go przypisać przepisowi.
• Dane Generalitat wskazują w przeciwnym kierunku. Generalitat podała, że 8 579 lokali zarejestrowanych w ciągu roku od 8 sierpnia 2024 r. to «casi el doble que en el periodo anterior». Plik zawiera 11 237 lokali z datą w tym roku wobec 13 451 w roku poprzednim (0,84).

Co oznacza data i czego brakuje.

• Data. fecha_alta to «Fecha de alta en el registro». Mocny test pokazuje, że jest ustalana przed nadaniem numeru w rejestrze. 23 lokale z datą w 2026 r., które pojawiły się po kopii z Internet Archive z 14 września, mają numery wyższe od wszystkich numerów już opublikowanych. Najbardziej prawdopodobnym odczytaniem jest data złożenia zgłoszenia.
• Efekt przeżywalności. Otwarty plik zawiera tylko aktywne wpisy. Historyczna lista GVA zawiera również wpisy wykreślone i pokazuje, że 91,3% rejestracji z okresu wrzesień 2023 – sierpień 2024 nadal znajduje się w dzisiejszym pliku: 91,1% lokali w budynkach i 92,3% domów wolnostojących.
• Rejestr krajowy. Real Decreto 1312/2024 wszedł w życie 2 stycznia 2025 r., a jego przepisy zaczęły być stosowane 1 lipca 2025 r. Jego daty nie pokrywają się z 3 kwietnia.
• Andaluzja i Kraj Basków. Oba rejestry również osiągają szczyt tuż przed terminem. Andaluzja odnotowała 787 rejestracji 31 marca 2025 r. i 3 955 w ostatnich dwóch tygodniach wobec 838 oczekiwanych. Jednak oba pola daty zachowują się jak daty przetworzenia w urzędzie: brak rejestracji w weekend przed terminem i 629 w Andaluzji 3–4 kwietnia, już po nim.
• Katalonia. LPH nie ma tam zastosowania, ale jej otwarty rejestr nie zawiera daty rejestracji.

Liczba rejestracji to nie to samo co liczba nowych mieszkań turystycznych. Publikujemy wyłącznie dane zagregowane.