Gab es vor Spaniens Regel zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vom 3. April 2025 einen Ansturm auf die Registrierung von Ferienwohnungen? Befunde aus dem offenen Register der Comunitat Valenciana

Die Regel. Seit dem 3. April 2025 darf eine Wohnung in einem Gebäude, das unter die spanische Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fällt, nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümergemeinschaft an Touristen vermietet werden, beschlossen mit drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile (LPH Art. 7.3 und 17.12 in der Fassung der Ley Orgánica 1/2025, Schlussbestimmung 4). Ein Eigentümer, der bereits vor diesem Datum nach den regionalen Tourismusvorschriften vermietete, darf damit fortfahren. Das besagt die zweite Zusatzbestimmung der LPH, eingefügt durch dieselbe Schlussbestimmung. Die Einreichung der regionalen Erklärung vor dem 3. April war daher ein Weg, ohne Abstimmung zu beginnen. Ob eine kurz vor dem Stichtag eingereichte Erklärung einen Eigentümer schützt, der noch nicht vermietete, ist eine Frage der Auslegung.

Die Daten. Wir haben die Wohneinheiten im offenen Tourismusregister der Comunitat Valenciana nach Registrierungsdatum gezählt. Die Kopie vom 4. Oktober 2026 enthält 90.091 Wohneinheiten, davon 38.933 mit Datum zwischen Januar 2023 und August 2026. Anhand des Katasterteils jeder Adresse, der im Arbeitsspeicher gelesen und dann verworfen wurde, haben wir jede Wohneinheit eingeordnet als entweder:

• eine Einheit in einem aufgeteilten Gebäude oder einer Wohnanlage, die von der Regel erfasst wird;
• eine Immobilie, die eine ganze Katasterparzelle einnimmt, meist ein freistehendes Haus, die von ihr nicht erfasst wird.

Vor dem 3. April 2025 gab es einen Ansturm auf Registrierungen.

• Umfang. In den 14 Tagen bis zum 2. April gab es 1.093 Registrierungen gegenüber 456, die nach dem Muster von Januar–Februar zu erwarten waren: 2,40-mal so viele. Keines von 78 zeitlich versetzten Placebo-Fenstern von 2023 bis 2026 kam dem nahe (p = 0,013). Ende März ist jedes Jahr viel Betrieb: Dieselben 14 Tage lagen 2023 und 2024 beim 1,59- und 1,27-Fachen ihres Ausgangsniveaus. Berücksichtigt man das, beträgt der Überschuss etwa 440.
• Wo. 55 % des Überschusses (352 von 637) entfallen auf zwei Gemeinden: die Stadt València (+200) und Torrevieja (+151).
• Stadt València. Sie lag vor dem Stichtag beim 4,43-Fachen ihrer erwarteten Zahl und in den vier Wochen danach beim 0,32-Fachen.
• Der eigene Regelungsentwurf der Stadt. Am 31. Januar 2025 kündigte die Stadt einen Regelungsentwurf an: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Der Stadtrat billigte ihn im April 2025 vorläufig.
• Der einzelne Tag. Von den 287 Registrierungen in der Region am 2. April entfielen 172 auf die Stadt València. Sie liegen in 55 Gebäuden (nach Straße und Hausnummer), 89 davon in Gebäuden mit fünf oder mehr. 73 haben keine Katasterreferenz, gegenüber 4,6 % der Registrierungen der Region im Januar–Februar.
• Torrevieja. Es lag vor dem Stichtag beim 4,10-Fachen und danach beim 2,52-Fachen. Das ist eine Niveauverschiebung, kein Ansturm vor einem Stichtag, daher berichten wir es gesondert.
• Anderswo. Der Rest der Region lag beim 1,82-Fachen, nach der saisonalen Bereinigung bei etwa dem 1,29-Fachen (+143).
• Wohnungen gegenüber Häusern. Innerhalb der Gemeinden stiegen die Wohnungen stärker als die Häuser: Der Kontrast beträgt 1,73, über 35 Gemeinden mit beiden Arten (826 Wohnungen und 54 Häuser im Fenster). Aber 6 von 78 Placebo-Fenstern waren ebenso groß (p = 0,089; placebokalibriertes 95-%-Intervall 0,92–3,22), daher ist der Kontrast statistisch nicht eindeutig. Der gepoolte Kontrast von 2,02 spiegelt vor allem wider, dass die beiden Gemeinden, in denen die Registrierungen sprunghaft anstiegen, fast keine Häuser haben.
• Ursache. Der Ansturm lässt sich nicht allein der Regel der LPH zuschreiben. Das eigene Verbot Valèncias stand bevor, und mindestens ein englischsprachiges Medium teilte Lesern an der Costa Blanca mit, der 3. April sei eine Frist für die Registrierung.

Danach sank das Tempo, überwiegend bei Wohnungen und Häusern gleichermaßen.

• Gegenüber zwei Jahren zuvor. Von September 2025 bis August 2026 wurden 6.253 Wohneinheiten registriert, gegenüber 13.154 von September 2023 bis August 2024. Das ist ein Verhältnis von 0,48 (Konfidenzintervall 0,39–0,57) bzw. 0,44, wenn man die gelöschten Registrierungen des früheren Zeitraums wieder hinzurechnet.
• Gegenüber 2022. 2023–24 war ein Boom: Gegenüber 2022 beträgt das Verhältnis 0,88 bzw. 0,72, bereinigt um Löschungen.
• Zeitlicher Verlauf. Der Rückgang beginnt im Mai 2025 und betrifft bis September beide Arten: Von Mai bis August 2025 lagen Wohnungen und Häuser beim 0,66- und 0,65-Fachen des Vorjahres.
• Ein möglicher wohnungsspezifischer Rückgang. Ab Oktober 2025 lagen die Wohnungen jeden Monat unter den Häusern. Gepaart nach Kalendermonat betrugen die Odds von Wohnungen gegenüber Häusern das 0,83-Fache (95-%-Konfidenzintervall 0,71–0,97) ihres Niveaus von September 2022 bis August 2023 und das 0,70-Fache (0,62–0,80) ihres Niveaus von September 2023 bis August 2024. Ein moderater, wohnungsspezifischer Rückgang könnte daher bestehen. Seine Größe hängt vom Referenzzeitraum ab, und sein zeitlicher Verlauf passt zu keiner einzelnen Maßnahme, daher lässt er sich nicht der Regel zuschreiben.
• Die Zahl der Generalitat weist in die andere Richtung. Sie erklärte, die 8.579 Wohneinheiten, die im Jahr ab dem 8. August 2024 registriert wurden, seien «casi el doble que en el periodo anterior». Die Datei enthält 11.237 Wohneinheiten mit Datum in diesem Jahr gegenüber 13.451 im Jahr davor (0,84).

Was das Datum bedeutet und was fehlt.

• Das Datum. fecha_alta ist «Fecha de alta en el registro». Ein starker Test zeigt, dass es vor der Registernummer vergeben wird. Die 23 Wohneinheiten mit Datum im Jahr 2026, die nach der Kopie des Internet Archive vom 14. September auftauchten, tragen alle Nummern, die über jeder bereits veröffentlichten Nummer liegen. Das Einreichungsdatum ist die plausibelste Lesart.
• Survivorship-Bias. Die offene Datei enthält nur aktive Einträge. Die historische Liste der GVA enthält auch gelöschte und zeigt, dass 91,3 % der Registrierungen von September 2023 bis August 2024 noch in der heutigen Datei stehen: 91,1 % derjenigen in Gebäuden und 92,3 % der Chalets.
• Das nationale Register. Das Real Decreto 1312/2024 trat am 2. Januar 2025 in Kraft, und seine Bestimmungen wurden am 1. Juli 2025 wirksam. Es teilt den Stichtag 3. April nicht.
• Andalusien und Baskenland. Auch diese beiden Register erreichen kurz vor dem Stichtag einen Höchststand. Andalusien hatte am 31. März 2025 787 Registrierungen und in den letzten zwei Wochen 3.955 gegenüber 838 erwarteten. Beide Datumsfelder verhalten sich jedoch wie Bearbeitungsdaten der Behörde: keine Registrierungen am Wochenende vor dem Stichtag und 629 in Andalusien am 3.–4. April, also danach.
• Katalonien. Dort gilt die LPH nicht, aber das offene Register Kataloniens hat kein Registrierungsdatum.

Eine Zählung von Registrierungen ist keine Zählung neuer Ferienwohnungen. Wir veröffentlichen nur aggregierte Werte.