¿Hubo una carrera por registrar viviendas de uso turístico antes del 3 de abril de 2025, cuando empezó a exigirse la aprobación de la comunidad de propietarios? Datos del registro abierto de la Comunitat Valenciana

La norma. Desde el 3 de abril de 2025, un piso en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) solo puede alquilarse a turistas con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, votada por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación (arts. 7.3 y 17.12 de la LPH, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, disposición final cuarta). El propietario que ya alquilaba antes de esa fecha conforme a la normativa turística autonómica puede seguir haciéndolo. Así lo dice la disposición adicional segunda de la LPH, añadida por la misma disposición final. Presentar la declaración autonómica antes del 3 de abril era, por tanto, una forma de empezar sin votación. Si una presentación hecha justo antes de esa fecha protege a un propietario que aún no alquilaba es una cuestión de interpretación.

Los datos. Contamos las viviendas del registro turístico abierto de la Comunitat Valenciana por fecha de alta. La copia del 4 de octubre de 2026 contiene 90.091 viviendas, 38.933 de ellas con fecha entre enero de 2023 y agosto de 2026. A partir de la parte catastral de cada dirección, leída en memoria y descartada después, clasificamos cada vivienda como:

• una unidad de un edificio o conjunto dividido, a la que alcanza la norma;
• un inmueble que ocupa una parcela catastral entera, en su mayoría una casa unifamiliar aislada, al que no alcanza.

Hubo una carrera por registrar antes del 3 de abril de 2025.

• Magnitud. En los 14 días hasta el 2 de abril hubo 1093 altas, frente a 456 esperadas según el patrón de enero y febrero: 2,40 veces más. Ninguna de 78 ventanas placebo espaciadas entre 2023 y 2026 se acercó (p = 0,013). Finales de marzo es un periodo de mucha actividad todos los años: los mismos 14 días alcanzaron 1,59 y 1,27 veces su línea base en 2023 y 2024. Teniéndolo en cuenta, el exceso es de unas 440 altas.
• Dónde. El 55 % del exceso (352 de 637) está en dos municipios: la ciudad de Valencia (+200) y Torrevieja (+151).
• La ciudad de Valencia. Alcanzó 4,43 veces su recuento esperado antes del plazo y 0,32 veces en las cuatro semanas siguientes.
• El proyecto de norma de la propia ciudad. El 31 de enero de 2025 la ciudad anunció un proyecto de norma: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». El pleno municipal lo aprobó inicialmente en abril de 2025.
• Un solo día. De las 287 altas de la región el 2 de abril, 172 fueron en la ciudad de Valencia. Se reparten en 55 edificios (por calle y número), y 89 de ellas están en edificios con cinco o más. 73 no tienen referencia catastral, frente al 4,6 % de las altas de la región en enero y febrero.
• Torrevieja. Alcanzó 4,10 veces lo esperado antes del plazo y 2,52 veces después. Es un cambio de nivel, no una carrera ante el plazo, así que lo damos por separado.
• El resto. El resto de la región alcanzó 1,82 veces lo esperado, o unas 1,29 veces tras el ajuste estacional (+143).
• Pisos frente a casas. Dentro de cada municipio, los pisos subieron más que las casas: el contraste es 1,73, en 35 municipios con ambos tipos (826 pisos y 54 casas en la ventana). Pero 6 de 78 ventanas placebo fueron igual de grandes (p = 0,089; intervalo del 95 % calibrado con placebos 0,92–3,22), así que el contraste no es estadísticamente claro. El contraste agregado de 2,02 refleja sobre todo que los dos municipios donde se dispararon las altas casi no tienen casas.
• Causa. La carrera no puede atribuirse solo a la norma de la LPH. Se acercaba la prohibición propia de Valencia, y al menos un medio en inglés dijo a sus lectores de la Costa Blanca que el 3 de abril era la fecha límite para registrarse.

Después el ritmo cayó, en buena parte por igual para pisos y casas.

• Frente a dos años antes. De septiembre de 2025 a agosto de 2026 se registraron 6253 viviendas, frente a 13.154 de septiembre de 2023 a agosto de 2024. Es una razón de 0,48 (IC 0,39–0,57), o de 0,44 al reponer las altas del periodo anterior que después se dieron de baja.
• Frente a 2022. 2023-24 fue un auge: frente a 2022 la razón es 0,88, o 0,72 corregida por las bajas.
• Calendario. La caída empieza en mayo de 2025 y es común a ambos tipos hasta septiembre: en mayo-agosto de 2025, pisos y casas se quedaron en 0,66 y 0,65 de lo registrado un año antes.
• Una posible caída propia de los pisos. Desde octubre de 2025 los pisos estuvieron por debajo de las casas todos los meses. Emparejando por mes natural, el cociente entre pisos y casas fue 0,83 (IC 95 % 0,71–0,97) del de septiembre de 2022 a agosto de 2023, y 0,70 (0,62–0,80) del de septiembre de 2023 a agosto de 2024. Por tanto, puede existir una caída modesta propia de los pisos. Su tamaño depende del periodo de referencia y su calendario no encaja con ninguna medida concreta, así que no puede atribuirse a la norma.
• La cifra de la Generalitat apunta en sentido contrario. Dijo que las 8579 viviendas registradas en el año desde el 8 de agosto de 2024 eran «casi el doble que en el periodo anterior». El fichero tiene 11.237 viviendas con fecha en ese año, frente a 13.451 en el año anterior (0,84).

Qué significa la fecha y qué falta.

• La fecha. fecha_alta es «Fecha de alta en el registro». Una prueba exigente muestra que se asigna antes que el número de registro. Las 23 viviendas con fecha de 2026 que aparecieron después de la copia del Internet Archive del 14 de septiembre llevan todas números superiores a todos los ya publicados. La lectura más plausible es la fecha de presentación.
• Supervivencia. El fichero abierto solo conserva las inscripciones vivas. La lista histórica de la GVA conserva las dadas de baja y muestra que el 91,3 % de las altas de septiembre de 2023 a agosto de 2024 sigue en el fichero actual: el 91,1 % de las de edificios y el 92,3 % de los chalés.
• El registro nacional. El Real Decreto 1312/2024 entró en vigor el 2 de enero de 2025, y sus disposiciones surtieron efecto el 1 de julio de 2025. No comparte la fecha del 3 de abril.
• Andalucía y País Vasco. Ambos registros tienen también un pico justo antes del plazo. Andalucía tuvo 787 altas el 31 de marzo de 2025, y 3955 en las dos últimas semanas frente a 838 esperadas. Pero ambos campos de fecha se comportan como fechas de tramitación administrativa: ninguna alta el fin de semana anterior al plazo, y 629 en Andalucía el 3 y el 4 de abril, después de él.
• Cataluña. Allí no se aplica la LPH, pero su registro abierto no tiene fecha de alta.

Un recuento de altas no es un recuento de pisos turísticos nuevos. Solo publicamos agregados.