C'è stata una corsa a registrare abitazioni a uso turistico prima della norma spagnola sull'approvazione condominiale del 3 aprile 2025? Dati dal registro aperto della Comunità Valenciana

La norma. Dal 3 aprile 2025 un appartamento in un edificio soggetto alla Ley de Propiedad Horizontal (LPH) spagnola può essere affittato a turisti solo con l'approvazione espressa dell'assemblea condominiale, votata dai tre quinti dei proprietari e delle quote (artt. 7.3 e 17.12 della LPH, nella formulazione della Ley Orgánica 1/2025, disposizione finale 4). Il proprietario che già affittava prima di quella data secondo le norme turistiche regionali può continuare. Lo dice la seconda disposizione aggiuntiva della LPH, introdotta dalla stessa disposizione finale. Presentare la dichiarazione regionale prima del 3 aprile era quindi un modo per iniziare senza votazione. Se una presentazione fatta poco prima di quella data tuteli un proprietario che non affittava ancora è una questione interpretativa.

I dati. Abbiamo contato le abitazioni del registro turistico aperto della Comunità Valenciana per data di registrazione. La copia del 4 ottobre 2026 contiene 90.091 abitazioni, 38.933 delle quali datate tra gennaio 2023 e agosto 2026. Dalla parte catastale di ogni indirizzo, letta in memoria e poi scartata, abbiamo classificato ogni abitazione come:

• un'unità in un edificio o complesso frazionato, a cui la norma si applica;
• un immobile che occupa un'intera particella catastale, per lo più una casa unifamiliare isolata, a cui la norma non si applica.

Prima del 3 aprile 2025 c'è stata una corsa alla registrazione.

• Entità. Nei 14 giorni fino al 2 aprile ci sono state 1.093 registrazioni contro 456 attese in base all'andamento di gennaio-febbraio: 2,40 volte tanto. Nessuna delle 78 finestre placebo distanziate dal 2023 al 2026 si è avvicinata (p = 0,013). La fine di marzo è intensa ogni anno: gli stessi 14 giorni hanno raggiunto 1,59 e 1,27 volte il loro livello di base nel 2023 e nel 2024. Tenendone conto, l'eccesso è di circa 440.
• Dove. Il 55% dell'eccesso (352 su 637) è in due comuni: la città di Valencia (+200) e Torrevieja (+151).
• Città di Valencia. Ha raggiunto 4,43 volte il valore atteso prima della scadenza e 0,32 volte nelle quattro settimane successive.
• La bozza di norma della città. Il 31 gennaio 2025 la città ha annunciato una bozza di norma: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Il consiglio comunale l'ha approvata in prima lettura ad aprile 2025.
• Il singolo giorno. Delle 287 registrazioni nella regione il 2 aprile, 172 erano nella città di Valencia. Si trovano in 55 edifici (per via e numero civico), e 89 sono in edifici con cinque o più. 73 non hanno riferimento catastale, contro il 4,6% delle registrazioni della regione in gennaio-febbraio.
• Torrevieja. Ha raggiunto 4,10 volte il valore atteso prima della scadenza e 2,52 volte dopo. È uno spostamento di livello, non una corsa alla scadenza, per cui la riportiamo a parte.
• Altrove. Il resto della regione ha raggiunto 1,82 volte il valore atteso, ovvero circa 1,29 volte dopo la correzione stagionale (+143).
• Appartamenti e case. All'interno dei comuni, gli appartamenti sono aumentati più delle case: il contrasto è 1,73, su 35 comuni con entrambi i tipi (826 appartamenti e 54 case nella finestra). Ma 6 delle 78 finestre placebo erano altrettanto grandi (p = 0,089; intervallo al 95% calibrato sui placebo 0,92–3,22), quindi il contrasto non è statisticamente chiaro. Il contrasto aggregato di 2,02 riflette soprattutto il fatto che i due comuni in cui le registrazioni sono schizzate in alto non hanno quasi case.
• Causa. La corsa non può essere attribuita alla sola norma della LPH. Era in arrivo il divieto della stessa Valencia, e almeno una testata in lingua inglese ha detto ai lettori della Costa Blanca che il 3 aprile era la scadenza per registrarsi.

In seguito il ritmo è calato, in gran parte allo stesso modo per appartamenti e case.

• Rispetto a due anni prima. Da settembre 2025 ad agosto 2026 sono state registrate 6.253 abitazioni, contro 13.154 da settembre 2023 ad agosto 2024. È un rapporto di 0,48 (IC 0,39–0,57), o di 0,44 reintegrando le registrazioni cancellate del periodo precedente.
• Rispetto al 2022. Il 2023-24 è stato un boom: rispetto al 2022 il rapporto è 0,88, o 0,72 corretto per le cancellazioni.
• Tempistica. Il calo inizia a maggio 2025 ed è comune ai due tipi fino a settembre: a maggio-agosto 2025 appartamenti e case erano a 0,66 e 0,65 del livello di un anno prima.
• Un possibile calo specifico degli appartamenti. Da ottobre 2025 gli appartamenti sono rimasti sotto le case ogni mese. Abbinando per mese di calendario, il rapporto tra appartamenti e case è stato pari a 0,83 (IC 95% 0,71–0,97) del suo livello di settembre 2022-agosto 2023, e a 0,70 (0,62–0,80) del suo livello di settembre 2023-agosto 2024. Può quindi esistere un modesto calo specifico degli appartamenti. La sua entità dipende dal periodo di riferimento e la sua tempistica non corrisponde a nessuna misura specifica, quindi non può essere attribuito alla norma.
• Il dato della Generalitat va nella direzione opposta. Ha affermato che le 8.579 abitazioni registrate nell'anno dall'8 agosto 2024 erano «casi el doble que en el periodo anterior». Il file contiene 11.237 abitazioni datate in quell'anno contro 13.451 nell'anno precedente (0,84).

Che cosa significa la data, e che cosa manca.

• La data. fecha_alta è la «Fecha de alta en el registro». Un test rigoroso mostra che viene fissata prima del numero di registro. Le 23 abitazioni datate 2026 comparse dopo la copia dell'Internet Archive del 14 settembre hanno tutte numeri superiori a ogni numero già pubblicato. La data di presentazione è la lettura più plausibile.
• Sopravvivenza. Il file aperto conserva solo le iscrizioni attive. L'elenco storico della GVA conserva quelle cancellate e mostra che il 91,3% delle registrazioni da settembre 2023 ad agosto 2024 è ancora nel file attuale: il 91,1% di quelle in edifici e il 92,3% delle villette.
• Il registro nazionale. Il Real Decreto 1312/2024 è entrato in vigore il 2 gennaio 2025, e le sue disposizioni hanno preso effetto il 1° luglio 2025. Non condivide la data del 3 aprile.
• Andalusia e Paesi Baschi. Anche questi due registri hanno un picco appena prima della scadenza. L'Andalusia ha avuto 787 registrazioni il 31 marzo 2025, e 3.955 nelle ultime due settimane contro 838 attese. Ma entrambi i campi data si comportano come date di lavorazione amministrativa: nessuna registrazione nel fine settimana prima della scadenza, e 629 in Andalusia il 3 e 4 aprile, dopo di essa.
• Catalogna. Lì la LPH non si applica, ma il suo registro aperto non ha una data di registrazione.

Un conteggio di registrazioni non è un conteggio di nuovi appartamenti turistici. Pubblichiamo solo dati aggregati.