Имало ли е вълна от регистрации на жилища за туристическо ползване преди испанското правило за съгласие на етажната собственост от 3 април 2025 г.? Данни от отворения регистър на Валенсийската общност

Правилото. От 3 април 2025 г. апартамент в сграда, за която се прилага испанският Ley de Propiedad Horizontal (LPH), може да се отдава на туристи само с изричното съгласие на общността на собствениците, гласувано с три пети от собствениците и от дяловете (art. 7.3 и 17.12 от LPH в редакцията на Ley Orgánica 1/2025, четвърта заключителна разпоредба). Собственик, който вече е отдавал преди тази дата по регионалните правила за туризма, може да продължи. Така гласи втората допълнителна разпоредба на LPH, добавена със същата заключителна разпоредба. Подаването на регионалната декларация преди 3 април следователно е било начин да се започне без гласуване. Дали подаване, направено непосредствено преди датата, защитава собственик, който все още не е отдавал, е въпрос на тълкуване.

Данните. Преброихме жилищата в отворения туристически регистър на Валенсийската общност по дата на регистрация. Копието от 4 октомври 2026 г. съдържа 90 091 жилища, от които 38 933 с дата между януари 2023 г. и август 2026 г. По кадастралната част на всеки адрес, прочетена в паметта и след това изтрита, класифицирахме всяко жилище като:

• обект в разделена сграда или комплекс, който правилото обхваща;
• имот, заемащ цял кадастрален парцел, най-често самостоятелна къща, който то не обхваща.

Преди 3 април 2025 г. имаше вълна от регистрации.

• Мащаб. През 14-те дни до 2 април е имало 1 093 регистрации при 456 очаквани по модела от януари–февруари: 2,40 пъти повече. Нито един от 78 разположени през интервали плацебо прозореца от 2023 до 2026 г. не се е доближил до това (p = 0,013). Краят на март е натоварен всяка година: същите 14 дни са достигнали 1,59 и 1,27 пъти базовото си ниво през 2023 и 2024 г. С отчитане на това превишението е около 440.
• Къде. 55% от превишението (352 от 637) е в две общини: град Валенсия (+200) и Торевиеха (+151).
• Град Валенсия. Преди срока е бил на 4,43 пъти очаквания брой, а през четирите седмици след него – на 0,32 пъти.
• Собственият проект на правило на града. На 31 януари 2025 г. градът обяви проект на правило: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Общинският съвет го одобри предварително през април 2025 г.
• Един ден. От 287-те регистрации в региона на 2 април 172 са в град Валенсия. Те са в 55 сгради (по улица и номер), 89 от тях в сгради с пет или повече. 73 нямат кадастрален идентификатор, при 4,6% от регистрациите в региона през януари–февруари.
• Торевиеха. Преди срока е била на 4,10 пъти, а след него – на 2,52 пъти. Това е изместване на нивото, а не вълна преди срока, затова я представяме отделно.
• Другаде. Останалата част от региона е била на 1,82 пъти, или около 1,29 пъти след сезонната корекция (+143).
• Апартаменти срещу къщи. В рамките на общините апартаментите са нараснали повече от къщите: контрастът е 1,73 в 35 общини с двата вида (826 апартамента и 54 къщи в прозореца). Но 6 от 78 плацебо прозореца са били също толкова големи (p = 0,089; калибриран с плацебо 95% интервал 0,92–3,22), така че контрастът не е статистически ясен. Обединеният контраст от 2,02 отразява предимно това, че двете общини, в които регистрациите скочиха, почти нямат къщи.
• Причина. Вълната не може да се отдаде само на правилото в LPH. Предстоеше собствената забрана на Валенсия, а поне една англоезична медия съобщи на читателите си на Коста Бланка, че 3 април е краен срок за регистрация.

Темпът спадна след това, предимно еднакво за апартаментите и къщите.

• Спрямо две години по-рано. От септември 2025 г. до август 2026 г. са регистрирани 6 253 жилища при 13 154 от септември 2023 г. до август 2024 г. Това е съотношение 0,48 (ДИ 0,39–0,57), или 0,44, ако се върнат заличените регистрации от по-ранния период.
• Спрямо 2022 г. 2023–24 г. беше период на бум: спрямо 2022 г. съотношението е 0,88, или 0,72 с корекция за заличаванията.
• Момент. Спадът започва през май 2025 г. и до септември е общ за двата вида: през май–август 2025 г. апартаментите са на 0,66, а къщите на 0,65 от нивото година по-рано.
• Възможен спад, специфичен за апартаментите. От октомври 2025 г. апартаментите са всеки месец под къщите. При сдвояване по календарен месец шансовете на апартаментите спрямо къщите са 0,83 (95% ДИ 0,71–0,97) от нивото им за септември 2022 г. – август 2023 г. и 0,70 (0,62–0,80) от нивото им за септември 2023 г. – август 2024 г. Следователно може да съществува умерен спад, специфичен за апартаментите. Размерът му зависи от референтния период, а моментът му не съответства на нито една отделна мярка, така че не може да бъде отдаден на правилото.
• Данните на Женералитата сочат в обратната посока. Женералитатът заяви, че 8 579-те жилища, регистрирани за годината от 8 август 2024 г., са «casi el doble que en el periodo anterior». Файлът съдържа 11 237 жилища с дата в тази година при 13 451 в предходната (0,84).

Какво означава датата и какво липсва.

• Датата. fecha_alta е «Fecha de alta en el registro». Силен тест показва, че тя се определя преди регистрационния номер. Всичките 23 жилища с дата през 2026 г., появили се след копието в Internet Archive от 14 септември, имат номера, по-високи от всички вече публикувани номера. Най-правдоподобното тълкуване е датата на подаване.
• Ефект на оцеляването. Отвореният файл съдържа само действащите записи. Историческият списък на GVA съдържа и заличените и показва, че 91,3% от регистрациите от септември 2023 г. – август 2024 г. все още са в днешния файл: 91,1% от тези в сгради и 92,3% от самостоятелните къщи.
• Националният регистър. Real Decreto 1312/2024 влезе в сила на 2 януари 2025 г., а разпоредбите му започнаха да се прилагат от 1 юли 2025 г. Той не споделя датата 3 април.
• Андалусия и Страната на баските. И двата регистъра също имат пик непосредствено преди срока. Андалусия има 787 регистрации на 31 март 2025 г. и 3 955 през последните две седмици при 838 очаквани. Но и двете полета за дата се държат като дати на обработка в службата: няма регистрации през уикенда преди срока, а в Андалусия има 629 на 3–4 април, след него.
• Каталуния. LPH не се прилага там, но отвореният ѝ регистър няма дата на регистрация.

Броят на регистрациите не е брой на новите туристически апартаменти. Публикуваме само обобщени данни.