Υπήρξε βιασύνη για την καταχώριση τουριστικών κατοικιών πριν από τον ισπανικό κανόνα της 3ης Απριλίου 2025 για την έγκριση της κοινότητας ιδιοκτητών; Στοιχεία από το ανοιχτό μητρώο της Κοινότητας της Βαλένθιας

Ο κανόνας. Από τις 3 Απριλίου 2025, ένα διαμέρισμα σε κτίριο που υπάγεται στον ισπανικό Ley de Propiedad Horizontal (LPH) μπορεί να μισθώνεται σε τουρίστες μόνο με τη ρητή έγκριση της κοινότητας ιδιοκτητών, με ψηφοφορία των τριών πέμπτων των ιδιοκτητών και των ποσοστών συνιδιοκτησίας (LPH art. 7.3 και 17.12, όπως διατυπώθηκαν από τον Ley Orgánica 1/2025, τελική διάταξη 4). Ένας ιδιοκτήτης που ήδη μίσθωνε πριν από αυτή την ημερομηνία σύμφωνα με τους περιφερειακούς κανόνες τουρισμού μπορεί να συνεχίσει. Αυτό ορίζει η δεύτερη πρόσθετη διάταξη του LPH, που προστέθηκε με την ίδια τελική διάταξη. Η υποβολή της περιφερειακής δήλωσης πριν από τις 3 Απριλίου ήταν επομένως ένας τρόπος να ξεκινήσει κανείς χωρίς ψηφοφορία. Το αν μια υποβολή λίγο πριν από την ημερομηνία προστατεύει έναν ιδιοκτήτη που δεν μίσθωνε ακόμη είναι ζήτημα ερμηνείας.

Τα δεδομένα. Μετρήσαμε τις κατοικίες του ανοιχτού τουριστικού μητρώου της Κοινότητας της Βαλένθιας ανά ημερομηνία καταχώρισης. Το αντίγραφο της 4ης Οκτωβρίου 2026 περιέχει 90.091 κατοικίες, από τις οποίες 38.933 με ημερομηνία από τον Ιανουάριο του 2023 έως τον Αύγουστο του 2026. Με βάση το κτηματολογικό τμήμα κάθε διεύθυνσης, που διαβάστηκε στη μνήμη και στη συνέχεια απορρίφθηκε, ταξινομήσαμε κάθε κατοικία είτε ως:

• μονάδα σε διηρημένο κτίριο ή συγκρότημα, την οποία καλύπτει ο κανόνας·
• ακίνητο που καταλαμβάνει ολόκληρο κτηματολογικό αγροτεμάχιο, κατά κανόνα μονοκατοικία, την οποία δεν καλύπτει.

Υπήρξε βιασύνη καταχωρίσεων πριν από τις 3 Απριλίου 2025.

• Μέγεθος. Τις 14 ημέρες έως τις 2 Απριλίου έγιναν 1.093 καταχωρίσεις έναντι 456 αναμενόμενων με βάση το μοτίβο Ιανουαρίου–Φεβρουαρίου: 2,40 φορές περισσότερες. Κανένα από 78 διάσπαρτα παράθυρα placebo από το 2023 έως το 2026 δεν πλησίασε (p = 0,013). Το τέλος του Μαρτίου έχει κάθε χρόνο κίνηση: οι ίδιες 14 ημέρες ήταν 1,59 και 1,27 φορές το επίπεδο αναφοράς τους το 2023 και το 2024. Λαμβάνοντας αυτό υπόψη, η υπέρβαση είναι περίπου 440.
• Πού. Το 55% της υπέρβασης (352 από 637) βρίσκεται σε δύο δήμους: την πόλη της Βαλένθιας (+200) και την Τορεβιέχα (+151).
• Η πόλη της Βαλένθιας. Ήταν 4,43 φορές τον αναμενόμενο αριθμό της πριν από την προθεσμία και 0,32 φορές τις τέσσερις εβδομάδες μετά.
• Το σχέδιο κανόνα της ίδιας της πόλης. Στις 31 Ιανουαρίου 2025 η πόλη ανακοίνωσε ένα σχέδιο κανόνα: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Το δημοτικό συμβούλιο το ενέκρινε αρχικά τον Απρίλιο του 2025.
• Η μία ημέρα. Από τις 287 καταχωρίσεις της περιφέρειας στις 2 Απριλίου, οι 172 ήταν στην πόλη της Βαλένθιας. Βρίσκονται σε 55 κτίρια (ανά οδό και αριθμό), οι 89 από αυτές σε κτίρια με πέντε ή περισσότερες. Οι 73 δεν έχουν κτηματολογικό αριθμό, έναντι 4,6% των καταχωρίσεων της περιφέρειας τον Ιανουάριο–Φεβρουάριο.
• Τορεβιέχα. Ήταν 4,10 φορές πριν από την προθεσμία και 2,52 φορές μετά. Πρόκειται για μετατόπιση επιπέδου, όχι για βιασύνη πριν από προθεσμία, γι’ αυτό την αναφέρουμε χωριστά.
• Αλλού. Η υπόλοιπη περιφέρεια ήταν 1,82 φορές, ή περίπου 1,29 φορές μετά την εποχική προσαρμογή (+143).
• Διαμερίσματα έναντι μονοκατοικιών. Εντός των δήμων, τα διαμερίσματα αυξήθηκαν περισσότερο από τις μονοκατοικίες: η αντίθεση είναι 1,73, σε 35 δήμους με τους δύο τύπους (826 διαμερίσματα και 54 μονοκατοικίες στο παράθυρο). Όμως 6 από τα 78 παράθυρα placebo ήταν εξίσου μεγάλα (p = 0,089· διάστημα 95% βαθμονομημένο με placebo 0,92–3,22), οπότε η αντίθεση δεν είναι στατιστικά σαφής. Η συγκεντρωτική αντίθεση 2,02 αντανακλά κυρίως ότι οι δύο δήμοι όπου οι καταχωρίσεις εκτινάχθηκαν δεν έχουν σχεδόν καθόλου μονοκατοικίες.
• Αιτία. Η βιασύνη δεν μπορεί να αποδοθεί μόνο στον κανόνα του LPH. Η απαγόρευση της ίδιας της Βαλένθιας ήταν επικείμενη, και τουλάχιστον ένα αγγλόφωνο μέσο ενημέρωσης είπε στους αναγνώστες της Κόστα Μπλάνκα ότι η 3η Απριλίου ήταν προθεσμία για καταχώριση.

Ο ρυθμός μειώθηκε στη συνέχεια, κυρίως εξίσου για διαμερίσματα και μονοκατοικίες.

• Σε σχέση με δύο χρόνια νωρίτερα. Από τον Σεπτέμβριο του 2025 έως τον Αύγουστο του 2026 καταχωρίστηκαν 6.253 κατοικίες, έναντι 13.154 από τον Σεπτέμβριο του 2023 έως τον Αύγουστο του 2024. Αυτό είναι λόγος 0,48 (ΔΕ 0,39–0,57), ή 0,44 αν προστεθούν ξανά οι ακυρωμένες καταχωρίσεις της προηγούμενης περιόδου.
• Σε σχέση με το 2022. Το 2023–24 ήταν περίοδος έκρηξης: σε σχέση με το 2022 ο λόγος είναι 0,88, ή 0,72 με διόρθωση για τις ακυρώσεις.
• Χρονισμός. Η μείωση αρχίζει τον Μάιο του 2025 και είναι κοινή και για τους δύο τύπους έως τον Σεπτέμβριο: τον Μάιο–Αύγουστο του 2025 τα διαμερίσματα και οι μονοκατοικίες ήταν στο 0,66 και στο 0,65 του προηγούμενου έτους.
• Μια πιθανή μείωση ειδικά για τα διαμερίσματα. Από τον Οκτώβριο του 2025 τα διαμερίσματα ήταν κάθε μήνα κάτω από τις μονοκατοικίες. Σε ζεύγη ανά ημερολογιακό μήνα, τα odds των διαμερισμάτων έναντι των μονοκατοικιών ήταν 0,83 (95% ΔΕ 0,71–0,97) του επιπέδου τους Σεπτεμβρίου 2022–Αυγούστου 2023, και 0,70 (0,62–0,80) του επιπέδου τους Σεπτεμβρίου 2023–Αυγούστου 2024. Μια μέτρια μείωση ειδικά για τα διαμερίσματα μπορεί επομένως να υπάρχει. Το μέγεθός της εξαρτάται από την περίοδο αναφοράς και ο χρονισμός της δεν ταιριάζει σε κανένα μεμονωμένο μέτρο, οπότε δεν μπορεί να αποδοθεί στον κανόνα.
• Το στοιχείο της Generalitat δείχνει προς την αντίθετη κατεύθυνση. Ανέφερε ότι οι 8.579 κατοικίες που καταχωρίστηκαν στο έτος από τις 8 Αυγούστου 2024 ήταν «casi el doble que en el periodo anterior». Το αρχείο περιέχει 11.237 κατοικίες με ημερομηνία στο έτος αυτό έναντι 13.451 στο προηγούμενο έτος (0,84).

Τι σημαίνει η ημερομηνία, και τι λείπει.

• Η ημερομηνία. Το fecha_alta είναι «Fecha de alta en el registro». Ένας ισχυρός έλεγχος δείχνει ότι ορίζεται πριν από τον αριθμό μητρώου. Οι 23 κατοικίες με ημερομηνία το 2026 που εμφανίστηκαν μετά το αντίγραφο του Internet Archive της 14ης Σεπτεμβρίου φέρουν όλες αριθμούς μεγαλύτερους από κάθε αριθμό που είχε ήδη δημοσιευθεί. Η ημερομηνία υποβολής είναι η πιο εύλογη ανάγνωση.
• Μεροληψία επιβίωσης. Το ανοιχτό αρχείο διατηρεί μόνο τις ενεργές εγγραφές. Ο ιστορικός κατάλογος της GVA διατηρεί και τις ακυρωμένες, και δείχνει ότι το 91,3% των καταχωρίσεων Σεπτεμβρίου 2023–Αυγούστου 2024 βρίσκεται ακόμη στο σημερινό αρχείο: το 91,1% όσων βρίσκονται σε κτίρια και το 92,3% των μονοκατοικιών.
• Το εθνικό μητρώο. Το Real Decreto 1312/2024 τέθηκε σε ισχύ στις 2 Ιανουαρίου 2025, και οι διατάξεις του άρχισαν να εφαρμόζονται την 1η Ιουλίου 2025. Δεν μοιράζεται την ημερομηνία της 3ης Απριλίου.
• Ανδαλουσία και Χώρα των Βάσκων. Και τα δύο μητρώα παρουσιάζουν επίσης κορύφωση λίγο πριν από την προθεσμία. Η Ανδαλουσία είχε 787 καταχωρίσεις στις 31 Μαρτίου 2025 και 3.955 τις δύο τελευταίες εβδομάδες έναντι 838 αναμενόμενων. Όμως και τα δύο πεδία ημερομηνίας συμπεριφέρονται σαν ημερομηνίες διεκπεραίωσης από την υπηρεσία: καμία καταχώριση το Σαββατοκύριακο πριν από την προθεσμία, και 629 στην Ανδαλουσία στις 3–4 Απριλίου, μετά από αυτήν.
• Καταλονία. Ο LPH δεν εφαρμόζεται εκεί, αλλά το ανοιχτό μητρώο της Καταλονίας δεν έχει ημερομηνία καταχώρισης.

Ένας αριθμός καταχωρίσεων δεν είναι αριθμός νέων τουριστικών διαμερισμάτων. Δημοσιεύουμε μόνο συγκεντρωτικά στοιχεία.