Je pred špansko zahtevo po soglasju etažnih lastnikov z dne 3. aprila 2025 prišlo do navala registracij turističnih stanovanj? Dokazi iz odprtega registra Valencijske skupnosti

Pravilo. Od 3. aprila 2025 se stanovanje v stavbi, za katero velja španski Ley de Propiedad Horizontal (LPH), lahko oddaja turistom samo z izrecnim soglasjem skupnosti etažnih lastnikov, izglasovanim s tremi petinami lastnikov in solastniških deležev (art. 7.3 in 17.12 LPH v besedilu Ley Orgánica 1/2025, četrta končna določba). Lastnik, ki je že pred tem datumom oddajal po regionalnih predpisih o turizmu, lahko s tem nadaljuje. Tako določa druga dodatna določba LPH, dodana z isto končno določbo. Vložitev regionalne prijave pred 3. aprilom je bila torej način, kako začeti brez glasovanja. Ali prijava, vložena tik pred tem datumom, ščiti lastnika, ki še ni oddajal, je stvar razlage.

Podatki. Prešteli smo enote v odprtem turističnem registru Valencijske skupnosti po datumu registracije. Kopija s 4. oktobra 2026 vsebuje 90.091 enot, od tega 38.933 z datumom v obdobju januar 2023–avgust 2026. Na podlagi katastrskega dela vsakega naslova, prebranega v pomnilniku in nato zavrženega, smo vsako enoto uvrstili med:

• enote v razdeljeni stavbi ali kompleksu, za katere pravilo velja;
• nepremičnine, ki zavzemajo celotno katastrsko parcelo, večinoma samostojne hiše, za katere pravilo ne velja.

Pred 3. aprilom 2025 je prišlo do navala registracij.

• Obseg. V 14 dneh do 2. aprila je bilo 1.093 registracij, po vzorcu iz januarja in februarja pa jih je bilo pričakovanih 456: 2,40-krat več. Nobeno od 78 razmaknjenih placebo oken iz let 2023–2026 se temu ni niti približalo (p = 0,013). Konec marca je vsako leto živahen: istih 14 dni je v letih 2023 in 2024 doseglo 1,59- in 1,27-kratnik izhodiščne ravni. Ob upoštevanju tega je presežek približno 440.
• Kje. 55 % presežka (352 od 637) odpade na dve občini: mesto Valencia (+200) in Torrevieja (+151).
• Mesto Valencia. Pred rokom je doseglo 4,43-kratnik pričakovanega števila, v štirih tednih po njem pa 0,32-kratnik.
• Lastni osnutek predpisa mesta. Mesto je 31. januarja 2025 napovedalo osnutek predpisa: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Mestni svet ga je aprila 2025 predhodno odobril.
• En sam dan. Od 287 registracij v regiji 2. aprila jih je bilo 172 v mestu Valencia. Nahajajo se v 55 stavbah (po ulici in hišni številki), 89 od njih v stavbah s petimi ali več. 73 nima katastrske oznake, v primerjavi s 4,6 % registracij v regiji januarja in februarja.
• Torrevieja. Pred rokom je dosegla 4,10-kratnik, po njem pa 2,52-kratnik. To je premik ravni, ne naval pred rokom, zato jo navajamo ločeno.
• Drugod. Preostanek regije je dosegel 1,82-kratnik oziroma po sezonski prilagoditvi približno 1,29-kratnik (+143).
• Stanovanja proti hišam. Znotraj občin so se stanovanja povečala bolj kot hiše: kontrast je 1,73 v 35 občinah z obema vrstama (826 stanovanj in 54 hiš v oknu). Toda 6 od 78 placebo oken je bilo enako velikih (p = 0,089; s placebom kalibriran 95 % interval 0,92–3,22), zato kontrast statistično ni jasen. Združeni kontrast 2,02 večinoma odraža, da v dveh občinah, kjer so registracije poskočile, skoraj ni hiš.
• Vzrok. Navala ni mogoče pripisati samo pravilu LPH. Bližala se je lastna prepoved Valencie, vsaj en medij v angleščini pa je bralcem na območju Costa Blanca sporočil, da je 3. april rok za registracijo.

Tempo je nato upadel, večinoma enako pri stanovanjih in hišah.

• V primerjavi z obdobjem dve leti prej. Od septembra 2025 do avgusta 2026 je bilo registriranih 6.253 enot, od septembra 2023 do avgusta 2024 pa 13.154. To je razmerje 0,48 (IZ 0,39–0,57) oziroma 0,44, ko se izbrisane registracije prejšnjega obdobja prištejejo nazaj.
• V primerjavi z letom 2022. Obdobje 2023–24 je bilo obdobje razcveta: v primerjavi z letom 2022 je razmerje 0,88 oziroma 0,72 po popravku za izbrise.
• Časovni potek. Padec se začne maja 2025 in je do septembra skupen obema vrstama: maja–avgusta 2025 so bila stanovanja na 0,66, hiše pa na 0,65 ravni leto prej.
• Morebiten padec, specifičen za stanovanja. Od oktobra 2025 so bila stanovanja vsak mesec pod hišami. Pri združevanju v pare po koledarskem mesecu so bili obeti stanovanj glede na hiše 0,83 (95 % IZ 0,71–0,97) njihove ravni iz obdobja september 2022–avgust 2023 in 0,70 (0,62–0,80) njihove ravni iz obdobja september 2023–avgust 2024. Zmeren padec, specifičen za stanovanja, torej morda obstaja. Njegova velikost je odvisna od referenčnega obdobja, njegov časovni potek pa ne ustreza nobenemu posameznemu ukrepu, zato ga ni mogoče pripisati pravilu.
• Podatek Generalitat kaže v nasprotno smer. Generalitat je navedla, da je 8.579 enot, registriranih v letu od 8. avgusta 2024, «casi el doble que en el periodo anterior». Datoteka vsebuje 11.237 enot z datumom v tem letu v primerjavi s 13.451 v letu prej (0,84).

Kaj pomeni datum in kaj manjka.

• Datum. fecha_alta je «Fecha de alta en el registro». Močan test kaže, da je določen pred registrsko številko. 23 enot z datumom v letu 2026, ki so se pojavile po kopiji Internet Archive s 14. septembra, ima številke, višje od vseh že objavljenih številk. Najverjetnejša razlaga je datum vložitve.
• Pristranskost preživetja. Odprta datoteka hrani samo veljavne vpise. Zgodovinski seznam GVA hrani tudi izbrisane in kaže, da je 91,3 % registracij iz obdobja september 2023–avgust 2024 še vedno v današnji datoteki: 91,1 % enot v stavbah in 92,3 % samostojnih hiš.
• Nacionalni register. Real Decreto 1312/2024 je začel veljati 2. januarja 2025, njegove določbe pa so začele učinkovati 1. julija 2025. Z datumom 3. aprila se ne ujema.
• Andaluzija in Baskija. Tudi oba registra dosežeta vrh tik pred rokom. Andaluzija je imela 31. marca 2025 787 registracij, v zadnjih dveh tednih pa 3.955 ob 838 pričakovanih. Toda obe datumski polji se vedeta kot datuma obdelave v uradu: ob vikendu pred rokom ni registracij, v Andaluziji pa jih je bilo 629 3.–4. aprila, po njem.
• Katalonija. LPH tam ne velja, vendar njen odprti register nima datuma registracije.

Število registracij ni število novih turističnih stanovanj. Objavljamo samo zbirne podatke.