Ar prieš 2025 m. balandžio 3 d. įsigaliojusią Ispanijos taisyklę dėl savininkų bendrijos pritarimo buvo turistinių būstų registracijų antplūdis? Valensijos autonominės bendrijos atvirojo registro duomenys

Taisyklė. Nuo 2025 m. balandžio 3 d. butą pastate, kuriam taikomas Ispanijos Ley de Propiedad Horizontal (LPH), turistams nuomoti galima tik gavus aiškų butų savininkų bendrijos pritarimą, už kurį balsuoja trys penktadaliai savininkų, atstovaujančių ir trims penktadaliams dalių (LPH 7.3 ir 17.12 straipsniai, išdėstyti Ley Orgánica 1/2025 4-ąja baigiamąja nuostata). Savininkas, kuris jau iki šios datos nuomojo pagal regionines turizmo taisykles, gali tai daryti toliau. Tai nustato antroji LPH papildomoji nuostata, įtraukta ta pačia baigiamąja nuostata. Todėl regioninės deklaracijos pateikimas iki balandžio 3 d. buvo būdas pradėti veiklą be balsavimo. Ar deklaracija, pateikta prieš pat šią datą, apsaugo savininką, kuris dar nenuomojo, yra aiškinimo klausimas.

Duomenys. Valensijos autonominės bendrijos atvirajame turistinių būstų registre suskaičiavome būstus pagal registracijos datą. 2026 m. spalio 4 d. kopijoje yra 90 091 būstas, iš jų 38 933 datuoti 2023 m. sausio – 2026 m. rugpjūčio laikotarpiu. Pagal kiekvieno adreso kadastrinę dalį, nuskaitytą atmintyje ir paskui atmestą, kiekvieną būstą priskyrėme vienai iš grupių:

• padalyto pastato ar komplekso patalpa, kuriai taisyklė taikoma;
• nekilnojamasis turtas, užimantis visą kadastrinį sklypą, dažniausiai atskiras namas, kuriam ji netaikoma.

Prieš 2025 m. balandžio 3 d. buvo registracijų antplūdis.

• Mastas. Per 14 dienų iki balandžio 2 d. buvo 1093 registracijos, o pagal sausio–vasario modelį tikėtasi 456: 2,40 karto daugiau. Nė vienas iš 78 išdėstytų placebo langų 2023–2026 m. prie to nepriartėjo (p = 0,013). Kovo pabaiga kasmet būna judri: 2023 ir 2024 m. tos pačios 14 dienų siekė 1,59 ir 1,27 karto savo bazinio lygio. Atsižvelgus į tai, perteklius yra apie 440.
• Kur. 55 % pertekliaus (352 iš 637) tenka dviem savivaldybėms: Valensijos miestui (+200) ir Torrevieja savivaldybei (+151).
• Valensijos miestas. Prieš terminą jame buvo 4,43 karto daugiau registracijų nei tikėtasi, o per keturias savaites po jo – 0,32 tikėtino skaičiaus.
• Paties miesto taisyklės projektas. 2025 m. sausio 31 d. miestas paskelbė taisyklės projektą: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Miesto taryba jį preliminariai patvirtino 2025 m. balandį.
• Viena diena. Iš 287 registracijų regione balandžio 2 d. 172 buvo Valensijos mieste. Jos yra 55 pastatuose (pagal gatvę ir numerį), 89 iš jų – pastatuose, kuriuose tokių registracijų yra penkios ar daugiau. 73 neturi kadastro numerio, palyginti su 4,6 % regiono sausio–vasario registracijų.
• Torrevieja. Prieš terminą rodiklis siekė 4,10 karto, po jo – 2,52 karto. Tai lygio poslinkis, o ne antplūdis prieš terminą, todėl jį pateikiame atskirai.
• Kitur. Likusioje regiono dalyje rodiklis siekė 1,82 karto, arba apie 1,29 karto atsižvelgus į sezoniškumą (+143).
• Butai ir namai. Savivaldybių viduje butų registracijų padaugėjo labiau nei namų: 35 savivaldybėse, kuriose yra abiejų rūšių būstų, kontrastas yra 1,73 (lange – 826 butai ir 54 namai). Tačiau 6 iš 78 placebo langų buvo tokio pat dydžio (p = 0,089; pagal placebo kalibruotas 95 % intervalas 0,92–3,22), todėl statistiškai kontrastas nėra aiškus. Jungtinis 2,02 kontrastas daugiausia atspindi tai, kad dviejose savivaldybėse, kuriose registracijų šoktelėjo, namų beveik nėra.
• Priežastis. Antplūdžio negalima priskirti vien LPH taisyklei. Artėjo paties Valensijos miesto draudimas, o bent vienas anglų kalba leidžiamas leidinys Costa Blanca skaitytojams nurodė, kad balandžio 3 d. yra galutinis registracijos terminas.

Vėliau tempas sulėtėjo, daugiausia vienodai butams ir namams.

• Palyginti su laikotarpiu prieš dvejus metus. Nuo 2025 m. rugsėjo iki 2026 m. rugpjūčio užregistruoti 6253 būstai, palyginti su 13 154 nuo 2023 m. rugsėjo iki 2024 m. rugpjūčio. Santykis yra 0,48 (PI 0,39–0,57), arba 0,44, kai sugrąžinamos ankstesnio laikotarpio išbrauktos registracijos.
• Palyginti su 2022 m. 2023–2024 m. buvo bumas: palyginti su 2022 m., santykis yra 0,88, arba 0,72, pataisius dėl išbraukimų.
• Laikas. Sumažėjimas prasideda 2025 m. gegužę ir iki rugsėjo yra bendras abiem rūšims: 2025 m. gegužės–rugpjūčio mėn. butų ir namų registracijų buvo 0,66 ir 0,65 ankstesnių metų lygio.
• Galimas tik butams būdingas sumažėjimas. Nuo 2025 m. spalio butų rodiklis kiekvieną mėnesį buvo žemesnis nei namų. Suporavus pagal kalendorinį mėnesį, butų šansai, palyginti su namais, siekė 0,83 (95 % PI 0,71–0,97) 2022 m. rugsėjo – 2023 m. rugpjūčio lygio ir 0,70 (0,62–0,80) 2023 m. rugsėjo – 2024 m. rugpjūčio lygio. Todėl gali būti nedidelis tik butams būdingas sumažėjimas. Jo dydis priklauso nuo atskaitos laikotarpio, o laikas neatitinka nė vienos konkrečios priemonės, todėl jo negalima priskirti taisyklei.
• Generalitat skaičius rodo priešingą kryptį. Ji teigė, kad 8579 būstai, užregistruoti per metus nuo 2024 m. rugpjūčio 8 d., yra «casi el doble que en el periodo anterior». Faile tais metais datuoti 11 237 būstai, o ankstesniais metais – 13 451 (0,84).

Ką reiškia data ir ko trūksta.

• Data. fecha_alta yra «Fecha de alta en el registro». Griežtas testas rodo, kad ji nustatoma anksčiau nei suteikiamas registro numeris. Visi 23 būstai, datuoti 2026 m. ir atsiradę po rugsėjo 14 d. Internet Archive kopijos, turi numerius, didesnius už bet kurį jau paskelbtą numerį. Labiausiai tikėtina, kad tai deklaracijos pateikimo data.
• Išlikimas. Atvirajame faile lieka tik galiojantys įrašai. GVA istoriniame sąraše išlieka ir išbraukti įrašai, ir jis rodo, kad 91,3 % 2023 m. rugsėjo – 2024 m. rugpjūčio registracijų tebėra dabartiniame faile: 91,1 % registracijų pastatuose ir 92,3 % kotedžų.
• Nacionalinis registras. Real Decreto 1312/2024 įsigaliojo 2025 m. sausio 2 d., o jo nuostatos pradėtos taikyti 2025 m. liepos 1 d. Su balandžio 3 d. data jis nesusijęs.
• Andalūzija ir Baskų Kraštas. Abiejuose registruose taip pat matomas pikas prieš pat terminą. Andalūzijoje 2025 m. kovo 31 d. buvo 787 registracijos, o per paskutines dvi savaites – 3955, nors tikėtasi 838. Tačiau abiejų registrų datos laukai elgiasi kaip įstaigos tvarkymo datos: savaitgalį prieš terminą registracijų nebuvo, o Andalūzijoje balandžio 3–4 d., jau po termino, jų buvo 629.
• Katalonija. LPH ten netaikoma, tačiau jos atvirajame registre registracijos datos nėra.

Registracijų skaičius nėra naujų turistinių butų skaičius. Skelbiame tik suvestinius duomenis.