Došlo k návalu registrací turistických bytů před španělským pravidlem o souhlasu společenství vlastníků ze 3. dubna 2025? Doklady z otevřeného registru Valencijského společenství

Pravidlo. Od 3. dubna 2025 lze byt v budově, na kterou se vztahuje španělský Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pronajímat turistům jen s výslovným souhlasem společenství vlastníků, odhlasovaným třemi pětinami vlastníků i podílů (art. 7.3 a 17.12 LPH ve znění Ley Orgánica 1/2025, čtvrté závěrečné ustanovení). Vlastník, který již před tímto datem pronajímal podle regionálních předpisů o cestovním ruchu, může pokračovat. Stanoví to druhé doplňující ustanovení LPH, vložené týmž závěrečným ustanovením. Podání regionálního oznámení před 3. dubnem tak bylo způsobem, jak začít bez hlasování. Zda podání učiněné těsně před tímto datem chrání vlastníka, který ještě nepronajímal, je otázkou výkladu.

Data. Spočítali jsme jednotky v otevřeném registru turistického ubytování Valencijského společenství podle data registrace. Kopie ze 4. října 2026 obsahuje 90 091 jednotek, z toho 38 933 s datem v období leden 2023 – srpen 2026. Podle katastrální části každé adresy, načtené v paměti a poté zahozené, jsme každou jednotku zařadili jako:

• jednotku v rozdělené budově nebo komplexu, na kterou pravidlo dopadá;
• nemovitost zabírající celou katastrální parcelu, většinou samostatně stojící dům, na kterou nedopadá.

Před 3. dubnem 2025 došlo k návalu registrací.

• Rozsah. Za 14 dní do 2. dubna bylo 1 093 registrací oproti 456 očekávaným podle vzorce z ledna a února: 2,40krát více. Žádné ze 78 rozestoupených placebo oken z let 2023 až 2026 se tomu ani nepřiblížilo (p = 0,013). Konec března je rušný každý rok: stejných 14 dní dosáhlo v letech 2023 a 2024 1,59násobku a 1,27násobku výchozí úrovně. Po zohlednění toho je přebytek asi 440.
• Kde. 55 % přebytku (352 ze 637) připadá na dvě obce: město Valencie (+200) a Torrevieja (+151).
• Město Valencie. Před termínem dosáhlo 4,43násobku očekávaného počtu a v následujících čtyřech týdnech 0,32násobku.
• Vlastní návrh předpisu města. Město 31. ledna 2025 oznámilo návrh předpisu: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Jeho zastupitelstvo ho v dubnu 2025 předběžně schválilo.
• Jediný den. Z 287 registrací v regionu dne 2. dubna jich 172 bylo ve městě Valencie. Nacházejí se v 55 budovách (podle ulice a čísla), 89 z nich v budovách s pěti a více. 73 nemá katastrální označení, oproti 4,6 % registrací v regionu v lednu a únoru.
• Torrevieja. Před termínem dosáhla 4,10násobku a po něm 2,52násobku. Jde o posun úrovně, nikoli o nával před termínem, proto ji uvádíme zvlášť.
• Jinde. Zbytek regionu dosáhl 1,82násobku, po sezonním očištění asi 1,29násobku (+143).
• Byty versus domy. V rámci obcí vzrostly byty více než domy: kontrast je 1,73 v 35 obcích s oběma druhy (826 bytů a 54 domů v okně). Stejně velký kontrast ale dalo 6 ze 78 placebo oken (p = 0,089; 95% interval kalibrovaný podle placebo oken 0,92–3,22), takže kontrast není statisticky jasný. Souhrnný kontrast 2,02 odráží hlavně to, že dvě obce, kde registrace prudce vzrostly, nemají téměř žádné domy.
• Příčina. Nával nelze přičíst pouze pravidlu LPH. Blížil se vlastní zákaz Valencie a nejméně jedno anglicky psané médium sdělilo čtenářům na Costa Blanca, že 3. duben je termín pro registraci.

Tempo poté kleslo, většinou u bytů i domů stejně.

• Oproti období o dva roky dříve. Od září 2025 do srpna 2026 bylo zaregistrováno 6 253 jednotek oproti 13 154 od září 2023 do srpna 2024. To je poměr 0,48 (IS 0,39–0,57), resp. 0,44 po vrácení zrušených registrací z dřívějšího období.
• Oproti roku 2022. Období 2023–24 bylo obdobím boomu: oproti roku 2022 je poměr 0,88, resp. 0,72 po korekci o zrušené registrace.
• Načasování. Pokles začíná v květnu 2025 a do září je společný oběma druhům: v květnu až srpnu 2025 byly byty na 0,66 a domy na 0,65 úrovně předchozího roku.
• Možný pokles specifický pro byty. Od října 2025 byly byty každý měsíc pod úrovní domů. Při párování podle kalendářního měsíce byly šance bytů vůči domům na 0,83 (95% IS 0,71–0,97) jejich úrovně ze září 2022 – srpna 2023 a na 0,70 (0,62–0,80) jejich úrovně ze září 2023 – srpna 2024. Mírný pokles specifický pro byty tedy může existovat. Jeho velikost závisí na referenčním období a jeho načasování neodpovídá žádnému jednotlivému opatření, takže ho nelze přičíst pravidlu.
• Údaj Generalitat ukazuje opačným směrem. Generalitat uvedla, že 8 579 jednotek registrovaných za rok od 8. srpna 2024 je «casi el doble que en el periodo anterior». Soubor obsahuje 11 237 jednotek s datem v tomto roce oproti 13 451 v roce předchozím (0,84).

Co datum znamená a co chybí.

• Datum. fecha_alta je «Fecha de alta en el registro». Silný test ukazuje, že se stanoví před registračním číslem. 23 jednotek s datem v roce 2026, které se objevily po kopii z Internet Archive ze 14. září, má čísla vyšší než všechna dosud zveřejněná čísla. Nejpravděpodobnějším výkladem je datum podání.
• Zkreslení přežitím. Otevřený soubor uchovává jen platné záznamy. Historický seznam GVA uchovává i zrušené a ukazuje, že 91,3 % registrací ze září 2023 – srpna 2024 je stále v dnešním souboru: 91,1 % jednotek v budovách a 92,3 % samostatně stojících domů.
• Celostátní registr. Real Decreto 1312/2024 vstoupil v platnost 2. ledna 2025 a jeho ustanovení nabyla účinnosti 1. července 2025. S datem 3. dubna se nekryje.
• Andalusie a Baskicko. Oba registry mají rovněž vrchol těsně před termínem. Andalusie měla 31. března 2025 787 registrací a v posledních dvou týdnech 3 955 oproti 838 očekávaným. Obě pole s datem se však chovají jako data zpracování na úřadě: žádné registrace o víkendu před termínem a 629 v Andalusii 3.–4. dubna, tedy po něm.
• Katalánsko. LPH se tam nepoužije, ale jeho otevřený registr nemá datum registrace.

Počet registrací není počtem nových turistických bytů. Zveřejňujeme pouze agregované údaje.