Volt-e roham a turisztikai lakások regisztrációjára a tulajdonosközösség jóváhagyásáról szóló, 2025. április 3-i spanyol szabály előtt? Bizonyítékok a Valenciai Közösség nyílt nyilvántartásából

A szabály. 2025. április 3. óta a spanyol Ley de Propiedad Horizontal (LPH) hatálya alá tartozó épületben lévő lakást csak a tulajdonosközösség kifejezett jóváhagyásával lehet turistáknak kiadni, amelyről a tulajdonosok és a tulajdoni hányadok háromötödös többsége dönt (LPH art. 7.3 és 17.12, a Ley Orgánica 1/2025 4. záró rendelkezése szerinti szövegezésben). Az a tulajdonos, aki már e dátum előtt is kiadta a lakását a regionális turisztikai szabályok szerint, folytathatja. Ezt az LPH második kiegészítő rendelkezése mondja ki, amelyet ugyanez a záró rendelkezés iktatott be. A regionális bejelentés április 3. előtti benyújtása ezért módot adott arra, hogy szavazás nélkül kezdjék meg a kiadást. Értelmezés kérdése, hogy a dátum előtt közvetlenül benyújtott bejelentés védi-e azt a tulajdonost, aki még nem adta ki a lakását.

Az adatok. A Valenciai Közösség nyílt turisztikai nyilvántartásában szereplő ingatlanokat a regisztráció dátuma szerint számoltuk meg. A 2026. október 4-i másolat 90 091 ingatlant tartalmaz, ebből 38 933-at 2023 januárja és 2026 augusztusa közötti dátummal. Minden cím kataszteri része alapján – amelyet a memóriában olvastunk be, majd elvetettünk – minden ingatlant az alábbiak egyikébe soroltunk:

• megosztott épületben vagy lakóparkban lévő egység, amelyre a szabály kiterjed;
• egy teljes kataszteri telket elfoglaló ingatlan, többnyire különálló ház, amelyre nem terjed ki.

2025. április 3. előtt regisztrációs roham volt.

• Mérték. Az április 2-ig tartó 14 napban 1093 regisztráció történt, szemben a január–februári minta alapján várt 456-tal: 2,40-szer annyi. A 2023 és 2026 közötti 78, egymástól elkülönített placeboablak egyike sem közelítette meg (p = 0,013). Március vége minden évben forgalmas: ugyanez a 14 nap 2023-ban és 2024-ben az alapszint 1,59-, illetve 1,27-szeresén állt. Ezt figyelembe véve a többlet körülbelül 440.
• Hol. A többlet 55%-a (637-ből 352) két településre esik: Valencia városára (+200) és Torreviejára (+151).
• Valencia városa. A határidő előtt a várt szám 4,43-szorosán, az azt követő négy hétben 0,32-szeresén állt.
• A város saját szabálytervezete. 2025. január 31-én a város szabálytervezetet jelentett be: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». A városi közgyűlés 2025 áprilisában előzetesen jóváhagyta.
• Az az egy nap. Április 2-án a régió 287 regisztrációjából 172 Valencia városában történt. Ezek 55 épületben vannak (utca és házszám szerint), közülük 89 olyan épületben, ahol öt vagy több van. 73-nak nincs kataszteri hivatkozása, szemben a régió január–februári regisztrációinak 4,6%-ával.
• Torrevieja. A határidő előtt 4,10-szeresen, utána 2,52-szeresen állt. Ez szintváltozás, nem határidő előtti roham, ezért külön közöljük.
• Máshol. A régió többi része 1,82-szeresen állt, vagyis a szezonális korrekció után körülbelül 1,29-szeresen (+143).
• Lakások és házak. A településeken belül a lakások száma jobban nőtt, mint a házaké: a kontraszt 1,73 abban a 35 településen, ahol mindkét típus megtalálható (826 lakás és 54 ház az ablakban). A 78 placeboablakból azonban 6 ugyanekkora volt (p = 0,089; placebóval kalibrált 95%-os intervallum: 0,92–3,22), így a kontraszt statisztikailag nem egyértelmű. A 2,02-es összevont kontraszt főként azt tükrözi, hogy azon a két településen, ahol a regisztrációk megugrottak, szinte nincsenek házak.
• Ok. A roham nem tulajdonítható kizárólag az LPH szabályának. Valencia saját tilalma közeledett, és legalább egy angol nyelvű médium azt írta a Costa Blanca olvasóinak, hogy április 3. a regisztráció határideje.

Az ütem ezután csökkent, többnyire a lakásoknál és a házaknál egyformán.

• Két évvel korábbihoz képest. 2025 szeptembere és 2026 augusztusa között 6253 ingatlant regisztráltak, szemben a 2023 szeptembere és 2024 augusztusa közötti 13 154-gyel. Ez 0,48-as arány (CI: 0,39–0,57), illetve 0,44, ha a korábbi időszak törölt regisztrációit visszaszámoljuk.
• 2022-höz képest. 2023–24 fellendülés volt: 2022-höz képest az arány 0,88, a törlésekkel korrigálva 0,72.
• Időzítés. A csökkenés 2025 májusában kezdődik, és szeptemberig mindkét típusnál közös: 2025 május–augusztusában a lakások és a házak az egy évvel korábbi szint 0,66-szorosán, illetve 0,65-szörösén álltak.
• A lakásokra jellemző esetleges csökkenés. 2025 októberétől a lakások minden hónapban a házak alatt maradtak. Naptári hónapok szerint párosítva a lakások házakhoz viszonyított esélye (odds) a 2022. szeptember–2023. augusztusi szintjük 0,83-szorosa (95%-os CI: 0,71–0,97), a 2023. szeptember–2024. augusztusi szintjük 0,70-szerese (0,62–0,80) volt. Így létezhet egy mérsékelt, a lakásokra jellemző csökkenés. Nagysága a viszonyítási időszaktól függ, időzítése pedig egyetlen intézkedéshez sem illik, ezért nem tulajdonítható a szabálynak.
• A Generalitat adata az ellenkező irányba mutat. Azt közölte, hogy a 2024. augusztus 8-tól kezdődő évben regisztrált 8579 ingatlan «casi el doble que en el periodo anterior». A fájlban 11 237 ingatlan szerepel ebben az évben kelt dátummal, szemben az előző év 13 451-ével (0,84).

Mit jelent a dátum, és mi hiányzik.

• A dátum. A fecha_alta jelentése «Fecha de alta en el registro». Egy erős teszt azt mutatja, hogy a nyilvántartási szám előtt rögzítik. Mind a 23, 2026-os dátumú ingatlan, amely az Internet Archive szeptember 14-i másolata után jelent meg, minden addig közzétett számnál nagyobb számot visel. A benyújtás dátuma a legvalószínűbb értelmezés.
• Túlélési torzítás. A nyílt fájl csak az élő bejegyzéseket tartalmazza. A GVA történeti listája a törölteket is megőrzi, és azt mutatja, hogy a 2023. szeptember–2024. augusztusi regisztrációk 91,3%-a ma is szerepel a fájlban: az épületekben lévők 91,1%-a és a családi házak 92,3%-a.
• Az országos nyilvántartás. A Real Decreto 1312/2024 2025. január 2-án lépett hatályba, rendelkezései 2025. július 1-jétől alkalmazandók. Nem osztozik az április 3-i dátumon.
• Andalúzia és Baszkföld. Mindkét nyilvántartásban szintén csúcs látható közvetlenül a határidő előtt. Andalúziában 2025. március 31-én 787 regisztráció történt, az utolsó két hétben pedig 3955 a várt 838-cal szemben. Mindkét dátummező azonban hivatali feldolgozási dátumként viselkedik: a határidő előtti hétvégén nincs regisztráció, Andalúziában pedig április 3–4-én, a határidő után 629 van.
• Katalónia. Ott az LPH nem alkalmazandó, de Katalónia nyílt nyilvántartásában nincs regisztrációs dátum.

A regisztrációk száma nem az új turisztikai lakások száma. Csak összesített adatokat teszünk közzé.