Houve uma corrida ao registo de habitações de uso turístico antes de 3 de abril de 2025, quando Espanha passou a exigir a aprovação dos condóminos? Dados do registo aberto da Comunidade Valenciana

A regra. Desde 3 de abril de 2025, um apartamento num edifício sujeito à Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espanhola só pode ser arrendado a turistas com a aprovação expressa da assembleia de condóminos, votada por três quintos dos proprietários e das quotas (arts. 7.3 e 17.12 da LPH, na redação dada pela Ley Orgánica 1/2025, disposição final 4.ª). Um proprietário que já arrendava antes dessa data ao abrigo das regras turísticas regionais pode continuar a fazê-lo. Assim o diz a segunda disposição adicional da LPH, acrescentada pela mesma disposição final. Apresentar a declaração regional antes de 3 de abril era, portanto, uma forma de começar sem votação. Se uma apresentação feita mesmo antes dessa data protege um proprietário que ainda não arrendava é uma questão de interpretação.

Os dados. Contámos as habitações do registo turístico aberto da Comunidade Valenciana por data de inscrição. A cópia de 4 de outubro de 2026 contém 90 091 habitações, 38 933 delas datadas de janeiro de 2023 a agosto de 2026. A partir da parte cadastral de cada morada, lida em memória e depois descartada, classificámos cada habitação como:

• uma unidade num edifício ou conjunto dividido, que a regra abrange;
• um imóvel que ocupa uma parcela cadastral inteira, na maioria uma moradia isolada, que a regra não abrange.

Houve uma corrida ao registo antes de 3 de abril de 2025.

• Dimensão. Nos 14 dias até 2 de abril houve 1093 inscrições, contra 456 esperadas segundo o padrão de janeiro e fevereiro: 2,40 vezes mais. Nenhuma de 78 janelas placebo espaçadas entre 2023 e 2026 se aproximou (p = 0,013). O fim de março é movimentado todos os anos: os mesmos 14 dias registaram 1,59 e 1,27 vezes a sua linha de base em 2023 e 2024. Tendo isso em conta, o excesso é de cerca de 440.
• Onde. 55% do excesso (352 de 637) está em dois municípios: a cidade de Valência (+200) e Torrevieja (+151).
• Cidade de Valência. Registou 4,43 vezes a contagem esperada antes do prazo e 0,32 vezes nas quatro semanas seguintes.
• O projeto de regra da própria cidade. A 31 de janeiro de 2025 a cidade anunciou um projeto de regra: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». A câmara municipal aprovou-o inicialmente em abril de 2025.
• Um único dia. Das 287 inscrições na região a 2 de abril, 172 foram na cidade de Valência. Situam-se em 55 edifícios (por rua e número), 89 delas em edifícios com cinco ou mais. 73 não têm referência cadastral, contra 4,6% das inscrições da região em janeiro e fevereiro.
• Torrevieja. Registou 4,10 vezes o esperado antes do prazo e 2,52 vezes depois. É uma mudança de nível, não uma corrida antes do prazo, pelo que a apresentamos à parte.
• No resto. O resto da região registou 1,82 vezes o esperado, ou cerca de 1,29 vezes após o ajuste sazonal (+143).
• Apartamentos face a moradias. Dentro de cada município, os apartamentos subiram mais do que as moradias: o contraste é de 1,73, em 35 municípios com os dois tipos (826 apartamentos e 54 moradias na janela). Mas 6 de 78 janelas placebo foram igualmente grandes (p = 0,089; intervalo de 95% calibrado por placebo 0,92–3,22), pelo que o contraste não é estatisticamente claro. O contraste agregado de 2,02 reflete sobretudo que os dois municípios onde as inscrições dispararam quase não têm moradias.
• Causa. A corrida não pode ser atribuída apenas à regra da LPH. A proibição própria de Valência estava a caminho, e pelo menos um meio de comunicação em língua inglesa disse aos leitores da Costa Blanca que 3 de abril era o prazo para o registo.

O ritmo caiu depois, em grande parte por igual para apartamentos e moradias.

• Face a dois anos antes. De setembro de 2025 a agosto de 2026 foram inscritas 6253 habitações, contra 13 154 de setembro de 2023 a agosto de 2024. É um rácio de 0,48 (IC 0,39–0,57), ou de 0,44 repondo as inscrições do período anterior que foram canceladas.
• Face a 2022. 2023–24 foi um período de expansão: face a 2022 o rácio é 0,88, ou 0,72 corrigido pelos cancelamentos.
• Calendário. A descida começa em maio de 2025 e é comum aos dois tipos até setembro: em maio–agosto de 2025, apartamentos e moradias ficaram em 0,66 e 0,65 do nível de um ano antes.
• Uma possível descida específica dos apartamentos. A partir de outubro de 2025, os apartamentos ficaram abaixo das moradias todos os meses. Emparelhando por mês do calendário, o rácio entre apartamentos e moradias foi 0,83 (IC 95% 0,71–0,97) do seu nível de setembro de 2022 a agosto de 2023, e 0,70 (0,62–0,80) do seu nível de setembro de 2023 a agosto de 2024. Pode, por isso, existir uma descida modesta específica dos apartamentos. A sua dimensão depende do período de referência e o seu calendário não corresponde a nenhuma medida concreta, pelo que não pode ser atribuída à regra.
• O número da Generalitat aponta no sentido contrário. Afirmou que as 8579 habitações registadas no ano a partir de 8 de agosto de 2024 eram «casi el doble que en el periodo anterior». O ficheiro tem 11 237 habitações datadas desse ano, contra 13 451 no ano anterior (0,84).

O que significa a data e o que falta.

• A data. fecha_alta é «Fecha de alta en el registro». Um teste exigente mostra que é atribuída antes do número de registo. As 23 habitações datadas de 2026 que surgiram depois da cópia do Internet Archive de 14 de setembro têm todas números superiores a todos os já publicados. A leitura mais plausível é a data de apresentação.
• Sobrevivência. O ficheiro aberto só mantém as inscrições ativas. A lista histórica da GVA mantém as canceladas e mostra que 91,3% das inscrições de setembro de 2023 a agosto de 2024 continuam no ficheiro atual: 91,1% das que estão em edifícios e 92,3% das moradias.
• O registo nacional. O Real Decreto 1312/2024 entrou em vigor a 2 de janeiro de 2025, e as suas disposições produziram efeitos a 1 de julho de 2025. Não partilha a data de 3 de abril.
• Andaluzia e País Basco. Os dois registos também têm um pico mesmo antes do prazo. A Andaluzia teve 787 inscrições a 31 de março de 2025, e 3955 nas duas últimas semanas, contra 838 esperadas. Mas os dois campos de data comportam-se como datas de processamento administrativo: nenhuma inscrição no fim de semana anterior ao prazo, e 629 na Andaluzia a 3 e 4 de abril, depois dele.
• Catalunha. A LPH não se aplica aí, mas o seu registo aberto não tem data de inscrição.

Uma contagem de inscrições não é uma contagem de novos apartamentos turísticos. Publicamos apenas dados agregados.