Došlo k návalu registrácií turistických bytov pred španielskym pravidlom o súhlase spoločenstva vlastníkov z 3. apríla 2025? Dôkazy z otvoreného registra Valencijského spoločenstva

Pravidlo. Od 3. apríla 2025 možno byt v budove, na ktorú sa vzťahuje španielsky Ley de Propiedad Horizontal (LPH), prenajímať turistom len s výslovným súhlasom spoločenstva vlastníkov, odhlasovaným tromi pätinami vlastníkov aj podielov (art. 7.3 a 17.12 LPH v znení Ley Orgánica 1/2025, štvrté záverečné ustanovenie). Vlastník, ktorý už pred týmto dátumom prenajímal podľa regionálnych predpisov o cestovnom ruchu, môže pokračovať. Stanovuje to druhé doplňujúce ustanovenie LPH, vložené tým istým záverečným ustanovením. Podanie regionálneho oznámenia pred 3. aprílom tak bolo spôsobom, ako začať bez hlasovania. Či podanie urobené tesne pred týmto dátumom chráni vlastníka, ktorý ešte neprenajímal, je otázkou výkladu.

Údaje. Spočítali sme jednotky v otvorenom registri turistického ubytovania Valencijského spoločenstva podľa dátumu registrácie. Kópia zo 4. októbra 2026 obsahuje 90 091 jednotiek, z toho 38 933 s dátumom v období január 2023 – august 2026. Podľa katastrálnej časti každej adresy, načítanej v pamäti a potom zahodenej, sme každú jednotku zaradili ako:

• jednotku v rozdelenej budove alebo komplexe, na ktorú pravidlo dopadá;
• nehnuteľnosť zaberajúcu celú katastrálnu parcelu, väčšinou samostatne stojaci dom, na ktorú nedopadá.

Pred 3. aprílom 2025 došlo k návalu registrácií.

• Rozsah. Za 14 dní do 2. apríla bolo 1 093 registrácií oproti 456 očakávaným podľa vzorca z januára a februára: 2,40-krát viac. Žiadne zo 78 rozostúpených placebo okien z rokov 2023 až 2026 sa tomu ani nepriblížilo (p = 0,013). Koniec marca je rušný každý rok: rovnakých 14 dní dosiahlo v rokoch 2023 a 2024 1,59-násobok a 1,27-násobok východiskovej úrovne. Po zohľadnení toho je prebytok asi 440.
• Kde. 55 % prebytku (352 zo 637) pripadá na dve obce: mesto Valencia (+200) a Torrevieja (+151).
• Mesto Valencia. Pred termínom dosiahlo 4,43-násobok očakávaného počtu a v nasledujúcich štyroch týždňoch 0,32-násobok.
• Vlastný návrh predpisu mesta. Mesto 31. januára 2025 oznámilo návrh predpisu: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Jeho zastupiteľstvo ho v apríli 2025 predbežne schválilo.
• Jediný deň. Z 287 registrácií v regióne 2. apríla ich 172 bolo v meste Valencia. Nachádzajú sa v 55 budovách (podľa ulice a čísla), 89 z nich v budovách s piatimi a viac. 73 nemá katastrálne označenie, oproti 4,6 % registrácií v regióne v januári a februári.
• Torrevieja. Pred termínom dosiahla 4,10-násobok a po ňom 2,52-násobok. Ide o posun úrovne, nie o nával pred termínom, preto ju uvádzame osobitne.
• Inde. Zvyšok regiónu dosiahol 1,82-násobok, po sezónnom očistení asi 1,29-násobok (+143).
• Byty verzus domy. V rámci obcí vzrástli byty viac ako domy: kontrast je 1,73 v 35 obciach s oboma druhmi (826 bytov a 54 domov v okne). Rovnako veľký kontrast však dalo 6 zo 78 placebo okien (p = 0,089; 95% interval kalibrovaný podľa placebo okien 0,92–3,22), takže kontrast nie je štatisticky jasný. Súhrnný kontrast 2,02 odráža hlavne to, že dve obce, kde registrácie prudko vzrástli, nemajú takmer žiadne domy.
• Príčina. Nával nemožno pripísať iba pravidlu LPH. Blížil sa vlastný zákaz Valencie a najmenej jedno anglicky písané médium oznámilo čitateľom na Costa Blanca, že 3. apríl je termín na registráciu.

Tempo potom kleslo, väčšinou rovnako pri bytoch aj domoch.

• Oproti obdobiu o dva roky skôr. Od septembra 2025 do augusta 2026 bolo zaregistrovaných 6 253 jednotiek oproti 13 154 od septembra 2023 do augusta 2024. To je pomer 0,48 (IS 0,39–0,57), resp. 0,44 po vrátení zrušených registrácií zo skoršieho obdobia.
• Oproti roku 2022. Obdobie 2023–24 bolo obdobím boomu: oproti roku 2022 je pomer 0,88, resp. 0,72 po korekcii o zrušené registrácie.
• Načasovanie. Pokles sa začína v máji 2025 a do septembra je spoločný pre oba druhy: v máji až auguste 2025 boli byty na 0,66 a domy na 0,65 úrovne predchádzajúceho roka.
• Možný pokles špecifický pre byty. Od októbra 2025 boli byty každý mesiac pod úrovňou domov. Pri párovaní podľa kalendárneho mesiaca boli šance bytov voči domom na 0,83 (95% IS 0,71–0,97) ich úrovne zo septembra 2022 – augusta 2023 a na 0,70 (0,62–0,80) ich úrovne zo septembra 2023 – augusta 2024. Mierny pokles špecifický pre byty teda môže existovať. Jeho veľkosť závisí od referenčného obdobia a jeho načasovanie nezodpovedá žiadnemu jednotlivému opatreniu, takže ho nemožno pripísať pravidlu.
• Údaj Generalitat ukazuje opačným smerom. Generalitat uviedla, že 8 579 jednotiek registrovaných za rok od 8. augusta 2024 je «casi el doble que en el periodo anterior». Súbor obsahuje 11 237 jednotiek s dátumom v tomto roku oproti 13 451 v predchádzajúcom roku (0,84).

Čo dátum znamená a čo chýba.

• Dátum. fecha_alta je «Fecha de alta en el registro». Silný test ukazuje, že sa stanovuje pred registračným číslom. 23 jednotiek s dátumom v roku 2026, ktoré sa objavili po kópii z Internet Archive zo 14. septembra, má čísla vyššie než všetky doteraz zverejnené čísla. Najpravdepodobnejším výkladom je dátum podania.
• Skreslenie prežitím. Otvorený súbor uchováva len platné záznamy. Historický zoznam GVA uchováva aj zrušené a ukazuje, že 91,3 % registrácií zo septembra 2023 – augusta 2024 je stále v dnešnom súbore: 91,1 % jednotiek v budovách a 92,3 % samostatne stojacich domov.
• Celoštátny register. Real Decreto 1312/2024 nadobudol platnosť 2. januára 2025 a jeho ustanovenia nadobudli účinnosť 1. júla 2025. S dátumom 3. apríla sa nekryje.
• Andalúzia a Baskicko. Oba registre majú takisto vrchol tesne pred termínom. Andalúzia mala 31. marca 2025 787 registrácií a v posledných dvoch týždňoch 3 955 oproti 838 očakávaným. Obe polia s dátumom sa však správajú ako dátumy spracovania na úrade: žiadne registrácie cez víkend pred termínom a 629 v Andalúzii 3. – 4. apríla, teda po ňom.
• Katalánsko. LPH sa tam neuplatňuje, ale jeho otvorený register nemá dátum registrácie.

Počet registrácií nie je počtom nových turistických bytov. Zverejňujeme iba agregované údaje.