Je li prije španjolskog pravila o suglasnosti suvlasnika od 3. travnja 2025. došlo do naleta registracija turističkih stanova? Dokazi iz otvorenog registra Valencijske Zajednice

Pravilo. Od 3. travnja 2025. stan u zgradi na koju se primjenjuje španjolski Ley de Propiedad Horizontal (LPH) smije se iznajmljivati turistima samo uz izričitu suglasnost zajednice suvlasnika, izglasanu s tri petine suvlasnika i suvlasničkih udjela (art. 7.3 i 17.12 LPH-a u tekstu prema Ley Orgánica 1/2025, četvrta završna odredba). Vlasnik koji je i prije tog datuma iznajmljivao u skladu s regionalnim propisima o turizmu smije nastaviti. Tako propisuje druga dodatna odredba LPH-a, dodana istom završnom odredbom. Podnošenje regionalne prijave prije 3. travnja stoga je bio način da se započne bez glasovanja. Štiti li prijava podnesena neposredno prije tog datuma vlasnika koji još nije iznajmljivao, pitanje je tumačenja.

Podaci. Prebrojili smo jedinice u otvorenom turističkom registru Valencijske Zajednice prema datumu registracije. Kopija od 4. listopada 2026. sadrži 90.091 jedinicu, od kojih 38.933 s datumom od siječnja 2023. do kolovoza 2026. Na temelju katastarskog dijela svake adrese, učitanog u memoriju i potom odbačenog, svaku smo jedinicu razvrstali kao:

• jedinicu u podijeljenoj zgradi ili kompleksu, na koju se pravilo odnosi;
• nekretninu koja zauzima cijelu katastarsku česticu, uglavnom samostojeću kuću, na koju se ne odnosi.

Prije 3. travnja 2025. došlo je do naleta registracija.

• Opseg. U 14 dana do 2. travnja bilo je 1.093 registracije naspram 456 očekivanih prema obrascu iz siječnja i veljače: 2,40 puta više. Nijedan od 78 razmaknutih placebo prozora od 2023. do 2026. nije se tome ni približio (p = 0,013). Kraj ožujka svake je godine živahan: istih 14 dana 2023. i 2024. bilo je na 1,59 i 1,27 puta osnovne razine. Uzimajući to u obzir, višak iznosi oko 440.
• Gdje. 55 % viška (352 od 637) otpada na dvije općine: grad Valenciju (+200) i Torrevieju (+151).
• Grad Valencija. Prije roka bio je na 4,43 puta očekivanog broja, a u četiri tjedna nakon njega na 0,32 puta.
• Vlastiti nacrt propisa grada. Grad je 31. siječnja 2025. najavio nacrt propisa: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Gradsko vijeće prvotno ga je odobrilo u travnju 2025.
• Jedan dan. Od 287 registracija u regiji 2. travnja, njih 172 bilo je u gradu Valenciji. Nalaze se u 55 zgrada (prema ulici i kućnom broju), od toga 89 u zgradama s pet ili više njih. Njih 73 nema katastarsku oznaku, naspram 4,6 % registracija u regiji u siječnju i veljači.
• Torrevieja. Prije roka bila je na 4,10 puta, a nakon njega na 2,52 puta. To je pomak razine, a ne nalet pred rok, pa je navodimo zasebno.
• Drugdje. Ostatak regije bio je na 1,82 puta, odnosno oko 1,29 puta nakon sezonske prilagodbe (+143).
• Stanovi naspram kuća. Unutar općina stanovi su porasli više od kuća: kontrast iznosi 1,73 u 35 općina s obje vrste (826 stanova i 54 kuće u prozoru). No 6 od 78 placebo prozora bilo je jednako veliko (p = 0,089; 95 % interval kalibriran placebom 0,92–3,22), pa kontrast nije statistički jasan. Združeni kontrast od 2,02 uglavnom odražava to što dvije općine u kojima su registracije naglo porasle gotovo nemaju kuća.
• Uzrok. Nalet se ne može pripisati samo pravilu LPH-a. Približavala se vlastita zabrana Valencije, a barem je jedan medij na engleskom jeziku čitateljima na Costa Blanci javio da je 3. travnja rok za registraciju.

Tempo je potom pao, uglavnom jednako za stanove i kuće.

• U odnosu na razdoblje dvije godine ranije. Od rujna 2025. do kolovoza 2026. registrirane su 6.253 jedinice, naspram 13.154 od rujna 2023. do kolovoza 2024. To je omjer 0,48 (CI 0,39–0,57), odnosno 0,44 kad se vrate brisane registracije iz ranijeg razdoblja.
• U odnosu na 2022. Razdoblje 2023.–24. bilo je razdoblje procvata: u odnosu na 2022. omjer iznosi 0,88, odnosno 0,72 nakon korekcije za brisanja.
• Vrijeme. Pad počinje u svibnju 2025. i do rujna je zajednički objema vrstama: od svibnja do kolovoza 2025. stanovi su bili na 0,66, a kuće na 0,65 razine godinu ranije.
• Mogući pad specifičan za stanove. Od listopada 2025. stanovi su svakog mjeseca bili ispod kuća. Uparivanjem po kalendarskom mjesecu, izgledi stanova u odnosu na kuće iznosili su 0,83 (95 % CI 0,71–0,97) njihove razine iz razdoblja od rujna 2022. do kolovoza 2023. i 0,70 (0,62–0,80) njihove razine iz razdoblja od rujna 2023. do kolovoza 2024. Umjeren pad specifičan za stanove stoga možda postoji. Njegova veličina ovisi o referentnom razdoblju, a njegov vremenski tijek ne odgovara nijednoj pojedinačnoj mjeri, pa se ne može pripisati pravilu.
• Podatak Generalitata upućuje u suprotnom smjeru. Generalitat je naveo da je 8.579 jedinica registriranih u godini od 8. kolovoza 2024. «casi el doble que en el periodo anterior». Datoteka sadrži 11.237 jedinica s datumom u toj godini naspram 13.451 u godini prije (0,84).

Što datum znači i što nedostaje.

• Datum. fecha_alta je «Fecha de alta en el registro». Snažan test pokazuje da se određuje prije registarskog broja. Sve 23 jedinice s datumom u 2026. koje su se pojavile nakon kopije Internet Archivea od 14. rujna imaju brojeve veće od svih već objavljenih brojeva. Datum podnošenja najvjerojatnije je tumačenje.
• Pristranost preživljavanja. Otvorena datoteka zadržava samo aktivne upise. Povijesni popis GVA-e zadržava i brisane te pokazuje da je 91,3 % registracija od rujna 2023. do kolovoza 2024. još uvijek u današnjoj datoteci: 91,1 % onih u zgradama i 92,3 % samostojećih kuća.
• Nacionalni registar. Real Decreto 1312/2024 stupio je na snagu 2. siječnja 2025., a njegove su se odredbe počele primjenjivati 1. srpnja 2025. Ne dijeli datum 3. travnja.
• Andaluzija i Baskija. I ta dva registra imaju vrhunac neposredno prije roka. Andaluzija je 31. ožujka 2025. imala 787 registracija, a u posljednja dva tjedna 3.955 naspram 838 očekivanih. No oba polja s datumom ponašaju se kao datumi uredske obrade: nema registracija tijekom vikenda prije roka, a u Andaluziji ih je 3. i 4. travnja, nakon roka, bilo 629.
• Katalonija. Ondje se LPH ne primjenjuje, ali njezin otvoreni registar nema datum registracije.

Broj registracija nije broj novih turističkih stanova. Objavljujemo samo agregirane podatke.