Was er een stormloop op de registratie van toeristische woningen vóór de Spaanse regel van 3 april 2025 over instemming van de vereniging van eigenaars? Bewijs uit het open register van de Comunitat Valenciana

De regel. Sinds 3 april 2025 mag een appartement in een gebouw dat onder de Spaanse Ley de Propiedad Horizontal (LPH) valt, alleen aan toeristen worden verhuurd met uitdrukkelijke instemming van de vereniging van eigenaars, met een stemming van drie vijfde van de eigenaars en van de aandelen (LPH art. 7.3 en 17.12, zoals geformuleerd door Ley Orgánica 1/2025, slotbepaling 4). Een eigenaar die vóór die datum al verhuurde volgens de regionale toerismeregels, mag daarmee doorgaan. Dat staat in de tweede aanvullende bepaling van de LPH, toegevoegd door dezelfde slotbepaling. De regionale verklaring vóór 3 april indienen was dus een manier om zonder stemming te beginnen. Of een indiening vlak vóór die datum een eigenaar beschermt die nog niet verhuurde, is een kwestie van interpretatie.

De gegevens. We hebben de woningen in het open toeristische register van de Comunitat Valenciana geteld naar registratiedatum. De kopie van 4 oktober 2026 bevat 90.091 woningen, waarvan 38.933 gedateerd tussen januari 2023 en augustus 2026. Op basis van het kadastrale deel van elk adres, in het geheugen gelezen en daarna verwijderd, hebben we elke woning ingedeeld als ofwel:

• een eenheid in een gesplitst gebouw of complex, waarop de regel van toepassing is;
• een pand dat een volledig kadastraal perceel beslaat, meestal een vrijstaand huis, waarop de regel niet van toepassing is.

Er was een stormloop op registraties vóór 3 april 2025.

• Omvang. In de 14 dagen tot en met 2 april waren er 1.093 registraties tegenover 456 die op basis van het patroon van januari–februari werden verwacht: 2,40 keer zoveel. Geen van 78 gespreide placebovensters van 2023 tot 2026 kwam in de buurt (p = 0,013). Eind maart is elk jaar druk: dezelfde 14 dagen lagen in 2023 en 2024 op 1,59 en 1,27 keer hun basisniveau. Rekening houdend daarmee bedraagt het overschot ongeveer 440.
• Waar. 55% van het overschot (352 van 637) ligt in twee gemeenten: de stad València (+200) en Torrevieja (+151).
• De stad València. Die lag vóór de termijn op 4,43 keer het verwachte aantal en in de vier weken erna op 0,32 keer.
• De eigen ontwerpregel van de stad. Op 31 januari 2025 kondigde de stad een ontwerpregel aan: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». De gemeenteraad keurde die in april 2025 voorlopig goed.
• De ene dag. Van de 287 registraties in de regio op 2 april lagen er 172 in de stad València. Ze bevinden zich in 55 gebouwen (naar straat en huisnummer), 89 ervan in gebouwen met vijf of meer. 73 hebben geen kadastrale referentie, tegenover 4,6% van de registraties in de regio in januari–februari.
• Torrevieja. Die lag vóór de termijn op 4,10 keer en daarna op 2,52 keer. Dat is een niveauverschuiving, geen stormloop vóór een termijn, dus we rapporteren die apart.
• Elders. De rest van de regio lag op 1,82 keer, of ongeveer 1,29 keer na correctie voor het seizoen (+143).
• Appartementen tegenover huizen. Binnen gemeenten stegen appartementen sterker dan huizen: het contrast is 1,73, over 35 gemeenten met beide soorten (826 appartementen en 54 huizen in het venster). Maar 6 van de 78 placebovensters waren even groot (p = 0,089; placebogekalibreerd 95%-interval 0,92–3,22), dus het contrast is statistisch niet duidelijk. Het gepoolde contrast van 2,02 weerspiegelt vooral dat de twee gemeenten waar de registraties pieken vertoonden, vrijwel geen huizen hebben.
• Oorzaak. De stormloop kan niet alleen aan de LPH-regel worden toegeschreven. Het eigen verbod van València kwam eraan, en ten minste één Engelstalig medium vertelde lezers aan de Costa Blanca dat 3 april een termijn was om te registreren.

Het tempo daalde daarna, grotendeels voor appartementen en huizen in gelijke mate.

• Tegenover twee jaar eerder. Van september 2025 tot augustus 2026 werden 6.253 woningen geregistreerd, tegenover 13.154 van september 2023 tot augustus 2024. Dat is een verhouding van 0,48 (BI 0,39–0,57), of 0,44 als de geannuleerde registraties van de eerdere periode worden teruggeteld.
• Tegenover 2022. 2023–24 was een hausse: tegenover 2022 is de verhouding 0,88, of 0,72 gecorrigeerd voor annuleringen.
• Tijdstip. De daling begint in mei 2025 en is tot september voor beide soorten gelijk: in mei–augustus 2025 lagen appartementen en huizen op 0,66 en 0,65 van een jaar eerder.
• Een mogelijke daling specifiek voor appartementen. Vanaf oktober 2025 lagen appartementen elke maand onder huizen. Gekoppeld per kalendermaand waren de odds van appartementen tegenover huizen 0,83 (95%-BI 0,71–0,97) van hun niveau van september 2022–augustus 2023, en 0,70 (0,62–0,80) van hun niveau van september 2023–augustus 2024. Een bescheiden daling specifiek voor appartementen kan dus bestaan. De omvang ervan hangt af van de referentieperiode en het tijdstip past bij geen enkele afzonderlijke maatregel, dus ze kan niet aan de regel worden toegeschreven.
• Het cijfer van de Generalitat wijst de andere kant op. Die stelde dat de 8.579 woningen die in het jaar vanaf 8 augustus 2024 werden geregistreerd «casi el doble que en el periodo anterior» waren. Het bestand bevat 11.237 woningen gedateerd in dat jaar tegenover 13.451 in het jaar ervoor (0,84).

Wat de datum betekent, en wat ontbreekt.

• De datum. fecha_alta is «Fecha de alta en el registro». Een sterke test toont aan dat die vóór het registratienummer wordt vastgelegd. De 23 woningen gedateerd in 2026 die verschenen na de kopie van het Internet Archive van 14 september, hebben allemaal nummers boven elk nummer dat al was gepubliceerd. De datum van indiening is de meest plausibele lezing.
• Overlevingsbias. Het open bestand bevat alleen actieve inschrijvingen. De historische lijst van de GVA bevat ook geannuleerde, en toont dat 91,3% van de registraties van september 2023–augustus 2024 nog in het huidige bestand staat: 91,1% van die in gebouwen en 92,3% van de chalets.
• Het nationale register. Real Decreto 1312/2024 trad in werking op 2 januari 2025, en de bepalingen ervan werden van kracht op 1 juli 2025. Het deelt de datum van 3 april niet.
• Andalusië en Baskenland. Beide registers pieken ook vlak vóór de termijn. Andalusië had 787 registraties op 31 maart 2025, en 3.955 in de laatste twee weken tegenover 838 verwachte. Maar beide datumvelden gedragen zich als datums van administratieve verwerking: geen registraties in het weekend vóór de termijn, en 629 in Andalusië op 3–4 april, erna.
• Catalonië. De LPH is daar niet van toepassing, maar het open register van Catalonië heeft geen registratiedatum.

Een telling van registraties is geen telling van nieuwe toeristische appartementen. We publiceren alleen geaggregeerde cijfers.