Syntyikö turistiasuntojen rekisteröintiryntäys ennen Espanjan 3. huhtikuuta 2025 voimaan tullutta omistajayhteisön hyväksyntää koskevaa sääntöä? Näyttöä Valencian itsehallintoalueen avoimesta rekisteristä

Sääntö. Espanjan Ley de Propiedad Horizontal -lain (LPH) piiriin kuuluvassa rakennuksessa olevan huoneiston saa 3. huhtikuuta 2025 alkaen vuokrata matkailijoille vain omistajayhteisön nimenomaisella hyväksynnällä, josta päättävät kolme viidesosaa omistajista ja osuuksista (LPH:n 7.3 ja 17.12 artikla Ley Orgánica 1/2025:n loppusäännöksen 4 mukaisessa muodossa). Omistaja, joka vuokrasi jo ennen tätä päivämäärää alueellisten matkailusääntöjen mukaisesti, saa jatkaa. Näin sanoo LPH:n toinen lisäsäännös, joka lisättiin samalla loppusäännöksellä. Alueellisen ilmoituksen jättäminen ennen 3. huhtikuuta oli siksi keino aloittaa ilman äänestystä. Suojaako juuri ennen määräpäivää jätetty ilmoitus omistajaa, joka ei vielä vuokrannut, on tulkintakysymys.

Aineisto. Laskimme Valencian itsehallintoalueen avoimen matkailurekisterin asunnot rekisteröintipäivän mukaan. 4. lokakuuta 2026 otetussa kopiossa on 90 091 asuntoa, joista 38 933 on päivätty tammikuun 2023 ja elokuun 2026 välille. Kunkin osoitteen kiinteistörekisteriosasta, joka luettiin muistissa ja hävitettiin sen jälkeen, luokittelimme jokaisen asunnon joko:

• jaetun rakennuksen tai asuinkokonaisuuden yksiköksi, jota sääntö koskee;
• kiinteistöksi, joka kattaa kokonaisen rekisteripalstan, useimmiten erillistaloksi, jota sääntö ei koske.

Ennen 3. huhtikuuta 2025 syntyi rekisteröintiryntäys.

• Suuruus. 2. huhtikuuta päättyneiden 14 päivän aikana tehtiin 1 093 rekisteröintiä, kun tammi–helmikuun mallin perusteella odotettiin 456:ta: 2,40-kertainen määrä. Yksikään 78:sta tasavälein sijoitetusta plaseboikkunasta vuosina 2023–2026 ei päässyt lähellekään (p = 0,013). Maaliskuun loppu on vilkas joka vuosi: samat 14 päivää olivat vuosina 2023 ja 2024 1,59- ja 1,27-kertaisia perustasoonsa nähden. Kun tämä otetaan huomioon, ylimäärä on noin 440.
• Missä. Ylimäärästä 55 % (352 rekisteröintiä 637:stä) on kahdessa kunnassa: Valencian kaupungissa (+200) ja Torreviejassa (+151).
• Valencian kaupunki. Kaupungissa rekisteröintejä oli ennen määräpäivää 4,43-kertaisesti odotettuun määrään nähden ja sitä seuranneiden neljän viikon aikana 0,32-kertaisesti.
• Kaupungin oma sääntöluonnos. Kaupunki ilmoitti 31. tammikuuta 2025 sääntöluonnoksesta: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Kaupunginvaltuusto hyväksyi sen alustavasti huhtikuussa 2025.
• Yksi päivä. Alueen 287 rekisteröinnistä 2. huhtikuuta 172 oli Valencian kaupungissa. Ne sijoittuvat 55 rakennukseen (kadun ja numeron mukaan), ja niistä 89 on rakennuksissa, joissa on viisi tai useampia. 73:lta puuttuu kiinteistötunnus, kun alueen tammi–helmikuun rekisteröinneistä sitä ei ollut 4,6 %:lta.
• Torrevieja. Torreviejassa rekisteröintejä oli ennen määräpäivää 4,10-kertaisesti ja sen jälkeen 2,52-kertaisesti. Kyse on tason muutoksesta eikä määräpäivää edeltävästä ryntäyksestä, joten raportoimme sen erikseen.
• Muualla. Muulla alueella rekisteröintejä oli 1,82-kertaisesti eli kausivaihtelun huomioon ottamisen jälkeen noin 1,29-kertaisesti (+143).
• Huoneistot verrattuna taloihin. Kuntien sisällä huoneistojen määrä kasvoi enemmän kuin talojen: kontrasti on 1,73 niissä 35 kunnassa, joissa on molempia tyyppejä (826 huoneistoa ja 54 taloa ikkunassa). Mutta 6 plaseboikkunaa 78:sta oli yhtä suuria (p = 0,089; plasebokalibroitu 95 %:n väli 0,92–3,22), joten kontrasti ei ole tilastollisesti selvä. Yhdistetty kontrasti 2,02 heijastaa lähinnä sitä, että niissä kahdessa kunnassa, joissa rekisteröinnit nousivat jyrkästi, ei ole juuri lainkaan taloja.
• Syy. Ryntäystä ei voida selittää pelkällä LPH:n säännöllä. Valencian oma kielto oli tulossa, ja ainakin yksi englanninkielinen media kertoi Costa Blancan lukijoille, että 3. huhtikuuta oli rekisteröinnin määräpäivä.

Tahti hidastui sen jälkeen, enimmäkseen yhtä lailla huoneistoissa ja taloissa.

• Verrattuna kahta vuotta aiempaan. Syyskuusta 2025 elokuuhun 2026 rekisteröitiin 6 253 asuntoa, kun syyskuusta 2023 elokuuhun 2024 niitä rekisteröitiin 13 154. Suhde on 0,48 (LV 0,39–0,57) tai 0,44, kun aiemman jakson perutut rekisteröinnit lasketaan takaisin mukaan.
• Verrattuna vuoteen 2022. 2023–24 oli buumi: vuoteen 2022 verrattuna suhde on 0,88 tai peruutuksilla korjattuna 0,72.
• Ajoitus. Lasku alkaa toukokuussa 2025 ja on syyskuuhun asti yhteinen molemmille tyypeille: touko–elokuussa 2025 huoneistot ja talot olivat 0,66- ja 0,65-kertaisia vuotta aiempaan nähden.
• Mahdollinen huoneistoihin rajoittuva lasku. Lokakuusta 2025 alkaen huoneistot jäivät joka kuukausi talojen alapuolelle. Kalenterikuukausittain parittain verrattuna huoneistojen vetosuhde taloihin nähden oli 0,83 (95 %:n LV 0,71–0,97) syyskuun 2022–elokuun 2023 tasosta ja 0,70 (0,62–0,80) syyskuun 2023–elokuun 2024 tasosta. Maltillinen, huoneistoihin rajoittuva lasku voi siis olla olemassa. Sen suuruus riippuu vertailujaksosta eikä sen ajoitus sovi mihinkään yksittäiseen toimenpiteeseen, joten sitä ei voida selittää säännöllä.
• Generalitatin luku osoittaa toiseen suuntaan. Se ilmoitti, että 8. elokuuta 2024 alkaneen vuoden aikana rekisteröidyt 8 579 asuntoa olivat «casi el doble que en el periodo anterior». Tiedostossa on 11 237 kyseiselle vuodelle päivättyä asuntoa, kun edellisenä vuonna niitä oli 13 451 (0,84).

Mitä päivämäärä tarkoittaa ja mitä puuttuu.

• Päivämäärä. fecha_alta on «Fecha de alta en el registro». Vahva testi osoittaa, että se määräytyy ennen rekisterinumeroa. Kaikilla niillä 23 vuodelle 2026 päivätyllä asunnolla, jotka ilmestyivät Internet Archiven 14. syyskuuta tallentaman kopion jälkeen, on numerot, jotka ovat suurempia kuin mikään jo julkaistu numero. Hakemuksen jättöpäivä on uskottavin tulkinta.
• Eloonjäämisharha. Avoin tiedosto sisältää vain voimassa olevat merkinnät. GVA:n historiallinen luettelo sisältää myös perutut, ja sen mukaan syyskuun 2023–elokuun 2024 rekisteröinneistä 91,3 % on yhä nykyisessä tiedostossa: rakennuksissa olevista 91,1 % ja omakotitaloista 92,3 %.
• Kansallinen rekisteri. Real Decreto 1312/2024 tuli voimaan 2. tammikuuta 2025, ja sen säännöksiä alettiin soveltaa 1. heinäkuuta 2025. Sen päivämäärä ei ole 3. huhtikuuta.
• Andalusia ja Baskimaa. Molempien rekisterien määrät huipentuvat myös juuri ennen määräpäivää. Andalusiassa oli 787 rekisteröintiä 31. maaliskuuta 2025 ja kahden viimeisen viikon aikana 3 955, kun odotettu määrä oli 838. Molemmat päivämääräkentät käyttäytyvät kuitenkin kuin viraston käsittelypäivät: määräpäivää edeltävänä viikonloppuna ei ole rekisteröintejä, ja Andalusiassa niitä on 3.–4. huhtikuuta 629, eli määräpäivän jälkeen.
• Katalonia. LPH ei ole siellä voimassa, mutta Katalonian avoimessa rekisterissä ei ole rekisteröintipäivää.

Rekisteröintien määrä ei ole uusien turistihuoneistojen määrä. Julkaisemme vain koottuja tietoja.