Var der et stormløb for at registrere turistboliger før Spaniens regel om ejerforeningens godkendelse af 3. april 2025? Data fra det åbne register i Comunitat Valenciana

Reglen. Siden den 3. april 2025 må en lejlighed i en bygning, der er omfattet af Spaniens Ley de Propiedad Horizontal (LPH), kun udlejes til turister med ejerforeningens udtrykkelige godkendelse, vedtaget af tre femtedele af ejerne og af ejerandelene (LPH art. 7.3 og 17.12 med den affattelse, de har fået ved Ley Orgánica 1/2025, slutbestemmelse 4). En ejer, der allerede udlejede før denne dato efter de regionale turismeregler, må fortsætte. Det fremgår af LPH’s anden tillægsbestemmelse, der blev indsat ved samme slutbestemmelse. At indgive den regionale erklæring før den 3. april var derfor en måde at begynde på uden afstemning. Om en indgivelse lige før datoen beskytter en ejer, der endnu ikke udlejede, er et fortolkningsspørgsmål.

Dataene. Vi talte boligerne i det åbne turistregister i Comunitat Valenciana efter registreringsdato. Kopien fra den 4. oktober 2026 indeholder 90.091 boliger, heraf 38.933 dateret januar 2023–august 2026. Ud fra matrikeldelen af hver adresse, læst i hukommelsen og derefter kasseret, klassificerede vi hver bolig som enten:

• en enhed i en opdelt bygning eller et boligkompleks, som reglen omfatter;
• en ejendom, der udgør en hel matrikel, for det meste et fritliggende hus, som reglen ikke omfatter.

Der var et stormløb af registreringer før den 3. april 2025.

• Omfang. I de 14 dage frem til den 2. april var der 1.093 registreringer mod 456 forventede ud fra mønstret i januar–februar: 2,40 gange så mange. Ingen af 78 spredte placebovinduer fra 2023 til 2026 kom i nærheden (p = 0,013). Slutningen af marts er travl hvert år: de samme 14 dage lå på 1,59 og 1,27 gange deres basisniveau i 2023 og 2024. Når der tages højde for det, er overskuddet omkring 440.
• Hvor. 55 % af overskuddet (352 af 637) ligger i to kommuner: byen València (+200) og Torrevieja (+151).
• Byen València. Den lå på 4,43 gange sit forventede antal før fristen og på 0,32 gange i de fire uger efter.
• Byens eget udkast til regel. Den 31. januar 2025 bekendtgjorde byen et udkast til regel: «No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos». Byrådet godkendte det foreløbigt i april 2025.
• Den enkelte dag. Af de 287 registreringer i regionen den 2. april var 172 i byen València. De ligger i 55 bygninger (efter gade og nummer), 89 af dem i bygninger med fem eller flere. 73 har ingen matrikelreference, mod 4,6 % af regionens registreringer i januar–februar.
• Torrevieja. Den lå på 4,10 gange før fristen og 2,52 gange efter. Det er et niveauskift, ikke et stormløb før en frist, så vi rapporterer den særskilt.
• Andre steder. Resten af regionen lå på 1,82 gange, eller omkring 1,29 gange efter sæsonkorrektion (+143).
• Lejligheder mod huse. Inden for kommunerne steg lejligheder mere end huse: kontrasten er 1,73 på tværs af 35 kommuner med begge typer (826 lejligheder og 54 huse i vinduet). Men 6 af 78 placebovinduer var lige så store (p = 0,089; placebokalibreret 95 %-interval 0,92–3,22), så kontrasten er ikke statistisk klar. Den samlede kontrast på 2,02 afspejler mest, at de to kommuner, hvor registreringerne steg brat, næsten ingen huse har.
• Årsag. Stormløbet kan ikke tilskrives LPH-reglen alene. Valèncias eget forbud var på vej, og mindst ét engelsksproget medie fortalte læsere på Costa Blanca, at den 3. april var en frist for registrering.

Tempoet faldt bagefter, for det meste ens for lejligheder og huse.

• I forhold til to år før. Fra september 2025 til august 2026 blev der registreret 6.253 boliger mod 13.154 fra september 2023 til august 2024. Det er et forhold på 0,48 (KI 0,39–0,57), eller 0,44, når den tidligere periodes annullerede registreringer lægges tilbage.
• I forhold til 2022. 2023–24 var et boom: i forhold til 2022 er forholdet 0,88, eller 0,72 korrigeret for annulleringer.
• Tidspunkt. Faldet begynder i maj 2025 og er fælles for begge typer frem til september: i maj–august 2025 lå lejligheder og huse på 0,66 og 0,65 af niveauet et år tidligere.
• Et muligt fald specifikt for lejligheder. Fra oktober 2025 lå lejlighederne under husene hver måned. Parret efter kalendermåned var oddsene for lejligheder mod huse 0,83 (95 %-KI 0,71–0,97) af deres niveau i september 2022–august 2023 og 0,70 (0,62–0,80) af deres niveau i september 2023–august 2024. Et beskedent fald specifikt for lejligheder kan derfor findes. Dets størrelse afhænger af referenceperioden, og dets tidspunkt passer ikke med nogen enkelt foranstaltning, så det kan ikke tilskrives reglen.
• Generalitats tal peger den anden vej. Den oplyste, at de 8.579 boliger, der blev registreret i året fra den 8. august 2024, var «casi el doble que en el periodo anterior». Filen har 11.237 boliger dateret i det år mod 13.451 i året før (0,84).

Hvad datoen betyder, og hvad der mangler.

• Datoen. fecha_alta er «Fecha de alta en el registro». En stærk test viser, at den fastsættes før registernummeret. De 23 boliger dateret i 2026, der dukkede op efter Internet Archives kopi fra den 14. september, har alle numre over ethvert nummer, der allerede var offentliggjort. Indgivelsesdatoen er den mest plausible tolkning.
• Overlevelsesbias. Den åbne fil indeholder kun aktive poster. GVA’s historiske liste indeholder også annullerede og viser, at 91,3 % af registreringerne fra september 2023–august 2024 stadig er i dagens fil: 91,1 % af dem i bygninger og 92,3 % af villaerne.
• Det nationale register. Real Decreto 1312/2024 trådte i kraft den 2. januar 2025, og dets bestemmelser fik virkning den 1. juli 2025. Det deler ikke datoen 3. april.
• Andalusien og Baskerlandet. Begge registre topper også lige før fristen. Andalusien havde 787 registreringer den 31. marts 2025 og 3.955 i de sidste to uger mod 838 forventede. Men begge datofelter opfører sig som datoer for administrativ behandling: ingen registreringer i weekenden før fristen og 629 i Andalusien den 3.–4. april, efter den.
• Catalonien. LPH gælder ikke dér, men Cataloniens åbne register har ingen registreringsdato.

Et antal registreringer er ikke et antal nye turistlejligheder. Vi offentliggør kun aggregerede tal.