Y a-t-il eu une ruée sur l'enregistrement de logements à usage touristique avant la règle espagnole d'approbation par la copropriété du 3 avril 2025 ? Données du registre ouvert de la Communauté valencienne

La règle. Depuis le 3 avril 2025, un appartement situé dans un immeuble soumis à la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espagnole ne peut être loué à des touristes qu'avec l'accord exprès de la copropriété, voté par les trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts (art. 7.3 et 17.12 de la LPH, dans leur rédaction issue de la Ley Orgánica 1/2025, disposition finale 4). Un propriétaire qui louait déjà avant cette date en vertu de la réglementation touristique régionale peut continuer. C'est ce que prévoit la deuxième disposition additionnelle de la LPH, ajoutée par la même disposition finale. Déposer la déclaration régionale avant le 3 avril était donc un moyen de commencer sans vote. Savoir si un dépôt effectué juste avant cette date protège un propriétaire qui ne louait pas encore relève de l'interprétation.

Les données. Nous avons compté les logements du registre touristique ouvert de la Communauté valencienne par date d'enregistrement. La copie du 4 octobre 2026 contient 90 091 logements, dont 38 933 datés de janvier 2023 à août 2026. À partir de la partie cadastrale de chaque adresse, lue en mémoire puis écartée, nous avons classé chaque logement soit comme :

• un lot dans un immeuble ou un ensemble divisé, que la règle vise ;
• un bien occupant une parcelle cadastrale entière, le plus souvent une maison individuelle, que la règle ne vise pas.

Il y a eu une ruée sur l'enregistrement avant le 3 avril 2025.

• Ampleur. Dans les 14 jours jusqu'au 2 avril, il y a eu 1 093 enregistrements contre 456 attendus d'après le profil de janvier-février : 2,40 fois plus. Aucune des 78 fenêtres placebo espacées de 2023 à 2026 n'en a approché (p = 0,013). La fin mars est chargée chaque année : les mêmes 14 jours ont atteint 1,59 et 1,27 fois leur niveau de référence en 2023 et 2024. Compte tenu de cela, l'excédent est d'environ 440.
• Où. 55 % de l'excédent (352 sur 637) se trouve dans deux communes : la ville de Valence (+200) et Torrevieja (+151).
• Ville de Valence. Elle a atteint 4,43 fois son nombre attendu avant l'échéance et 0,32 fois dans les quatre semaines suivantes.
• Le projet de règle de la ville elle-même. Le 31 janvier 2025, la ville a annoncé un projet de règle : « No se podrá destinar a apartamento turístico un piso en una comunidad de vecinos ». Son conseil municipal l'a approuvé en première lecture en avril 2025.
• Une seule journée. Sur les 287 enregistrements de la région le 2 avril, 172 concernaient la ville de Valence. Ils se répartissent dans 55 immeubles (par rue et numéro), dont 89 dans des immeubles qui en comptent cinq ou plus. 73 n'ont pas de référence cadastrale, contre 4,6 % des enregistrements de la région en janvier-février.
• Torrevieja. Elle a atteint 4,10 fois le niveau attendu avant l'échéance et 2,52 fois après. Il s'agit d'un changement de niveau, non d'une ruée avant l'échéance, et nous la présentons donc à part.
• Ailleurs. Le reste de la région a atteint 1,82 fois le niveau attendu, soit environ 1,29 fois après correction saisonnière (+143).
• Appartements et maisons. Au sein des communes, les appartements ont davantage augmenté que les maisons : le contraste est de 1,73, sur 35 communes comptant les deux types (826 appartements et 54 maisons dans la fenêtre). Mais 6 des 78 fenêtres placebo étaient aussi grandes (p = 0,089 ; intervalle à 95 % calibré par placebo 0,92–3,22), de sorte que le contraste n'est pas statistiquement net. Le contraste agrégé de 2,02 reflète surtout le fait que les deux communes où les enregistrements ont bondi ne comptent presque pas de maisons.
• Cause. La ruée ne peut être attribuée à la seule règle de la LPH. L'interdiction propre à Valence se profilait, et au moins un média anglophone a indiqué à ses lecteurs de la Costa Blanca que le 3 avril était la date limite pour s'enregistrer.

Le rythme a ensuite baissé, en grande partie de la même façon pour les appartements et les maisons.

• Par rapport à deux ans plus tôt. De septembre 2025 à août 2026, 6 253 logements ont été enregistrés, contre 13 154 de septembre 2023 à août 2024. C'est un rapport de 0,48 (IC 0,39–0,57), ou de 0,44 une fois réintégrés les enregistrements radiés de la période antérieure.
• Par rapport à 2022. 2023-2024 a été une période d'essor : par rapport à 2022, le rapport est de 0,88, ou de 0,72 corrigé des radiations.
• Calendrier. La baisse commence en mai 2025 et est commune aux deux types jusqu'en septembre : de mai à août 2025, appartements et maisons se situaient à 0,66 et 0,65 de leur niveau d'un an plus tôt.
• Une possible baisse propre aux appartements. À partir d'octobre 2025, les appartements sont restés sous les maisons chaque mois. Par appariement sur le mois calendaire, le rapport entre appartements et maisons représentait 0,83 (IC à 95 % 0,71–0,97) de son niveau de septembre 2022 à août 2023, et 0,70 (0,62–0,80) de son niveau de septembre 2023 à août 2024. Une baisse modeste propre aux appartements peut donc exister. Son ampleur dépend de la période de référence et son calendrier ne correspond à aucune mesure précise, de sorte qu'elle ne peut être attribuée à la règle.
• Le chiffre de la Generalitat va dans l'autre sens. Elle a déclaré que les 8 579 logements enregistrés dans l'année à compter du 8 août 2024 étaient « casi el doble que en el periodo anterior ». Le fichier compte 11 237 logements datés de cette année-là contre 13 451 l'année précédente (0,84).

Ce que signifie la date, et ce qui manque.

• La date. fecha_alta est la « Fecha de alta en el registro ». Un test exigeant montre qu'elle est fixée avant le numéro d'enregistrement. Les 23 logements datés de 2026 apparus après la copie de l'Internet Archive du 14 septembre portent tous des numéros supérieurs à tous les numéros déjà publiés. La date de dépôt est la lecture la plus plausible.
• Survie. Le fichier ouvert ne conserve que les inscriptions actives. La liste historique de la GVA conserve les inscriptions radiées et montre que 91,3 % des enregistrements de septembre 2023 à août 2024 figurent encore dans le fichier actuel : 91,1 % de ceux situés dans des immeubles et 92,3 % des chalets.
• Le registre national. Le Real Decreto 1312/2024 est entré en vigueur le 2 janvier 2025, et ses dispositions ont pris effet le 1er juillet 2025. Il ne partage pas la date du 3 avril.
• Andalousie et Pays basque. Les deux registres présentent eux aussi un pic juste avant l'échéance. L'Andalousie a compté 787 enregistrements le 31 mars 2025, et 3 955 au cours des deux dernières semaines contre 838 attendus. Mais les deux champs de date se comportent comme des dates de traitement administratif : aucun enregistrement le week-end précédant l'échéance, et 629 en Andalousie les 3 et 4 avril, après celle-ci.
• Catalogne. La LPH ne s'y applique pas, mais son registre ouvert ne comporte pas de date d'enregistrement.

Un décompte d'enregistrements n'est pas un décompte de nouveaux logements touristiques. Nous ne publions que des agrégats.