Os vendedores públicos mostram a etiqueta energética quando anunciam vendas de imóveis no diário oficial de Espanha? Uma auditoria lote a lote dos anúncios do BOE, janeiro de 2025 – setembro de 2026

O Real Decreto 390/2021 de Espanha determina que a etiqueta de eficiência energética «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo» (art. 15.2). Quem publicar informação sobre uma venda «estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética» (art. 17.3). Os organismos públicos que vendem imóveis têm de anunciar a venda no Boletín Oficial del Estado (BOE).

Lemos todos os anúncios candidatos de venda de imóveis publicados pelo BOE entre 1 de janeiro de 2025 e 30 de setembro de 2026: 361 anúncios candidatos dos seus sumários em dados abertos. Mantivemos os 254 anúncios de venda que oferecem imóveis ao público e dividimo-los em 2833 lotes. Cada lote foi classificado face ao âmbito do Real Decreto (art. 3, as exclusões do art. 3.2, o art. 2.h e as FAQ do ministério). Um agente de IA reviu os lotes sem etiqueta, os lotes incertos e os lotes excluídos que não eram terrenos, além de amostras aleatórias, e um agente de IA independente releu 40 deles (40 de 40 concordaram).

144 dos 306 lotes abrangidos anunciados no BOE no período (47,1%, IC 95% 41,5–52,7%) não incluíam a classe energética. Com o parser de lotes tal como foi congelado, antes de uma correção na forma de dividir os lotes, o número é de 92 de 255 (36,1%). A correção acrescentou 52 lotes sem a classe, todos eles espaços comerciais do INVIED que o parser congelado tinha fundido. Os outros 2527 lotes eram terrenos, garagens, edifícios industriais de baixas necessidades energéticas, lotes que o vendedor declarou isentos ou lotes cujo âmbito o anúncio não permite determinar.

Por vendedor (apenas o conteúdo dos anúncios; ver a ressalva abaixo):

• Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS): 14 de 160 (8,8%). A TGSS indica a classe em todos os lotes abrangidos de 89 dos seus 96 anúncios com lotes abrangidos.
• Delegaciones de Economía y Hacienda (Patrimonio del Estado): 17 de 33 (51,5%), com a classe em todos os lotes abrangidos de 12 dos seus 24 anúncios.
• INVIED (Ministério da Defesa): 86 de 86 (100,0%), sobretudo espaços comerciais. O próprio site do INVIED indica o certificado dos seus espaços à venda como «En tramitación».
• GIESE (Ministério do Interior), antigos edifícios da Guardia Civil e da polícia: 21 de 21 (100,0%).
• FOGASA: 5 de 5. Uma autoridade portuária: 1 de 1.

Ao nível do anúncio, foram publicados 135 anúncios com pelo menos um lote abrangido; 33 deles não incluem a classe em nenhum dos seus lotes abrangidos.

Ressalva. Nenhuma autoridade decidiu se um anúncio do BOE constitui «oferta, promoción y publicidad». Estes números descrevem o que dizem os anúncios, não uma conclusão jurídica sobre qualquer organismo. O artigo expõe as duas leituras: a favor da abrangência, as palavras «toda oferta» e «publique … información sobre la venta», e a referência da própria lei do património a «otros medios de publicidad»; contra, a natureza do anúncio como publicação obrigatória de um ato administrativo.

Outros pontos:

• Isenções. Terrenos, garagens, arrecadações, espaços em bruto e edifícios industriais de baixas necessidades energéticas estão fora do âmbito do Real Decreto e não são contados. O mesmo acontece com 23 lotes que o vendedor declarou isentos. 9 deles invocam a exclusão por demolição ou remodelação (art. 3.2.e), 7 deles para um apartamento ou parte de um edifício. O regulamento atribui essa declaração a «el propietario del edificio o de parte del edificio», pelo que a aceitamos. As FAQ não vinculativas do ministério entendem-na como aplicável apenas a edifícios inteiros.
• Como foram feitas as regras. As regras de classificação foram escritas sobre anúncios de 2024 e congeladas antes de este estudo ler o período em estudo. Um piloto do laboratório já tinha lido o mesmo período no dia anterior, pelo que o congelamento não foi cego, e o seu valor como prova é local.

O resultado com outras regras:

• exigindo as duas letras, de consumo e de emissões (o mínimo para anúncios de imprensa do documento reconhecido para o qual remete o art. 17.3): 149 de 306;
• contando como indicação da classe a menção de que existe um certificado, ou de que está a ser obtido: 143 de 306;
• com a leitura do art. 3.2.e das FAQ: 151 de 313;
• contando também as isenções declaradas sem fundamento válido: 157 de 319;
• contando uma só vez um imóvel anunciado várias vezes: 123 de 250.