Feltüntetik-e az állami eladók az energiacímkét, amikor Spanyolország hivatalos közlönyében hirdetik meg ingatlanok eladását? A BOE-hirdetmények tételenkénti vizsgálata, 2025. január – 2026. szeptember

A spanyol 390/2021. sz. királyi rendelet előírja, hogy az energiacímke «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo» (art. 15.2). Aki egy eladásról információt tesz közzé, «estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética» (art. 17.3). Az ingatlant értékesítő közjogi szerveknek az eladást a Boletín Oficial del Estado-ban (BOE) kell meghirdetniük.

Elolvastuk a BOE által 2025. január 1. és 2026. szeptember 30. között közzétett valamennyi lehetséges ingatlaneladási hirdetményt: 361 lehetséges hirdetményt a nyílt adatként elérhető tartalomjegyzékeiből. Megtartottuk azt a 254 eladási hirdetményt, amely a nyilvánosság számára kínál ingatlant, és 2833 tételre bontottuk őket. Minden tételt a királyi rendelet hatálya szerint soroltunk be (art. 3, az art. 3.2 kivételei, art. 2.h és a minisztérium GYIK-je). Egy MI-ágens átnézte a címke nélküli tételeket, a bizonytalan tételeket és a földterületeken kívüli kizárt tételeket, valamint véletlen mintákat, és egy független MI-ágens ezek közül 40-et újra elolvasott (40-ből 40 egyezett).

A BOE-ben az időszakban meghirdetett, a rendelet hatálya alá tartozó 306 tételből 144 (47,1%, 95%-os CI: 41,5–52,7%) nem tartalmazta az energiahatékonysági osztályt. A tételfelbontó (parser) rögzített változatával, a tételek felbontásának javítása előtt az arány 255-ből 92 (36,1%). A javítás 52 osztály nélküli tételt adott hozzá, mindegyik az INVIED üzlethelyisége, amelyeket a rögzített parser összevont. A többi 2527 tétel földterület, garázs, alacsony energiaigényű ipari épület, az eladó által mentesnek nyilvánított tétel, vagy olyan tétel volt, amelynek a hatály alá tartozását a hirdetmény alapján nem tudjuk megállapítani.

Eladónként (csak a hirdetmények tartalma; lásd az alábbi fenntartást):

• Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS): 160-ból 14 (8,8%). A TGSS a hatály alá tartozó tételt tartalmazó 96 hirdetményéből 89-ben minden hatály alá tartozó tételnél feltünteti az osztályt.
• Delegaciones de Economía y Hacienda (Patrimonio del Estado): 33-ból 17 (51,5%); 24 hirdetményükből 12-ben minden hatály alá tartozó tételnél szerepel az osztály.
• INVIED (Védelmi Minisztérium): 86-ból 86 (100,0%), többnyire üzlethelyiségek. Az INVIED saját honlapja az eladó üzlethelyiségei energetikai tanúsítványát «En tramitación» állapotúként tünteti fel.
• GIESE (Belügyminisztérium), egykori Guardia Civil- és rendőrségi épületek: 21-ből 21 (100,0%).
• FOGASA: 5-ből 5. Egy kikötői hatóság: 1-ből 1.

Hirdetményszinten 135 olyan hirdetmény jelent meg, amelyben legalább egy hatály alá tartozó tétel volt; ezek közül 33 egyetlen hatály alá tartozó tételénél sem tünteti fel az osztályt.

Fenntartás. Egyetlen hatóság sem döntötte még el, hogy egy BOE-hirdetmény az «oferta, promoción y publicidad» körébe tartozik-e. Ezek a számok azt írják le, mit tartalmaznak a hirdetmények, és nem jelentenek jogi megállapítást egyetlen szervről sem. A tanulmány mindkét értelmezést bemutatja: a hatály alá tartozás mellett szól a «toda oferta» és a «publique … información sobre la venta» kifejezés, valamint az, hogy maga a közvagyonról szóló törvény is utal az «otros medios de publicidad» lehetőségére; ellene szól a hirdetménynek mint egy közigazgatási aktus kötelező közzétételének jellege.

Egyéb szempontok:

• Mentességek. A földterületek, garázsok, tárolók, szerkezetkész üzlethelyiségek és alacsony energiaigényű ipari épületek kívül esnek a királyi rendelet hatályán, és nem számoljuk őket. Ugyanígy nem számolunk 23 olyan tételt, amelyet az eladó mentesnek nyilvánított. Ezek közül 9 a bontásra vagy átépítésre vonatkozó kivételre hivatkozik (art. 3.2.e), közülük 7 egy lakásra vagy épületrészre. A jogszabály ezt a nyilatkozatot «el propietario del edificio o de parte del edificio» hatáskörébe utalja, ezért elfogadjuk. A minisztérium nem kötelező erejű GYIK-je úgy értelmezi, hogy csak egész épületekre vonatkozik.
• Hogyan készültek a szabályok. A besorolási szabályokat 2024-es hirdetmények alapján írtuk meg, és rögzítettük, mielőtt ez a tanulmány a vizsgált időszakot beolvasta. A labor egy kísérleti vizsgálata azonban egy nappal korábban már beolvasta ugyanezt az időszakot, így a rögzítés nem volt vak, és a belőle származó bizonyíték helyi jellegű.

Az eredmény más szabályok szerint:

• ha mindkét betűt megköveteljük, a fogyasztásra és a kibocsátásra (az art. 17.3 által hivatkozott elismert dokumentum szerinti minimum a sajtóhirdetésekben): 306-ból 149;
• ha annak közlését, hogy energetikai tanúsítvány létezik vagy beszerzése folyamatban van, az osztály feltüntetésének tekintjük: 306-ból 143;
• a GYIK értelmezése szerint az art. 3.2.e-ről: 313-ból 151;
• ha az érvényes indok nélkül nyilvánított mentességeket is számoljuk: 319-ből 157;
• ha a többször meghirdetett ingatlant egyszer számoljuk: 250-ből 123.