I venditori pubblici mostrano l'etichetta energetica quando annunciano vendite di immobili nella Gazzetta ufficiale spagnola? Un audit lotto per lotto degli avvisi del BOE, gennaio 2025 – settembre 2026

Il regio decreto spagnolo 390/2021 dispone che l'etichetta di efficienza energetica «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo» (art. 15.2). Chiunque pubblichi informazioni su una vendita «estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética» (art. 17.3). Gli enti pubblici che vendono immobili devono annunciare la vendita nel Boletín Oficial del Estado (BOE).

Abbiamo letto tutti gli avvisi candidati di vendita immobiliare pubblicati dal BOE tra il 1° gennaio 2025 e il 30 settembre 2026: 361 avvisi candidati tratti dai suoi sommari in formato aperto. Abbiamo tenuto i 254 avvisi di vendita che offrono immobili al pubblico e li abbiamo suddivisi in 2.833 lotti. Ogni lotto è stato classificato rispetto all'ambito di applicazione del regio decreto (art. 3, le esclusioni dell'art. 3.2, l'art. 2.h e le FAQ del ministero). Un agente di IA ha esaminato i lotti senza etichetta, quelli incerti e quelli esclusi diversi dai terreni, oltre a campioni casuali, e un agente di IA indipendente ne ha riletti 40 (40 su 40 concordavano).

144 dei 306 lotti soggetti annunciati nel BOE nel periodo (47,1%, IC 95% 41,5–52,7%) non includevano la classe energetica. Con il parser dei lotti così come era stato congelato, prima di una correzione nel modo di suddividere i lotti, il dato è 92 su 255 (36,1%). La correzione ha aggiunto 52 lotti senza classe, tutti locali dell'INVIED che il parser congelato aveva unito. Gli altri 2.527 lotti erano terreni, garage, edifici industriali a basso fabbisogno energetico, lotti che il venditore ha dichiarato esenti o lotti per cui l'avviso non permette di stabilire se siano soggetti.

Per venditore (solo contenuto degli avvisi; si veda l'avvertenza più sotto):

• Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS): 14 su 160 (8,8%). La TGSS indica la classe in tutti i lotti soggetti di 89 dei suoi 96 avvisi con lotti soggetti.
• Delegaciones de Economía y Hacienda (Patrimonio del Estado): 17 su 33 (51,5%), con la classe in tutti i lotti soggetti di 12 dei suoi 24 avvisi.
• INVIED (ministero della Difesa): 86 su 86 (100,0%), per lo più locali commerciali. Lo stesso sito dell'INVIED indica il certificato dei suoi locali in vendita come «En tramitación».
• GIESE (ministero dell'Interno), ex edifici della Guardia Civil e della polizia: 21 su 21 (100,0%).
• FOGASA: 5 su 5. Un'autorità portuale: 1 su 1.

A livello di avviso, sono stati pubblicati 135 avvisi con almeno un lotto soggetto; 33 di essi non includono la classe per nessuno dei loro lotti soggetti.

Avvertenza. Nessuna autorità ha stabilito se un avviso del BOE sia «oferta, promoción y publicidad». Questi dati descrivono ciò che dicono gli avvisi, non una conclusione giuridica su alcun ente. L'articolo espone le due letture: a favore dell'inclusione, le parole «toda oferta» e «publique … información sobre la venta», e il rinvio della stessa legge sul patrimonio ad «otros medios de publicidad»; contro, la natura dell'avviso come pubblicazione obbligatoria di un atto amministrativo.

Altri punti:

• Esenzioni. Terreni, garage, cantine, locali al grezzo ed edifici industriali a basso fabbisogno energetico sono fuori dall'ambito del regio decreto e non sono conteggiati. Lo stesso vale per 23 lotti che il venditore ha dichiarato esenti. 9 di questi invocano l'esclusione per demolizione o ristrutturazione (art. 3.2.e), 7 dei quali per un appartamento o una parte di edificio. Il regolamento attribuisce tale dichiarazione a «el propietario del edificio o de parte del edificio», per cui la accettiamo. Le FAQ non vincolanti del ministero la riferiscono solo a edifici interi.
• Come sono state fatte le regole. Le regole di classificazione sono state scritte su avvisi del 2024 e congelate prima che questo studio leggesse il periodo di studio. Un pilota del laboratorio aveva già letto lo stesso periodo il giorno prima, per cui il congelamento non è stato cieco, e il suo valore probatorio è locale.

Il risultato con altre regole:

• richiedendo entrambe le lettere, di consumo e di emissioni (il minimo per gli annunci a mezzo stampa del documento riconosciuto a cui rinvia l'art. 17.3): 149 su 306;
• contando come indicazione della classe la menzione che esiste un certificato, o che è in corso di ottenimento: 143 su 306;
• con la lettura dell'art. 3.2.e data dalle FAQ: 151 su 313;
• contando anche le esenzioni dichiarate senza un motivo valido: 157 su 319;
• contando una sola volta un immobile annunciato più volte: 123 su 250.