Klesly nákupy zahraničních nerezidentů poté, co Španělsko zrušilo zlatá víza? Doklady z čtvrtletních údajů MIVAU o transakcích, 2007–2026

Pravidlo. Španělská povolení k pobytu pro investory („zlatá víza“, golden visa, čl. 63–67 zákona Ley 14/2013) skončila 3. dubna 2025. Ley Orgánica 1/2025, dvacáté první závěrečné ustanovení: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• O žádostech podaných před tímto datem se rozhoduje podle starých pravidel.
• Již udělená povolení si zachovávají platnost.
• Nejpoužívanější cestou byla koupě nemovitosti v hodnotě 500 000 eur nebo více.
• Předseda vlády oznámil jejich konec 8. dubna 2024.

Data. Otevřená čtvrtletní statistika španělského ministerstva bydlení (MIVAU) o nákupech bytů podle bydliště a státní příslušnosti kupujícího, pro 52 provincií, od 1. čtvrtletí 2007 do 2. čtvrtletí 2026, sestavená z notářských zápisů. Sledovanou veličinou jsou nákupy zahraničních nerezidentů. Každé okno má čtyři čtvrtletí:

• B, rok před oznámením (2. čtvrtletí 2023 – 1. čtvrtletí 2024);
• A, rok od oznámení do zrušení (2. čtvrtletí 2024 – 1. čtvrtletí 2025);
• P, rok po zrušení (2. čtvrtletí 2025 – 1. čtvrtletí 2026).

Konec zlatých víz se časově shodoval s poklesem nákupů zahraničních nerezidentů v Madridu a Barceloně. Testy stanovené předem nepodporují připsání tohoto poklesu zrušení.

Co ukazují testy stanovené předem.

• Španělsko. Nákupy zahraničních nerezidentů klesly mezi B a P o 9,8 %.
• Šest provincií určených vládou. Podle Rady ministrů připadalo 90 % povolení na Barcelonu, Madrid, Málagu, Alicante, Baleáry a Valencii. Dohromady v nich nákupy klesly o 9,3 %, oproti 11,0 % v ostatních 46 provinciích. Na 19 jednotkách je kontrast šesti provincií nulový: +0,02 logaritmického bodu, permutační p = 0,84.
• Expozice. Plánovanou expozicí byl podíl provincie na zahraničních kupujících-nerezidentech v letech 2019–2023. Má nesprávné znaménko: provincie s větším podílem klesly méně, +0,05 logaritmického bodu na 10 procentních bodů podílu, permutační p = 0,13. Pokles nepředpovídá ani jejich podíl na bytech prodaných za 600 000 eur a více.

Co ukazují data pro Madrid a Barcelonu (explorativně: vybrány poté, co pilotní analýza ukázala, že klesly nejvíce).

• Velikost. Nákupy zahraničních nerezidentů klesly z 2 651 v B na 1 699 v P, −35,9 %, oproti −8,5 % ve zbytku Španělska: −30,0 % vůči zbytku. Madrid klesl o 36,3 % a Barcelona o 35,7 %. Valencie, rovněž jedna ze šesti, klesla o 26,9 %. Málaga klesla o 5,5 % a Alicante o 5,2 %.
• Jen tito kupující. Ve stejných dvou provinciích vzrostly vůči zbytku Španělska nákupy zahraničních rezidentů o 4,6 %, nákupy španělských nerezidentů o 13,0 % a všechny nákupy se změnily o −1,3 %.
• Ve srovnání s historií. Při 58 plánovaných placebo termínech má relativní pokles p = 0,051 a při rozestoupené podmnožině 15 termínů p = 0,125. Placebo okna se překrývají. S okny, která se vůbec nepřekrývají, existuje jen pět termínů, takže p nižšího než zhruba 0,17 nelze dosáhnout; skutečný pokles je z těchto pěti nejextrémnější. Vyloučení pandemických oken, volba učiněná po prohlédnutí dat, dává p = 0,024.
• Základní rok byl vysoký. 614 nákupů v Madridu v P odpovídá zhruba jeho počtu z roku 2019 (609).
• Ve srovnání s lety 2018–2019 je podíl obou měst na nákupech zahraničních nerezidentů ve Španělsku o 22 % nižší (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); ve srovnání s B je o 29 % nižší.
• Ve studii událostí jsou jejich odchylky v letech 2020–2022 (−0,28 až −0,53 logaritmického bodu) stejně velké jako odchylky po zrušení (−0,22 až −0,45).
• Načasování. Úroveň obou měst vůči zbytku klesla mezi 1. a 2. čtvrtletím 2025 o 42,7 %, což je největší takový pokles od roku 2007. K tomuto čtvrtletí se hodí dvě další interpretace:
• je to také čtvrtletí největšího čtvrtletního posílení eura ve vzorku vůči dolaru (+7,7 %) a jüanu (+7,1 %);
• lhůta vede kupující k tomu, že nákupy uspíší, takže prudký pokles těsně po ní nedokáže odlišit „nával skončil“ od „poptávka klesla“. Portugalsko tento vzorec ukazuje: když 1. ledna 2022 vyloučilo Lisabon, Porto a pobřeží ze své realitní cesty, nákupy kupujících s bydlištěm mimo EU ve 4. čtvrtletí 2021 prudce vzrostly, v 1. čtvrtletí 2022 klesly o 0,49 logaritmického bodu vůči kupujícím z EU a v letech 2022 a 2023 opět rostly.
• Nával. Madrid vzrostl v A o 38,7 % a obě města o 24,8 %, oproti 6,1 % ve zbytku. Relativní nárůst (+17,7 %) není ve srovnání s historií nijak pozoruhodný (p = 0,34).

Další změny ve stejné době.

• Ohlášená daň. Vláda 13. ledna 2025 ohlásila daň ve výši «hasta el 100%» pro kupující-nerezidenty ze zemí mimo EU. Nikdy se nestala zákonem (žádný předpis v BOE do 4. října 2026 a žádný v dekretu se silou zákona o bydlení z 29. září 2026). Dopadala na stejné kupující o čtvrtletí dříve než zrušení a nelze ji od něj oddělit.
• Měna. Regrese v úrovních dává z posílení eura relativní změnu −10 %, ale blíží se zdánlivé regresi (Durbin–Watson 0,49). Regrese v diferencích dávají zhruba nulu. Měnový efekt nelze z těchto dat ohraničit.
• Celkový trh neklesl: španělští rezidenti a všichni kupující v obou městech se vyvíjeli jako zbytek.
• Regionální daň. Daň z převodu nemovitostí v Madridu činí od roku 2014 6 %. Katalánsko ji zvýšilo u bytů z druhé ruky nad 600 000 eur, pro všechny kupující, od 27. června 2025 (dekret se silou zákona zveřejněný 26. března 2025).
• Kupující z EU a mimo EU. MIVAU je nerozlišuje. Notariado a Registradores zveřejňují celostátní údaje EU/mimo EU v tiskových zprávách, ale jejich weby omezují další užití a nepoužili jsme je.

Předchozí práce. Tisk už o návalu a poklesu informoval na základě údajů notářů a pozemkových rejstříků, v dubnu a květnu 2026, včetně rozdělení EU/mimo EU. Akademické práce měřily zavedení těchto programů, ne jejich konec. To, co přidává tato studie, je úzké:

• otevřená, reprodukovatelná analýza na úrovni provincií z otevřených dat, s placebo skupinami kupujících a placebo termíny;
• test mimo vzorek, předem registrovaný před tím, než MIVAU 16. prosince 2026 zveřejní 3. čtvrtletí 2026 (PREDICTIONS.md).