As compras de estrangeiros não residentes desceram depois de Espanha pôr fim aos vistos gold? Evidência das transações trimestrais do MIVAU, 2007–2026

A norma. As autorizações de residência para investidores de Espanha (os «vistos gold», arts. 63–67 da Ley 14/2013) terminaram a 3 de abril de 2025. Ley Orgánica 1/2025, disposição final vigésima primeira: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Os pedidos apresentados antes dessa data são decididos segundo as regras anteriores.
• As autorizações já concedidas mantêm a sua validade.
• A via mais usada era a compra de imóveis de valor igual ou superior a 500 000 €.
• O presidente do Governo espanhol anunciou o fim a 8 de abril de 2024.

Os dados. A contagem trimestral aberta do Ministério da Habitação e Agenda Urbana de Espanha (MIVAU) das compras de habitação segundo a residência e a nacionalidade do comprador, para 52 províncias, do 1T-2007 ao 2T-2026, construída a partir de escrituras notariais. A variável de resultado são as compras de estrangeiros não residentes. As janelas têm quatro trimestres cada uma:

• B, o ano anterior ao anúncio (do 2T-2023 ao 1T-2024);
• A, o ano entre o anúncio e a revogação (do 2T-2024 ao 1T-2025);
• P, o ano posterior à revogação (do 2T-2025 ao 1T-2026).

O fim dos vistos gold coincidiu com uma descida das compras de estrangeiros não residentes em Madrid e Barcelona. Os testes fixados de antemão não sustentam atribuí-la à revogação.

O que mostram os testes fixados de antemão.

• Espanha. As compras de estrangeiros não residentes desceram 9,8% de B para P.
• As seis províncias do Governo. O Conselho de Ministros situou 90% das autorizações em Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares e Valência. Em conjunto desceram 9,3%, face a 11,0% nas outras 46 províncias. Em 19 unidades, o contraste das seis províncias é nulo: +0,02 pontos logarítmicos, p de permutação = 0,84.
• Exposição. A exposição prevista era a quota de compradores estrangeiros não residentes de cada província em 2019–2023. Tem o sinal contrário ao previsto: as províncias com uma quota maior desceram menos, +0,05 pontos logarítmicos por cada 10 pontos percentuais de quota, p de permutação = 0,13. A sua quota de habitações vendidas por 600 000 € ou mais também não prevê a descida.

O que mostram os dados para Madrid e Barcelona (exploratório: escolhidas depois de um estudo piloto mostrar que eram as que mais desceram).

• Dimensão. As compras de estrangeiros não residentes passaram de 2651 em B para 1699 em P, −35,9%, face a −8,5% no resto de Espanha: −30,0% em relação ao resto. Madrid desceu 36,3% e Barcelona 35,7%. Valência, também uma das seis, desceu 26,9%. Málaga desceu 5,5% e Alicante 5,2%.
• Só estes compradores. Nas mesmas duas províncias, face ao resto de Espanha, as compras de estrangeiros residentes subiram 4,6%, as de espanhóis não residentes 13,0%, e o total das compras variou −1,3%.
• Face à história. Nas 58 datas placebo previstas, a descida relativa tem p = 0,051, e num subconjunto espaçado de 15 datas, p = 0,125. As janelas placebo sobrepõem-se. Com janelas totalmente sem sobreposição há apenas cinco datas, pelo que nenhum p abaixo de cerca de 0,17 é atingível; a descida real é a mais extrema dessas cinco. Excluir as janelas da pandemia, uma escolha feita depois de ver os dados, dá p = 0,024.
• O ano de base era alto. As 614 compras de Madrid em P rondam a sua contagem de 2019 (609).
• Face a 2018–2019, a quota das duas cidades nas compras de estrangeiros não residentes de Espanha é 22% mais baixa (Madrid −13%, Barcelona −26%); face a B é 29% mais baixa.
• No estudo de eventos, os seus desvios em 2020–2022 (−0,28 a −0,53 pontos logarítmicos) são tão grandes como os posteriores à revogação (−0,22 a −0,45).
• O momento. O nível das duas cidades em relação ao resto desceu 42,7% do 1T-2025 para o 2T-2025, a maior descida deste tipo desde 2007. Duas outras leituras são compatíveis com esse trimestre:
• é também o trimestre da maior subida trimestral do euro na amostra face ao dólar (+7,7%) e ao yuan (+7,1%);
• um prazo leva os compradores a antecipar compras, pelo que uma queda abrupta logo a seguir não permite distinguir «acabou a corrida» de «a procura caiu». Portugal mostra o padrão: quando fechou Lisboa, o Porto e o litoral à sua via imobiliária, a 1 de janeiro de 2022, as compras de compradores domiciliados fora da UE dispararam no 4T-2021, desceram 0,49 pontos logarítmicos face aos compradores da UE no 1T-2022 e voltaram a crescer em 2022 e 2023.
• A corrida. Madrid subiu 38,7% em A e as duas cidades 24,8%, face a 6,1% no resto. A subida relativa (+17,7%) nada tem de invulgar face à história (p = 0,34).

Outras alterações ao mesmo tempo.

• O anúncio fiscal. A 13 de janeiro de 2025 o Governo espanhol anunciou um imposto de «hasta el 100%» sobre os compradores não residentes de fora da UE. Nunca se tornou lei (nenhuma norma no BOE até 4 de outubro de 2026, e nenhuma no decreto-lei da habitação de 29 de setembro de 2026). Atingiu os mesmos compradores um trimestre antes da revogação e não pode ser separado dela.
• Câmbio. Uma regressão em níveis atribui à subida do euro uma variação relativa de −10%, mas está próxima de ser espúria (Durbin–Watson 0,49). As regressões em diferenças dão cerca de zero. O efeito cambial não pode ser delimitado com estes dados.
• O mercado em geral não desceu: os residentes espanhóis e o total dos compradores nas duas cidades evoluíram como o resto.
• Imposto regional. O imposto sobre transmissões de Madrid é de 6% desde 2014. A Catalunha aumentou-o nas habitações usadas acima de 600 000 €, para todos os compradores, a partir de 27 de junho de 2025 (decreto-lei publicado a 26 de março de 2025).
• Compradores da UE e de fora da UE. O MIVAU não os separa. O Notariado e os Registradores publicam números nacionais UE/não UE em comunicados de imprensa, mas os seus sites restringem a reutilização, e não os utilizámos.

Trabalhos anteriores. A imprensa já noticiou a corrida e a descida a partir de dados notariais e registais, em abril e maio de 2026, incluindo desagregações UE/não UE. Os trabalhos académicos mediram a introdução destes regimes, não o seu fim. O que este estudo acrescenta é limitado:

• uma análise aberta, reprodutível e por província a partir de dados abertos, com grupos placebo de compradores e datas placebo;
• um teste fora da amostra pré-registado antes de o MIVAU publicar o 3T-2026, a 16 de dezembro de 2026 (PREDICTIONS.md).