Намалели ли са покупките от чуждестранни нерезиденти, след като Испания прекрати златната виза? Данни от тримесечните сделки на MIVAU, 2007–2026 г.

Правилото. Разрешенията за пребиваване за инвеститори в Испания („златната виза“, англ. golden visa, art. 63–67 от Ley 14/2013) бяха прекратени на 3 април 2025 г. Ley Orgánica 1/2025, двадесет и първа заключителна разпоредба: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Заявленията, подадени преди тази дата, се решават по старите правила.
• Вече издадените разрешения запазват валидността си.
• Най-използваният път беше покупката на имот на стойност 500 000 евро или повече.
• Министър-председателят обяви края на златната виза на 8 април 2024 г.

Данните. Отвореният тримесечен брой на покупките на жилища на Министерството на жилищата (MIVAU) според пребиваването и гражданството на купувача, за 52 провинции, от I тримесечие на 2007 г. до II тримесечие на 2026 г., изготвен въз основа на нотариални актове. Резултатната променлива са покупките от чуждестранни нерезиденти. Прозорците обхващат по четири тримесечия:

• B, годината преди обявяването (от II тримесечие на 2023 г. до I тримесечие на 2024 г.);
• A, годината от обявяването до отмяната (от II тримесечие на 2024 г. до I тримесечие на 2025 г.);
• P, годината след отмяната (от II тримесечие на 2025 г. до I тримесечие на 2026 г.).

Краят на златната виза съвпадна по време със спад на покупките от чуждестранни нерезиденти в Мадрид и Барселона. Предварително определените тестове не подкрепят приписването му на отмяната.

Какво показват предварително определените тестове.

• Испания. Покупките от чуждестранни нерезиденти са намалели с 9,8% от B до P.
• Шестте провинции на правителството. Според Министерския съвет 90% от разрешенията са в Барселона, Мадрид, Малага, Аликанте, Балеарските острови и Валенсия. Заедно те са намалели с 9,3% при 11,0% в останалите 46 провинции. При 19 единици контрастът за шестте провинции е нулев: +0,02 логаритмични пункта, пермутационно p = 0,84.
• Експозиция. Планираната мярка за експозиция беше делът на чуждестранните нерезиденти сред купувачите в провинцията през 2019–2023 г. Тя има грешния знак: провинциите с по-голям дял са намалели по-малко, +0,05 логаритмични пункта на 10 процентни пункта дял, пермутационно p = 0,13. Делът им на жилища, продадени за 600 000 евро или повече, също не прогнозира спада.

Какво показват данните за Мадрид и Барселона (изследователски анализ: двата града са избрани, след като пилотен анализ показа, че при тях спадът е най-голям).

• Мащаб. Покупките от чуждестранни нерезиденти са намалели от 2 651 в B на 1 699 в P, −35,9%, при −8,5% в останалата част на Испания: −30,0% спрямо останалата част. В Мадрид спадът е 36,3%, а в Барселона – 35,7%. Във Валенсия, също една от шестте, спадът е 26,9%. В Малага спадът е 5,5%, а в Аликанте – 5,2%.
• Само тези купувачи. В същите две провинции, спрямо останалата част на Испания, покупките от чуждестранни резиденти са се увеличили с 4,6%, тези от испански нерезиденти – с 13,0%, а всички покупки са се променили с −1,3%.
• Спрямо историята. При 58-те планирани плацебо дати относителният спад има p = 0,051, а при подмножество от 15 дати, разположени през интервали, p = 0,125. Плацебо прозорците се припокриват. При напълно неприпокриващи се прозорци има само пет дати, така че p под около 0,17 не е постижимо; реалният спад е най-екстремният от тези пет. Изключването на прозорците от пандемията – избор, направен след като видяхме данните – дава p = 0,024.
• Базовата година беше висока. 614-те покупки в Мадрид в P са приблизително колкото броя за 2019 г. (609).
• Спрямо 2018–2019 г. делът на двата града в покупките от чуждестранни нерезиденти в Испания е с 22% по-нисък (Мадрид −13%, Барселона −26%); спрямо B е с 29% по-нисък.
• В анализа на събитията отклоненията им през 2020–2022 г. (от −0,28 до −0,53 логаритмични пункта) са толкова големи, колкото тези след отмяната (от −0,22 до −0,45).
• Момент. Нивото на двата града спрямо останалата част е спаднало с 42,7% от I до II тримесечие на 2025 г., което е най-големият такъв спад от 2007 г. насам. На това тримесечие пасват и две други тълкувания:
• това е и тримесечието с най-голямото тримесечно поскъпване на еврото в извадката спрямо долара (+7,7%) и юана (+7,1%);
• крайният срок кара купувачите да изтеглят покупките си напред, така че рязък спад веднага след него не може да разграничи „вълната приключи“ от „търсенето спадна“. Португалия показва този модел: когато на 1 януари 2022 г. затвори Лисабон, Порто и крайбрежието за своя път чрез недвижими имоти, покупките от купувачи с местожителство извън ЕС скочиха през IV тримесечие на 2021 г., спаднаха с 0,49 логаритмични пункта спрямо купувачите от ЕС през I тримесечие на 2022 г. и отново нараснаха през 2022 и 2023 г.
• Вълната. В Мадрид покупките са нараснали с 38,7% в A, а в двата града – с 24,8%, при 6,1% в останалата част. Относителният ръст (+17,7%) не е необичаен спрямо историята (p = 0,34).

Други промени по същото време.

• Обявяването на данъка. На 13 януари 2025 г. правителството обяви данък от «hasta el 100%» за купувачи нерезиденти извън ЕС. Той така и не стана закон (няма норма в BOE до 4 октомври 2026 г., нито в декрет-закона за жилищата от 29 септември 2026 г.). Обявяването се отнасяше за същите купувачи едно тримесечие преди отмяната и не може да бъде отделено от нея.
• Валута. Регресия в нива приписва на поскъпването на еврото относителна промяна от −10%, но е близка до мнима регресия (Durbin–Watson 0,49). Регресиите в разлики дават около нула. Границите на валутния ефект не могат да бъдат определени с тези данни.
• Общият пазар не е спаднал: испанските резиденти и всички купувачи в двата града са се движили като останалата част.
• Регионален данък. Данъкът върху прехвърлянето на имоти в Мадрид е 6% от 2014 г. Каталуния го повиши за жилищата на вторичния пазар над 600 000 евро, за всички купувачи, от 27 юни 2025 г. (декрет-законът е публикуван на 26 март 2025 г.).
• Купувачи от ЕС и извън ЕС. MIVAU не ги разграничава. Notariado и Registradores публикуват национални данни за ЕС и извън ЕС в прессъобщения, но сайтовете им ограничават повторното използване и ние не сме ги използвали.

Предишни изследвания. През април и май 2026 г. пресата вече съобщи за вълната и спада въз основа на нотариални данни и данни от имотния регистър, включително с разбивка за ЕС и извън ЕС. Академичните изследвания са измервали въвеждането на схемите, а не прекратяването им. Това, което добавя настоящото изследване, е тясно:

• отворен, възпроизводим анализ на ниво провинции въз основа на отворени данни, с плацебо групи купувачи и плацебо дати;
• тест извън извадката, предварително регистриран преди MIVAU да публикува данните за III тримесечие на 2026 г. на 16 декември 2026 г. (PREDICTIONS.md).