Μειώθηκαν οι αγορές από αλλοδαπούς μη κατοίκους αφού η Ισπανία κατήργησε τη χρυσή βίζα; Στοιχεία από τις τριμηνιαίες συναλλαγές του MIVAU, 2007–2026

Ο κανόνας. Οι άδειες διαμονής της Ισπανίας για επενδυτές (η «χρυσή βίζα», golden visa, άρθρα 63–67 του Ley 14/2013) τερματίστηκαν στις 3 Απριλίου 2025. Ley Orgánica 1/2025, εικοστή πρώτη τελική διάταξη: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν πριν από εκείνη την ημερομηνία κρίνονται με τους παλαιούς κανόνες.
• Οι άδειες που έχουν ήδη χορηγηθεί διατηρούν την ισχύ τους.
• Η πιο συχνά χρησιμοποιούμενη οδός ήταν η αγορά ακινήτου αξίας 500.000 ευρώ ή περισσότερο.
• Ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε το τέλος της στις 8 Απριλίου 2024.

Τα δεδομένα. Η ανοικτή τριμηνιαία καταμέτρηση του Υπουργείου Στέγασης (MIVAU) για τις αγορές κατοικιών ανά τόπο διαμονής και ιθαγένεια του αγοραστή, για 52 επαρχίες, από το 1ο τρίμηνο του 2007 έως το 2ο τρίμηνο του 2026, που καταρτίζεται από συμβολαιογραφικές πράξεις. Η μεταβλητή έκβασης είναι οι αγορές από αλλοδαπούς μη κατοίκους. Τα παράθυρα είναι τεσσάρων τριμήνων το καθένα:

• B, το έτος πριν από την ανακοίνωση (από το 2ο τρίμηνο του 2023 έως το 1ο τρίμηνο του 2024)·
• A, το έτος από την ανακοίνωση έως την κατάργηση (από το 2ο τρίμηνο του 2024 έως το 1ο τρίμηνο του 2025)·
• P, το έτος μετά την κατάργηση (από το 2ο τρίμηνο του 2025 έως το 1ο τρίμηνο του 2026).

Το τέλος της χρυσής βίζας συνέπεσε με μείωση των αγορών από αλλοδαπούς μη κατοίκους στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη. Οι έλεγχοι που ορίστηκαν εκ των προτέρων δεν στηρίζουν την απόδοσή της στην κατάργηση.

Τι δείχνουν οι έλεγχοι που ορίστηκαν εκ των προτέρων.

• Ισπανία. Οι αγορές από αλλοδαπούς μη κατοίκους μειώθηκαν κατά 9,8% από το B στο P.
• Οι έξι επαρχίες της κυβέρνησης. Το Υπουργικό Συμβούλιο τοποθέτησε το 90% των αδειών στη Βαρκελώνη, τη Μαδρίτη, τη Μάλαγα, το Αλικάντε, τις Βαλεαρίδες και τη Βαλένθια. Συνολικά μειώθηκαν κατά 9,3%, έναντι 11,0% στις άλλες 46 επαρχίες. Σε 19 μονάδες, η αντίθεση των έξι επαρχιών είναι μηδενική: +0,02 λογαριθμικές μονάδες, p μετάθεσης = 0,84.
• Έκθεση. Η προγραμματισμένη έκθεση ήταν το μερίδιο κάθε επαρχίας στους αλλοδαπούς αγοραστές μη κατοίκους το 2019–2023. Έχει το λάθος πρόσημο: οι επαρχίες με μεγαλύτερο μερίδιο μειώθηκαν λιγότερο, +0,05 λογαριθμικές μονάδες ανά 10 ποσοστιαίες μονάδες μεριδίου, p μετάθεσης = 0,13. Ούτε το μερίδιό τους στις κατοικίες που πωλήθηκαν 600.000 ευρώ ή περισσότερο προβλέπει τη μείωση.

Τι δείχνουν τα δεδομένα για τη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη (διερευνητικά: επιλέχθηκαν αφού μια πιλοτική ανάλυση έδειξε ότι μειώθηκαν περισσότερο).

• Μέγεθος. Οι αγορές από αλλοδαπούς μη κατοίκους πήγαν από 2.651 στο B σε 1.699 στο P, −35,9%, έναντι −8,5% στην υπόλοιπη Ισπανία: −30,0% σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα. Η Μαδρίτη μειώθηκε κατά 36,3% και η Βαρκελώνη κατά 35,7%. Η Βαλένθια, επίσης μία από τις έξι, μειώθηκε κατά 26,9%. Η Μάλαγα μειώθηκε κατά 5,5% και το Αλικάντε κατά 5,2%.
• Μόνο αυτοί οι αγοραστές. Στις ίδιες δύο επαρχίες, έναντι της υπόλοιπης Ισπανίας, οι αγορές από αλλοδαπούς κατοίκους αυξήθηκαν κατά 4,6%, οι αγορές από Ισπανούς μη κατοίκους κατά 13,0%, και το σύνολο των αγορών μεταβλήθηκε κατά −1,3%.
• Έναντι του ιστορικού. Στις 58 προγραμματισμένες ημερομηνίες placebo η σχετική μείωση έχει p = 0,051, και σε ένα αραιωμένο υποσύνολο 15 ημερομηνιών p = 0,125. Τα παράθυρα placebo επικαλύπτονται. Με παράθυρα που δεν επικαλύπτονται καθόλου υπάρχουν μόνο πέντε ημερομηνίες, οπότε δεν μπορεί να επιτευχθεί p κάτω από περίπου 0,17· η πραγματική μείωση είναι η πιο ακραία από αυτές τις πέντε. Ο αποκλεισμός των παραθύρων της πανδημίας, επιλογή που έγινε αφού είδαμε τα δεδομένα, δίνει p = 0,024.
• Το έτος αναφοράς ήταν υψηλό. Οι 614 αγορές της Μαδρίτης στο P είναι περίπου όσες το 2019 (609).
• Έναντι του 2018–2019, το μερίδιο των δύο πόλεων στις αγορές αλλοδαπών μη κατοίκων στην Ισπανία είναι 22% χαμηλότερο (Μαδρίτη −13%, Βαρκελώνη −26%)· έναντι του B είναι 29% χαμηλότερο.
• Στη μελέτη γεγονότος, οι αποκλίσεις τους το 2020–2022 (−0,28 έως −0,53 λογαριθμικές μονάδες) είναι εξίσου μεγάλες με εκείνες μετά την κατάργηση (−0,22 έως −0,45).
• Χρονισμός. Το επίπεδο των δύο πόλεων σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα μειώθηκε κατά 42,7% από το 1ο στο 2ο τρίμηνο του 2025, η μεγαλύτερη τέτοια μείωση από το 2007. Δύο άλλες ερμηνείες ταιριάζουν σε εκείνο το τρίμηνο:
• είναι επίσης το τρίμηνο της μεγαλύτερης τριμηνιαίας ανόδου του ευρώ στο δείγμα έναντι του δολαρίου (+7,7%) και του γιουάν (+7,1%)·
• μια προθεσμία κάνει τους αγοραστές να επισπεύδουν τις αγορές τους, οπότε μια απότομη πτώση αμέσως μετά από αυτήν δεν μπορεί να διακρίνει το «τελείωσε η βιασύνη» από το «μειώθηκε η ζήτηση». Η Πορτογαλία δείχνει το μοτίβο: όταν έκλεισε τη Λισαβόνα, το Πόρτο και τις ακτές στη δική της οδό των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου 2022, οι αγορές από αγοραστές με κατοικία εκτός ΕΕ εκτινάχθηκαν το 4ο τρίμηνο του 2021, μειώθηκαν κατά 0,49 λογαριθμικές μονάδες έναντι των αγοραστών από την ΕΕ το 1ο τρίμηνο του 2022 και αυξήθηκαν ξανά το 2022 και το 2023.
• Η βιασύνη. Η Μαδρίτη αυξήθηκε κατά 38,7% στο A και οι δύο πόλεις κατά 24,8%, έναντι 6,1% στην υπόλοιπη χώρα. Η σχετική άνοδος (+17,7%) δεν είναι αξιοσημείωτη έναντι του ιστορικού (p = 0,34).

Άλλες αλλαγές την ίδια περίοδο.

• Η φορολογική εξαγγελία. Στις 13 Ιανουαρίου 2025 η κυβέρνηση εξήγγειλε φόρο «hasta el 100%» για αγοραστές μη κατοίκους από χώρες εκτός ΕΕ. Δεν έγινε ποτέ νόμος (κανένας κανόνας στο BOE έως τις 4 Οκτωβρίου 2026, και κανένας στο νομοθετικό διάταγμα για τη στέγαση της 29ης Σεπτεμβρίου 2026). Αφορούσε τους ίδιους αγοραστές ένα τρίμηνο πριν από την κατάργηση και δεν μπορεί να διαχωριστεί από αυτήν.
• Νόμισμα. Μια παλινδρόμηση σε επίπεδα δίνει σχετική μεταβολή −10% από την άνοδο του ευρώ, αλλά πλησιάζει την κίβδηλη παλινδρόμηση (Durbin–Watson 0,49). Οι παλινδρομήσεις σε διαφορές δίνουν περίπου μηδέν. Η επίδραση του νομίσματος δεν μπορεί να οριοθετηθεί με αυτά τα δεδομένα.
• Η γενική αγορά δεν μειώθηκε: οι Ισπανοί κάτοικοι και το σύνολο των αγοραστών στις δύο πόλεις κινήθηκαν όπως η υπόλοιπη χώρα.
• Περιφερειακός φόρος. Ο φόρος μεταβίβασης της Μαδρίτης είναι 6% από το 2014. Η Καταλονία τον αύξησε για μεταχειρισμένες κατοικίες άνω των 600.000 ευρώ, για όλους τους αγοραστές, από τις 27 Ιουνίου 2025 (νομοθετικό διάταγμα που δημοσιεύθηκε στις 26 Μαρτίου 2025).
• Αγοραστές από την ΕΕ και εκτός ΕΕ. Το MIVAU δεν τους διαχωρίζει. Το Notariado και οι Registradores δημοσιεύουν εθνικά στοιχεία ΕΕ/εκτός ΕΕ σε δελτία τύπου, αλλά οι ιστότοποί τους περιορίζουν την περαιτέρω χρήση, και δεν τα χρησιμοποιήσαμε.

Προηγούμενες εργασίες. Ο Τύπος έχει ήδη αναφερθεί στη βιασύνη και στη μείωση με βάση στοιχεία συμβολαιογράφων και μητρώων ακινήτων, τον Απρίλιο και τον Μάιο του 2026, συμπεριλαμβανομένων αναλύσεων ΕΕ/εκτός ΕΕ. Η ακαδημαϊκή έρευνα μέτρησε την εισαγωγή των προγραμμάτων, όχι το τέλος τους. Αυτό που προσθέτει η παρούσα μελέτη είναι περιορισμένο:

• μια ανοικτή, αναπαραγώγιμη ανάλυση σε επίπεδο επαρχίας από ανοικτά δεδομένα, με ομάδες αγοραστών placebo και ημερομηνίες placebo·
• ένας έλεγχος εκτός δείγματος, προκαταχωρισμένος πριν το MIVAU δημοσιεύσει το 3ο τρίμηνο του 2026 στις 16 Δεκεμβρίου 2026 (PREDICTIONS.md).