Klesli nákupy zahraničných nerezidentov po tom, ako Španielsko zrušilo zlaté víza? Dôkazy zo štvrťročných údajov MIVAU o transakciách, 2007–2026

Pravidlo. Španielske povolenia na pobyt pre investorov („zlaté víza“, golden visa, čl. 63–67 zákona Ley 14/2013) skončili 3. apríla 2025. Ley Orgánica 1/2025, dvadsiate prvé záverečné ustanovenie: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• O žiadostiach podaných pred týmto dátumom sa rozhoduje podľa starých pravidiel.
• Už udelené povolenia si zachovávajú platnosť.
• Najpoužívanejšou cestou bola kúpa nehnuteľnosti v hodnote 500 000 eur alebo viac.
• Predseda vlády oznámil ich koniec 8. apríla 2024.

Údaje. Otvorená štvrťročná štatistika španielskeho ministerstva bývania (MIVAU) o nákupoch bytov podľa bydliska a štátnej príslušnosti kupujúceho, pre 52 provincií, od 1. štvrťroka 2007 do 2. štvrťroka 2026, zostavená z notárskych zápisníc. Sledovanou veličinou sú nákupy zahraničných nerezidentov. Každé okno má štyri štvrťroky:

• B, rok pred oznámením (2. štvrťrok 2023 – 1. štvrťrok 2024);
• A, rok od oznámenia do zrušenia (2. štvrťrok 2024 – 1. štvrťrok 2025);
• P, rok po zrušení (2. štvrťrok 2025 – 1. štvrťrok 2026).

Koniec zlatých víz sa časovo zhodoval s poklesom nákupov zahraničných nerezidentov v Madride a Barcelone. Testy stanovené vopred nepodporujú pripísanie tohto poklesu zrušeniu.

Čo ukazujú testy stanovené vopred.

• Španielsko. Nákupy zahraničných nerezidentov klesli medzi B a P o 9,8 %.
• Šesť provincií určených vládou. Podľa Rady ministrov pripadalo 90 % povolení na Barcelonu, Madrid, Málagu, Alicante, Baleáry a Valenciu. Spolu v nich nákupy klesli o 9,3 %, oproti 11,0 % v ostatných 46 provinciách. Na 19 jednotkách je kontrast šiestich provincií nulový: +0,02 logaritmického bodu, permutačné p = 0,84.
• Expozícia. Plánovanou expozíciou bol podiel provincie na zahraničných kupujúcich-nerezidentoch v rokoch 2019–2023. Má nesprávne znamienko: provincie s väčším podielom klesli menej, +0,05 logaritmického bodu na 10 percentuálnych bodov podielu, permutačné p = 0,13. Pokles nepredpovedá ani ich podiel na bytoch predaných za 600 000 eur a viac.

Čo ukazujú údaje pre Madrid a Barcelonu (exploratívne: vybrané po tom, ako pilotná analýza ukázala, že klesli najviac).

• Veľkosť. Nákupy zahraničných nerezidentov klesli z 2 651 v B na 1 699 v P, −35,9 %, oproti −8,5 % vo zvyšku Španielska: −30,0 % voči zvyšku. Madrid klesol o 36,3 % a Barcelona o 35,7 %. Valencia, tiež jedna zo šiestich, klesla o 26,9 %. Málaga klesla o 5,5 % a Alicante o 5,2 %.
• Iba títo kupujúci. V tých istých dvoch provinciách vzrástli voči zvyšku Španielska nákupy zahraničných rezidentov o 4,6 %, nákupy španielskych nerezidentov o 13,0 % a všetky nákupy sa zmenili o −1,3 %.
• V porovnaní s históriou. Pri 58 plánovaných placebo dátumoch má relatívny pokles p = 0,051 a pri rozostúpenej podmnožine 15 dátumov p = 0,125. Placebo okná sa prekrývajú. Pri oknách, ktoré sa vôbec neprekrývajú, existuje len päť dátumov, takže p nižšie ako zhruba 0,17 nemožno dosiahnuť; skutočný pokles je z týchto piatich najextrémnejší. Vylúčenie pandemických okien, voľba urobená po pohľade na údaje, dáva p = 0,024.
• Základný rok bol vysoký. 614 nákupov v Madride v P zodpovedá zhruba jeho počtu z roku 2019 (609).
• V porovnaní s rokmi 2018–2019 je podiel oboch miest na nákupoch zahraničných nerezidentov v Španielsku o 22 % nižší (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); v porovnaní s B je o 29 % nižší.
• V štúdii udalostí sú ich odchýlky v rokoch 2020–2022 (−0,28 až −0,53 logaritmického bodu) rovnako veľké ako odchýlky po zrušení (−0,22 až −0,45).
• Načasovanie. Úroveň oboch miest voči zvyšku klesla medzi 1. a 2. štvrťrokom 2025 o 42,7 %, čo je najväčší takýto pokles od roku 2007. K tomuto štvrťroku sa hodia dve ďalšie interpretácie:
• je to aj štvrťrok najväčšieho štvrťročného posilnenia eura vo vzorke voči doláru (+7,7 %) a jüanu (+7,1 %);
• lehota vedie kupujúcich k tomu, že nákupy urýchlia, takže prudký pokles tesne po nej nedokáže odlíšiť „nával sa skončil“ od „dopyt klesol“. Portugalsko tento vzorec ukazuje: keď 1. januára 2022 vylúčilo Lisabon, Porto a pobrežie zo svojej realitnej cesty, nákupy kupujúcich s bydliskom mimo EÚ vo 4. štvrťroku 2021 prudko vzrástli, v 1. štvrťroku 2022 klesli o 0,49 logaritmického bodu voči kupujúcim z EÚ a v rokoch 2022 a 2023 opäť rástli.
• Nával. Madrid vzrástol v A o 38,7 % a obe mestá o 24,8 %, oproti 6,1 % vo zvyšku. Relatívny nárast (+17,7 %) nie je v porovnaní s históriou nijako pozoruhodný (p = 0,34).

Ďalšie zmeny v rovnakom čase.

• Ohlásená daň. Vláda 13. januára 2025 ohlásila daň vo výške «hasta el 100%» pre kupujúcich-nerezidentov z krajín mimo EÚ. Nikdy sa nestala zákonom (žiadny predpis v BOE do 4. októbra 2026 a žiadny v dekréte so silou zákona o bývaní z 29. septembra 2026). Dopadala na tých istých kupujúcich o štvrťrok skôr ako zrušenie a nemožno ju od neho oddeliť.
• Mena. Regresia v úrovniach dáva z posilnenia eura relatívnu zmenu −10 %, ale blíži sa zdanlivej regresii (Durbin–Watson 0,49). Regresie v diferenciách dávajú zhruba nulu. Menový efekt nemožno z týchto údajov ohraničiť.
• Celkový trh neklesol: španielski rezidenti a všetci kupujúci v oboch mestách sa vyvíjali ako zvyšok.
• Regionálna daň. Daň z prevodu nehnuteľností v Madride je od roku 2014 6 %. Katalánsko ju zvýšilo pri bytoch z druhej ruky nad 600 000 eur, pre všetkých kupujúcich, od 27. júna 2025 (dekrét so silou zákona zverejnený 26. marca 2025).
• Kupujúci z EÚ a mimo EÚ. MIVAU ich nerozlišuje. Notariado a Registradores zverejňujú celoštátne údaje EÚ/mimo EÚ v tlačových správach, ale ich weby obmedzujú ďalšie použitie a nepoužili sme ich.

Predchádzajúce práce. Tlač už o návale a poklese informovala na základe údajov notárov a pozemkových registrov, v apríli a máji 2026, vrátane rozdelenia EÚ/mimo EÚ. Akademické práce merali zavedenie týchto programov, nie ich koniec. To, čo pridáva táto štúdia, je úzke:

• otvorená, reprodukovateľná analýza na úrovni provincií z otvorených údajov, s placebo skupinami kupujúcich a placebo dátumami;
• test mimo vzorky, vopred registrovaný pred tým, ako MIVAU 16. decembra 2026 zverejní 3. štvrťrok 2026 (PREDICTIONS.md).