Gingen die Käufe nicht ansässiger Ausländer zurück, nachdem Spanien das Goldene Visum abgeschafft hatte? Befunde aus den vierteljährlichen Transaktionsdaten des MIVAU, 2007–2026

Die Regelung. Spaniens Aufenthaltserlaubnisse für Investoren (das „Goldene Visum“, Golden Visa, Art. 63–67 der Ley 14/2013) endeten am 3. April 2025. Ley Orgánica 1/2025, 21. Schlussbestimmung: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Vor diesem Datum gestellte Anträge werden nach den alten Regeln entschieden.
• Bereits erteilte Erlaubnisse behalten ihre Gültigkeit.
• Der am häufigsten genutzte Weg war der Kauf von Immobilien im Wert von 500.000 € oder mehr.
• Der Ministerpräsident kündigte das Ende am 8. April 2024 an.

Die Daten. Die offene vierteljährliche Zählung des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Städtische Agenda (MIVAU) der Wohnungskäufe nach Wohnsitz und Staatsangehörigkeit der Käufer, für 52 Provinzen, Q1 2007 bis Q2 2026, erstellt aus notariellen Urkunden. Die Zielgröße sind die Käufe nicht ansässiger Ausländer. Die Fenster umfassen je vier Quartale:

• B, das Jahr vor der Ankündigung (Q2 2023 bis Q1 2024);
• A, das Jahr von der Ankündigung bis zur Aufhebung (Q2 2024 bis Q1 2025);
• P, das Jahr nach der Aufhebung (Q2 2025 bis Q1 2026).

Das Ende des Goldenen Visums fiel mit einem Rückgang der Käufe nicht ansässiger Ausländer in Madrid und Barcelona zusammen. Die vorab festgelegten Tests stützen nicht, ihn der Aufhebung zuzuschreiben.

Was die vorab festgelegten Tests zeigen.

• Spanien. Die Käufe nicht ansässiger Ausländer gingen von B bis P um 9,8 % zurück.
• Die sechs Provinzen der Regierung. Der Ministerrat verortete 90 % der Erlaubnisse in Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, auf den Balearen und in Valencia. Zusammen gingen sie um 9,3 % zurück, gegenüber 11,0 % in den übrigen 46 Provinzen. Über 19 Einheiten ist der Kontrast der sechs Provinzen null: +0,02 Log-Punkte, Permutations-p = 0,84.
• Exposition. Die geplante Exposition war der Anteil nicht ansässiger ausländischer Käufer in einer Provinz 2019–2023. Sie hat das falsche Vorzeichen: Provinzen mit größerem Anteil gingen weniger zurück, +0,05 Log-Punkte je 10 Prozentpunkte Anteil, Permutations-p = 0,13. Auch ihr Anteil an Wohnungen, die für 600.000 € oder mehr verkauft wurden, sagt den Rückgang nicht voraus.

Was die Daten für Madrid und Barcelona zeigen (explorativ: ausgewählt, nachdem eine Pilotauswertung gezeigt hatte, dass sie am stärksten zurückgingen).

• Größe. Die Käufe nicht ansässiger Ausländer gingen von 2.651 in B auf 1.699 in P zurück, −35,9 %, gegenüber −8,5 % im übrigen Spanien: −30,0 % relativ zum Rest. Madrid ging um 36,3 % zurück, Barcelona um 35,7 %. Valencia, ebenfalls eine der sechs, ging um 26,9 % zurück. Málaga ging um 5,5 % zurück, Alicante um 5,2 %.
• Nur diese Käufer. In denselben beiden Provinzen stiegen gegenüber dem übrigen Spanien die Käufe ansässiger Ausländer um 4,6 % und die nicht ansässiger Spanier um 13,0 %, und alle Käufe zusammen veränderten sich um −1,3 %.
• Im historischen Vergleich. Über die 58 geplanten Placebo-Zeitpunkte hat der relative Rückgang p = 0,051, über eine ausgedünnte Teilmenge von 15 Zeitpunkten p = 0,125. Die Placebo-Fenster überlappen sich. Mit völlig überlappungsfreien Fenstern gibt es nur fünf Zeitpunkte, sodass kein p unter etwa 0,17 erreichbar ist; der tatsächliche Rückgang ist der extremste dieser fünf. Der Ausschluss der Pandemie-Fenster, eine nach Sichtung der Daten getroffene Entscheidung, ergibt p = 0,024.
• Das Basisjahr war hoch. Madrids 614 Käufe in P entsprechen etwa seinem Wert von 2019 (609).
• Gegenüber 2018–2019 ist der Anteil der beiden Städte an den Käufen nicht ansässiger Ausländer in Spanien um 22 % niedriger (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); gegenüber B ist er um 29 % niedriger.
• In der Ereignisstudie sind ihre Abweichungen 2020–2022 (−0,28 bis −0,53 Log-Punkte) so groß wie die nach der Aufhebung (−0,22 bis −0,45).
• Zeitpunkt. Das Niveau der beiden Städte relativ zum Rest fiel von Q1 2025 auf Q2 2025 um 42,7 %, der stärkste Rückgang dieser Art seit 2007. Zwei andere Lesarten passen zu diesem Quartal:
• es ist auch das Quartal mit dem stärksten Quartalsanstieg des Euro im Stichprobenzeitraum gegenüber dem Dollar (+7,7 %) und dem Yuan (+7,1 %);
• eine Frist bringt Käufer dazu, Käufe vorzuziehen, sodass ein scharfer Einbruch unmittelbar danach „der Ansturm ist vorbei“ nicht von „die Nachfrage ist gesunken“ unterscheiden kann. Portugal zeigt das Muster: Als es am 1. Januar 2022 Lissabon, Porto und die Küste für seinen Immobilienweg schloss, schnellten die Käufe von Käufern mit Wohnsitz außerhalb der EU in Q4 2021 hoch, fielen in Q1 2022 um 0,49 Log-Punkte gegenüber Käufern aus der EU und wuchsen 2022 und 2023 wieder.
• Der Ansturm. Madrid stieg in A um 38,7 % und die beiden Städte um 24,8 %, gegenüber 6,1 % im Rest. Der relative Anstieg (+17,7 %) ist im historischen Vergleich unauffällig (p = 0,34).

Andere Änderungen zur gleichen Zeit.

• Die Steuerankündigung. Am 13. Januar 2025 kündigte die Regierung eine Steuer von «hasta el 100%» für nicht ansässige Käufer von außerhalb der EU an. Sie wurde nie Gesetz (keine Norm im BOE bis zum 4. Oktober 2026 und keine im Gesetzesdekret zum Wohnungswesen vom 29. September 2026). Sie betraf dieselben Käufer ein Quartal vor der Aufhebung und ist von ihr nicht zu trennen.
• Wechselkurs. Eine Regression in Niveaus schreibt dem Anstieg des Euro eine relative Veränderung von −10 % zu, ist aber nahezu eine Scheinregression (Durbin–Watson 0,49). Regressionen in Differenzen ergeben etwa null. Der Wechselkurseffekt lässt sich mit diesen Daten nicht eingrenzen.
• Der Gesamtmarkt ging nicht zurück: Ansässige Spanier und alle Käufer in den beiden Städten entwickelten sich wie der Rest.
• Regionale Steuer. Madrids Grunderwerbsteuer liegt seit 2014 bei 6 %. Katalonien erhöhte sie für Bestandswohnungen über 600.000 €, für alle Käufer, ab dem 27. Juni 2025 (Gesetzesdekret veröffentlicht am 26. März 2025).
• Käufer aus der EU und von außerhalb der EU. Das MIVAU trennt sie nicht. Notariado und Registradores veröffentlichen landesweite Zahlen nach EU/Nicht-EU in Pressemitteilungen, doch ihre Websites schränken die Weiterverwendung ein, und wir haben sie nicht verwendet.

Frühere Arbeiten. Die Presse hat im April und Mai 2026 bereits über den Ansturm und den Rückgang berichtet, auf Basis von Notariats- und Registerdaten, einschließlich Aufschlüsselungen nach EU/Nicht-EU. Wissenschaftliche Arbeiten haben die Einführung der Programme gemessen, nicht ihr Ende. Was diese Studie hinzufügt, ist begrenzt:

• eine offene, reproduzierbare Analyse auf Provinzebene aus offenen Daten, mit Placebo-Käufergruppen und Placebo-Zeitpunkten;
• ein Test außerhalb der Stichprobe, präregistriert, bevor das MIVAU am 16. Dezember 2026 Q3 2026 veröffentlicht (PREDICTIONS.md).