Les achats des étrangers non résidents ont-ils baissé après la fin du visa doré en Espagne ? Données des transactions trimestrielles du MIVAU, 2007–2026

La règle. Les autorisations de séjour espagnoles pour investisseurs (le « visa doré », ou golden visa, art. 63 à 67 de la Ley 14/2013) ont pris fin le 3 avril 2025. Ley Orgánica 1/2025, 21e disposition finale : « Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67 ».

• Les demandes déposées avant cette date sont tranchées selon les anciennes règles.
• Les autorisations déjà accordées restent valables.
• La voie la plus utilisée était l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 500 000 € ou plus.
• Le président du gouvernement espagnol avait annoncé cette fin le 8 avril 2024.

Les données. Le décompte trimestriel ouvert du ministère espagnol du Logement et de l'Agenda urbain (MIVAU) des achats de logements selon la résidence et la nationalité de l'acheteur, pour 52 provinces, du T1-2007 au T2-2026, établi à partir des actes notariés. La variable de résultat est le nombre d'achats par des étrangers non résidents. Les fenêtres comptent quatre trimestres chacune :

• B, l'année précédant l'annonce (du T2-2023 au T1-2024) ;
• A, l'année allant de l'annonce à l'abrogation (du T2-2024 au T1-2025) ;
• P, l'année suivant l'abrogation (du T2-2025 au T1-2026).

La fin du visa doré a coïncidé avec une baisse des achats des étrangers non résidents à Madrid et Barcelone. Les tests fixés à l'avance n'étayent pas l'attribution de cette baisse à l'abrogation.

Ce que montrent les tests fixés à l'avance.

• Espagne. Les achats des étrangers non résidents ont baissé de 9,8 % entre B et P.
• Les six provinces du gouvernement. Le Conseil des ministres a situé 90 % des autorisations à Barcelone, Madrid, Malaga, Alicante, aux Baléares et à Valence. Ensemble, elles ont baissé de 9,3 %, contre 11,0 % dans les 46 autres provinces. Sur 19 unités, le contraste des six provinces est nul : +0,02 point logarithmique, p par permutation = 0,84.
• Exposition. L'exposition prévue était la part des acheteurs étrangers non résidents de chaque province en 2019–2023. Elle a le mauvais signe : les provinces où cette part était plus élevée ont moins baissé, +0,05 point logarithmique par tranche de 10 points de pourcentage, p par permutation = 0,13. Leur part de logements vendus 600 000 € ou plus ne prédit pas non plus la baisse.

Ce que montrent les données pour Madrid et Barcelone (exploratoire : villes choisies après qu'une étude pilote a montré que c'étaient elles qui baissaient le plus).

• Ampleur. Les achats des étrangers non résidents sont passés de 2 651 en B à 1 699 en P, soit −35,9 %, contre −8,5 % dans le reste de l'Espagne : −30,0 % par rapport au reste. Madrid a baissé de 36,3 % et Barcelone de 35,7 %. Valence, elle aussi l'une des six, a baissé de 26,9 %. Malaga a baissé de 5,5 % et Alicante de 5,2 %.
• Seulement ces acheteurs. Dans ces deux mêmes provinces, par rapport au reste de l'Espagne, les achats des étrangers résidents ont augmenté de 4,6 %, ceux des Espagnols non résidents de 13,0 %, et l'ensemble des achats a varié de −1,3 %.
• Au regard de l'historique. Sur les 58 dates placebo prévues, la baisse relative donne p = 0,051, et sur un sous-ensemble espacé de 15 dates, p = 0,125. Les fenêtres placebo se chevauchent. Avec des fenêtres sans aucun chevauchement, il n'y a que cinq dates, si bien qu'aucune p inférieure à environ 0,17 n'est atteignable ; la baisse réelle est la plus extrême de ces cinq. Exclure les fenêtres de la pandémie, un choix fait après avoir vu les données, donne p = 0,024.
• L'année de référence était haute. Les 614 achats de Madrid en P correspondent à peu près à son niveau de 2019 (609).
• Par rapport à 2018–2019, la part des deux villes dans les achats des étrangers non résidents en Espagne est inférieure de 22 % (Madrid −13 %, Barcelone −26 %) ; par rapport à B, elle est inférieure de 29 %.
• Dans l'étude d'événements, leurs écarts de 2020–2022 (de −0,28 à −0,53 point logarithmique) sont aussi grands que ceux qui suivent l'abrogation (de −0,22 à −0,45).
• Calendrier. Le niveau des deux villes par rapport au reste a baissé de 42,7 % entre le T1-2025 et le T2-2025, la plus forte baisse de ce type depuis 2007. Deux autres lectures sont compatibles avec ce trimestre :
• c'est aussi le trimestre de la plus forte hausse trimestrielle de l'euro de l'échantillon face au dollar (+7,7 %) et au yuan (+7,1 %) ;
• une échéance pousse les acheteurs à avancer leurs achats, de sorte qu'une chute brutale juste après ne permet pas de distinguer « la ruée est finie » de « la demande a baissé ». Le Portugal illustre ce schéma : lorsqu'il a fermé Lisbonne, Porto et le littoral à sa voie immobilière le 1er janvier 2022, les achats des acheteurs domiciliés hors de l'UE ont bondi au T4-2021, ont baissé de 0,49 point logarithmique par rapport aux acheteurs de l'UE au T1-2022, puis sont repartis à la hausse en 2022 et 2023.
• La ruée. Madrid a progressé de 38,7 % en A et les deux villes de 24,8 %, contre 6,1 % dans le reste. La hausse relative (+17,7 %) n'a rien de remarquable au regard de l'historique (p = 0,34).

Autres changements au même moment.

• L'annonce fiscale. Le 13 janvier 2025, le gouvernement a annoncé une taxe de « hasta el 100% » sur les acheteurs non résidents hors UE. Elle n'est jamais devenue loi (aucune norme au BOE au 4 octobre 2026, et aucune dans le décret-loi sur le logement du 29 septembre 2026). Elle a touché les mêmes acheteurs un trimestre avant l'abrogation et ne peut pas en être séparée.
• Change. Une régression en niveaux attribue à la hausse de l'euro une variation relative de −10 %, mais elle est proche d'une régression fallacieuse (Durbin–Watson 0,49). Les régressions en différences donnent à peu près zéro. L'effet de change ne peut pas être borné avec ces données.
• Le marché dans son ensemble n'a pas baissé : les résidents espagnols et l'ensemble des acheteurs des deux villes ont évolué comme le reste.
• Fiscalité régionale. Les droits de mutation de Madrid sont de 6 % depuis 2014. La Catalogne les a relevés pour les logements anciens de plus de 600 000 €, pour tous les acheteurs, à partir du 27 juin 2025 (décret-loi publié le 26 mars 2025).
• Acheteurs de l'UE et hors UE. Le MIVAU ne les distingue pas. Le Notariado et les Registradores publient des chiffres nationaux UE/hors UE dans des communiqués de presse, mais leurs sites restreignent la réutilisation, et nous ne les avons pas utilisés.

Travaux antérieurs. La presse a déjà fait état de la ruée et de la baisse à partir de données notariales et des registres de la propriété, en avril et mai 2026, y compris des ventilations UE/hors UE. Les travaux universitaires ont mesuré l'introduction de ces dispositifs, pas leur fin. L'apport de cette étude est limité :

• une analyse ouverte et reproductible, à l'échelle provinciale, à partir de données ouvertes, avec des groupes d'acheteurs placebo et des dates placebo ;
• un test hors échantillon préenregistré avant que le MIVAU ne publie le T3-2026, le 16 décembre 2026 (PREDICTIONS.md).