¿Cayeron las compras de extranjeros no residentes después de que España pusiera fin a la golden visa? Evidencia de las transacciones trimestrales del MIVAU, 2007–2026

La norma. Las autorizaciones de residencia para inversores de España (la «golden visa», arts. 63–67 de la Ley 14/2013) se extinguieron el 3 de abril de 2025. Ley Orgánica 1/2025, disposición final vigesimoprimera: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se resuelven con las normas anteriores.
• Las autorizaciones ya concedidas mantienen su vigencia.
• La vía más usada era comprar inmuebles por un valor de 500.000 € o más.
• El presidente del Gobierno anunció el fin el 8 de abril de 2024.

Los datos. El recuento trimestral abierto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) de compraventas de vivienda según la residencia y la nacionalidad del comprador, para 52 provincias, del 1T-2007 al 2T-2026, elaborado a partir de escrituras notariales. La variable de resultado son las compras de extranjeros no residentes. Las ventanas son de cuatro trimestres cada una:

• B, el año anterior al anuncio (del 2T-2023 al 1T-2024);
• A, el año que va del anuncio a la derogación (del 2T-2024 al 1T-2025);
• P, el año posterior a la derogación (del 2T-2025 al 1T-2026).

El fin de la golden visa coincidió con una caída de las compras de extranjeros no residentes en Madrid y Barcelona. Las pruebas fijadas de antemano no respaldan atribuirla a la derogación.

Lo que muestran las pruebas fijadas de antemano.

• España. Las compras de extranjeros no residentes cayeron un 9,8 % de B a P.
• Las seis provincias del Gobierno. El Consejo de Ministros situó el 90 % de las autorizaciones en Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares y Valencia. En conjunto cayeron un 9,3 %, frente a un 11,0 % en las otras 46 provincias. Con 19 unidades, el contraste de las seis provincias es nulo: +0,02 puntos logarítmicos, p de permutación = 0,84.
• Exposición. La exposición prevista era la cuota de compradores extranjeros no residentes de cada provincia en 2019–2023. Tiene el signo contrario: las provincias con una cuota mayor cayeron menos, +0,05 puntos logarítmicos por cada 10 puntos porcentuales de cuota, p de permutación = 0,13. Su cuota de viviendas vendidas por 600.000 € o más tampoco predice la caída.

Lo que muestran los datos para Madrid y Barcelona (exploratorio: se eligieron después de que un estudio piloto mostrara que eran las que más cayeron).

• Tamaño. Las compras de extranjeros no residentes pasaron de 2651 en B a 1699 en P, un −35,9 %, frente a un −8,5 % en el resto de España: un −30,0 % respecto al resto. Madrid cayó un 36,3 % y Barcelona un 35,7 %. Valencia, también una de las seis, cayó un 26,9 %. Málaga cayó un 5,5 % y Alicante un 5,2 %.
• Solo estos compradores. En esas dos mismas provincias, frente al resto de España, las compras de extranjeros residentes subieron un 4,6 %, las de españoles no residentes un 13,0 %, y el total de compras varió un −1,3 %.
• Frente a la historia. En las 58 fechas placebo previstas, la caída relativa tiene p = 0,051, y en un subconjunto espaciado de 15 fechas, p = 0,125. Las ventanas placebo se solapan. Con ventanas que no se solapan en absoluto solo hay cinco fechas, así que no se puede obtener una p inferior a 0,17 aproximadamente; la caída real es la más extrema de esas cinco. Excluir las ventanas de la pandemia, una decisión tomada después de ver los datos, da p = 0,024.
• El año de referencia era alto. Las 614 compras de Madrid en P rondan su cifra de 2019 (609).
• Frente a 2018–2019, la cuota de las dos ciudades en las compras de extranjeros no residentes de España es un 22 % menor (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); frente a B es un 29 % menor.
• En el estudio de eventos, sus desviaciones de 2020–2022 (de −0,28 a −0,53 puntos logarítmicos) son tan grandes como las posteriores a la derogación (de −0,22 a −0,45).
• El momento. El nivel de las dos ciudades respecto al resto cayó un 42,7 % del 1T-2025 al 2T-2025, la mayor caída de este tipo desde 2007. Otras dos lecturas encajan con ese trimestre:
• es también el trimestre de la mayor subida trimestral del euro de la muestra frente al dólar (+7,7 %) y al yuan (+7,1 %);
• una fecha límite hace que los compradores adelanten sus compras, así que una caída brusca justo después no permite distinguir «se acabó la carrera» de «cayó la demanda». Portugal muestra el patrón: cuando cerró Lisboa, Oporto y la costa a su vía inmobiliaria el 1 de enero de 2022, las compras de compradores domiciliados fuera de la UE se dispararon en el 4T-2021, cayeron 0,49 puntos logarítmicos frente a los compradores de la UE en el 1T-2022 y volvieron a crecer en 2022 y 2023.
• La carrera. Madrid subió un 38,7 % en A y las dos ciudades un 24,8 %, frente a un 6,1 % en el resto. La subida relativa (+17,7 %) no es nada excepcional frente a la historia (p = 0,34).

Otros cambios al mismo tiempo.

• El anuncio fiscal. El 13 de enero de 2025 el Gobierno anunció un impuesto de «hasta el 100%» para los compradores no residentes de fuera de la UE. Nunca llegó a ser ley (ninguna norma en el BOE hasta el 4 de octubre de 2026, y ninguna en el decreto ley de vivienda del 29 de septiembre de 2026). Afectó a los mismos compradores un trimestre antes de la derogación y no se puede separar de ella.
• La divisa. Una regresión en niveles atribuye a la subida del euro una variación relativa del −10 %, pero está cerca de ser espuria (Durbin–Watson 0,49). Las regresiones en diferencias dan aproximadamente cero. El efecto de la divisa no se puede acotar con estos datos.
• El mercado general no cayó: los residentes españoles y el total de compradores de las dos ciudades se movieron como el resto.
• Impuesto autonómico. El impuesto de transmisiones patrimoniales de Madrid es del 6 % desde 2014. Cataluña lo subió para la vivienda de segunda mano de más de 600.000 €, para todos los compradores, a partir del 27 de junio de 2025 (decreto ley publicado el 26 de marzo de 2025).
• Compradores de la UE y de fuera de la UE. El MIVAU no los separa. El Notariado y los Registradores publican cifras nacionales UE/no UE en notas de prensa, pero sus webs restringen la reutilización, y no las usamos.

Trabajos previos. La prensa ya informó de la carrera y de la caída a partir de datos notariales y registrales, en abril y mayo de 2026, incluidos desgloses UE/no UE. Los trabajos académicos midieron la introducción de estos regímenes, no su final. Lo que añade este estudio es acotado:

• un análisis abierto, reproducible y provincial a partir de datos abiertos, con grupos placebo de compradores y fechas placebo;
• una prueba fuera de muestra preregistrada antes de que el MIVAU publique el 3T-2026, el 16 de diciembre de 2026 (PREDICTIONS.md).