Au scăzut achizițiile străinilor nerezidenți după ce Spania a pus capăt vizei de aur? Date din tranzacțiile trimestriale ale MIVAU, 2007–2026

Norma. Permisele de ședere pentru investitori din Spania („viza de aur”, golden visa, art. 63–67 din Ley 14/2013) au încetat la 3 aprilie 2025. Ley Orgánica 1/2025, dispoziția finală a 21-a: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Cererile depuse înainte de această dată se soluționează după vechile reguli.
• Permisele deja acordate își păstrează valabilitatea.
• Calea cea mai folosită era cumpărarea unei proprietăți în valoare de cel puțin 500.000 €.
• Prim-ministrul spaniol a anunțat sfârșitul la 8 aprilie 2024.

Datele. Numărătoarea trimestrială deschisă a Ministerului Locuințelor și Agendei Urbane din Spania (MIVAU) a achizițiilor de locuințe după reședința și naționalitatea cumpărătorului, pentru 52 de provincii, din T1-2007 până în T2-2026, construită pe baza actelor notariale. Variabila de rezultat sunt achizițiile străinilor nerezidenți. Ferestrele au câte patru trimestre fiecare:

• B, anul dinaintea anunțului (din T2-2023 până în T1-2024);
• A, anul de la anunț până la abrogare (din T2-2024 până în T1-2025);
• P, anul de după abrogare (din T2-2025 până în T1-2026).

Sfârșitul vizei de aur a coincis cu o scădere a achizițiilor străinilor nerezidenți la Madrid și Barcelona. Testele stabilite dinainte nu susțin atribuirea scăderii abrogării.

Ce arată testele stabilite dinainte.

• Spania. Achizițiile străinilor nerezidenți au scăzut cu 9,8 % de la B la P.
• Cele șase provincii ale Guvernului. Consiliul de Miniștri a plasat 90 % din permise în Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Insulele Baleare și Valencia. Împreună, acestea au scăzut cu 9,3 %, față de 11,0 % în celelalte 46 de provincii. Pe 19 unități, contrastul celor șase provincii este nul: +0,02 puncte logaritmice, p prin permutare = 0,84.
• Expunerea. Expunerea planificată era ponderea cumpărătorilor străini nerezidenți în fiecare provincie în 2019–2023. Are semnul greșit: provinciile cu o pondere mai mare au scăzut mai puțin, +0,05 puncte logaritmice la fiecare 10 puncte procentuale de pondere, p prin permutare = 0,13. Nici ponderea lor de locuințe vândute cu 600.000 € sau mai mult nu prezice scăderea.

Ce arată datele pentru Madrid și Barcelona (exploratoriu: alese după ce un studiu-pilot a arătat că acolo scăderea a fost cea mai mare).

• Amploarea. Achizițiile străinilor nerezidenți au trecut de la 2.651 în B la 1.699 în P, −35,9 %, față de −8,5 % în restul Spaniei: −30,0 % față de rest. Madridul a scăzut cu 36,3 %, iar Barcelona cu 35,7 %. Valencia, tot una dintre cele șase, a scăzut cu 26,9 %. Málaga a scăzut cu 5,5 %, iar Alicante cu 5,2 %.
• Doar acești cumpărători. În aceleași două provincii, față de restul Spaniei, achizițiile străinilor rezidenți au crescut cu 4,6 %, cele ale spaniolilor nerezidenți cu 13,0 %, iar totalul achizițiilor a variat cu −1,3 %.
• Față de istoric. Pe cele 58 de date placebo planificate, scăderea relativă are p = 0,051, iar pe un subset spațiat de 15 date, p = 0,125. Ferestrele placebo se suprapun. Cu ferestre complet nesuprapuse există doar cinci date, astfel încât niciun p sub aproximativ 0,17 nu poate fi obținut; scăderea reală este cea mai extremă dintre aceste cinci. Excluderea ferestrelor pandemiei, o alegere făcută după examinarea datelor, dă p = 0,024.
• Anul de bază a fost ridicat. Cele 614 achiziții ale Madridului în P sunt aproximativ la nivelul său din 2019 (609).
• Față de 2018–2019, ponderea celor două orașe în achizițiile străinilor nerezidenți din Spania este cu 22 % mai mică (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); față de B este cu 29 % mai mică.
• În studiul de eveniment, abaterile lor din 2020–2022 (de la −0,28 la −0,53 puncte logaritmice) sunt la fel de mari ca cele de după abrogare (de la −0,22 la −0,45).
• Momentul. Nivelul celor două orașe față de rest a scăzut cu 42,7 % din T1-2025 în T2-2025, cea mai mare scădere de acest fel din 2007. Alte două interpretări se potrivesc acestui trimestru:
• este și trimestrul celei mai mari creșteri trimestriale a monedei euro din eșantion față de dolar (+7,7 %) și de yuan (+7,1 %);
• un termen-limită îi face pe cumpărători să-și devanseze achizițiile, așa că o cădere bruscă imediat după acesta nu poate deosebi „goana s-a încheiat” de „cererea a scăzut”. Portugalia ilustrează tiparul: când a închis Lisabona, Porto și litoralul pentru calea sa imobiliară, la 1 ianuarie 2022, achizițiile cumpărătorilor cu domiciliul în afara UE au explodat în T4-2021, au scăzut cu 0,49 puncte logaritmice față de cumpărătorii din UE în T1-2022 și au crescut din nou în 2022 și 2023.
• Goana. Madridul a crescut cu 38,7 % în A, iar cele două orașe cu 24,8 %, față de 6,1 % în rest. Creșterea relativă (+17,7 %) nu are nimic ieșit din comun față de istoric (p = 0,34).

Alte schimbări în aceeași perioadă.

• Anunțul fiscal. La 13 ianuarie 2025, Guvernul a anunțat un impozit de «hasta el 100%» pentru cumpărătorii nerezidenți din afara UE. Nu a devenit niciodată lege (nicio normă în BOE până la 4 octombrie 2026 și niciuna în decretul-lege privind locuințele din 29 septembrie 2026). I-a vizat pe aceiași cumpărători cu un trimestru înainte de abrogare și nu poate fi separat de aceasta.
• Cursul de schimb. O regresie în niveluri atribuie creșterii monedei euro o variație relativă de −10 %, dar este aproape de a fi spurioasă (Durbin–Watson 0,49). Regresiile în diferențe dau aproximativ zero. Efectul cursului de schimb nu poate fi delimitat cu aceste date.
• Piața în general nu a scăzut: rezidenții spanioli și totalul cumpărătorilor din cele două orașe au evoluat ca restul.
• Impozitul regional. Impozitul pe transferuri patrimoniale din Madrid este de 6 % din 2014. Catalonia l-a majorat pentru locuințele de pe piața secundară de peste 600.000 €, pentru toți cumpărătorii, de la 27 iunie 2025 (decret-lege publicat la 26 martie 2025).
• Cumpărătorii din UE și din afara UE. MIVAU nu îi separă. Notariado și Registradores publică cifre naționale UE/non-UE în comunicate de presă, dar site-urile lor restricționează reutilizarea, iar noi nu le-am folosit.

Lucrări anterioare. Presa a relatat deja goana și scăderea pe baza datelor notariale și ale registrelor, în aprilie și mai 2026, inclusiv defalcări UE/non-UE. Lucrările academice au măsurat introducerea acestor programe, nu încheierea lor. Contribuția acestui studiu este restrânsă:

• o analiză deschisă, reproductibilă, la nivel de provincie, pe baza datelor deschise, cu grupuri placebo de cumpărători și date placebo;
• un test în afara eșantionului preînregistrat înainte ca MIVAU să publice T3-2026, la 16 decembrie 2026 (PREDICTIONS.md).