Jesu li kupnje stranih nerezidenata pale nakon što je Španjolska ukinula zlatnu vizu? Dokazi iz tromjesečnih podataka MIVAU-a o transakcijama, 2007.–2026.

Pravilo. Španjolska je 3. travnja 2025. ukinula dozvole boravka za ulagače („zlatna viza”, engl. golden visa, art. 63–67 Ley 14/2013). Ley Orgánica 1/2025, dvadeset prva završna odredba: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Zahtjevi podneseni prije tog datuma rješavaju se prema starim pravilima.
• Već izdane dozvole ostaju valjane.
• Najčešće korišteni put bila je kupnja nekretnine vrijedne 500.000 eura ili više.
• Predsjednik Vlade najavio je kraj zlatne vize 8. travnja 2024.

Podaci. Otvoreni tromjesečni podaci Ministarstva stanovanja (MIVAU) o broju kupnji stambenih nekretnina prema rezidentnom statusu i državljanstvu kupca, za 52 pokrajine, od 1. tromjesečja 2007. do 2. tromjesečja 2026., izrađeni na temelju javnobilježničkih isprava. Ishodna varijabla su kupnje stranih nerezidenata. Svaki prozor obuhvaća četiri tromjesečja:

• B, godina prije najave (od 2. tromjesečja 2023. do 1. tromjesečja 2024.);
• A, godina od najave do ukidanja (od 2. tromjesečja 2024. do 1. tromjesečja 2025.);
• P, godina nakon ukidanja (od 2. tromjesečja 2025. do 1. tromjesečja 2026.).

Kraj zlatne vize vremenski se poklopio s padom kupnji stranih nerezidenata u Madridu i Barceloni. Unaprijed utvrđeni testovi ne podupiru pripisivanje tog pada ukidanju.

Što pokazuju unaprijed utvrđeni testovi.

• Španjolska. Kupnje stranih nerezidenata pale su za 9,8 % od B do P.
• Šest pokrajina koje navodi Vlada. Prema Vijeću ministara, 90 % dozvola otpada na Barcelonu, Madrid, Málagu, Alicante, Baleare i Valenciju. Zajedno su pale za 9,3 %, naspram 11,0 % u ostalih 46 pokrajina. Na 19 jedinica kontrast za šest pokrajina je nulti: +0,02 logaritamskih bodova, permutacijski p = 0,84.
• Izloženost. Planirana mjera izloženosti bio je udio stranih nerezidenata među kupcima u pokrajini u razdoblju 2019.–2023. Ima pogrešan predznak: pokrajine s većim udjelom pale su manje, +0,05 logaritamskih bodova na 10 postotnih bodova udjela, permutacijski p = 0,13. Ni njihov udio stambenih nekretnina prodanih za 600.000 eura ili više ne predviđa pad.

Što podaci pokazuju za Madrid i Barcelonu (eksploratorno: odabrani su nakon što je pilot-analiza pokazala da su pali najviše).

• Opseg. Kupnje stranih nerezidenata pale su s 2.651 u B na 1.699 u P, −35,9 %, naspram −8,5 % u ostatku Španjolske: −30,0 % u odnosu na ostatak. Madrid je pao za 36,3 %, a Barcelona za 35,7 %. Valencija, također jedna od šest, pala je za 26,9 %. Málaga je pala za 5,5 %, a Alicante za 5,2 %.
• Samo ti kupci. U iste dvije pokrajine, u odnosu na ostatak Španjolske, kupnje stranih rezidenata porasle su za 4,6 %, kupnje španjolskih nerezidenata za 13,0 %, a sve kupnje promijenile su se za −1,3 %.
• U usporedbi s poviješću. Na 58 planiranih placebo datuma relativni pad ima p = 0,051, a na razmaknutom podskupu od 15 datuma p = 0,125. Placebo prozori se preklapaju. S prozorima koji se uopće ne preklapaju postoji samo pet datuma, pa nijedan p ispod otprilike 0,17 nije dostižan; stvarni pad najekstremniji je od tih pet. Isključivanje pandemijskih prozora, odluka donesena nakon uvida u podatke, daje p = 0,024.
• Bazna godina bila je visoka. Madridskih 614 kupnji u P otprilike odgovara njegovu broju iz 2019. (609).
• U odnosu na 2018.–2019. udio tih dvaju gradova u kupnjama stranih nerezidenata u Španjolskoj manji je za 22 % (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); u odnosu na B manji je za 29 %.
• U studiji događaja njihova odstupanja u razdoblju 2020.–2022. (od −0,28 do −0,53 logaritamskih bodova) jednako su velika kao ona nakon ukidanja (od −0,22 do −0,45).
• Vremenski tijek. Razina tih dvaju gradova u odnosu na ostatak pala je za 42,7 % od 1. do 2. tromjesečja 2025., što je najveći takav pad od 2007. Tom tromjesečju odgovaraju i dva druga tumačenja:
• to je ujedno tromjesečje najvećeg tromjesečnog rasta eura u uzorku u odnosu na dolar (+7,7 %) i juan (+7,1 %);
• rok navodi kupce da kupnje obave ranije, pa nagli pad neposredno nakon roka ne može razlikovati „nalet je završio” od „potražnja je pala”. Portugal pokazuje taj obrazac: kada je 1. siječnja 2022. Lisabon, Porto i obalu isključio iz svojeg puta preko nekretnina, kupnje kupaca s prebivalištem izvan EU-a naglo su porasle u 4. tromjesečju 2021., u 1. tromjesečju 2022. pale su za 0,49 logaritamskih bodova u odnosu na kupce iz EU-a, a u 2022. i 2023. ponovno su rasle.
• Nalet. Madrid je u A porastao za 38,7 %, a dva grada za 24,8 %, naspram 6,1 % u ostatku. Relativni rast (+17,7 %) nije neobičan u usporedbi s poviješću (p = 0,34).

Druge promjene u isto vrijeme.

• Najava poreza. Vlada je 13. siječnja 2025. najavila porez od «hasta el 100%» za kupce nerezidente izvan EU-a. Nikada nije postao zakon (u BOE-u nema takvog propisa do 4. listopada 2026., a nema ga ni u uredbi sa zakonskom snagom o stanovanju od 29. rujna 2026.). Odnosila se na iste kupce i uslijedila je jedno tromjesečje prije ukidanja te se ne može odvojiti od njega.
• Valuta. Regresija u razinama daje relativnu promjenu od −10 % zbog rasta eura, ali je gotovo prividna (Durbin–Watson 0,49). Regresije u razlikama daju približno nulu. Učinak valute ne može se omeđiti ovim podacima.
• Opće tržište nije palo: španjolski rezidenti i svi kupci u ta dva grada kretali su se kao i ostatak.
• Regionalni porez. Porez na promet nekretnina u Madridu iznosi 6 % od 2014. Katalonija ga je od 27. lipnja 2025. povećala za rabljene stambene nekretnine vrijedne više od 600.000 eura, za sve kupce (uredba sa zakonskom snagom objavljena 26. ožujka 2025.).
• Kupci iz EU-a i izvan EU-a. MIVAU ih ne razdvaja. Notariado i Registradores objavljuju nacionalne brojke za EU i izvan EU-a u priopćenjima za medije, ali njihove stranice ograničavaju ponovnu uporabu, pa ih nismo koristili.

Prethodni radovi. Mediji su u travnju i svibnju 2026. već izvijestili o naletu i padu na temelju javnobilježničkih i zemljišnoknjižnih podataka, uključujući podjele na EU i izvan EU-a. Akademski radovi mjerili su uvođenje tih programa, a ne njihov kraj. Ono što ova studija dodaje usko je:

• otvorena, ponovljiva analiza na razini pokrajina na temelju otvorenih podataka, s placebo skupinama kupaca i placebo datumima;
• test izvan uzorka, unaprijed registriran prije nego što MIVAU 16. prosinca 2026. objavi podatke za 3. tromjesečje 2026. (PREDICTIONS.md).