Daalden de aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen nadat Spanje zijn gouden visum had afgeschaft? Bewijs uit de driemaandelijkse transactiecijfers van het MIVAU, 2007–2026

De regel. De Spaanse verblijfsvergunningen voor investeerders (het “gouden visum”, golden visa, art. 63–67 van de Ley 14/2013) eindigden op 3 april 2025. Ley Orgánica 1/2025, slotbepaling 21: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Aanvragen die vóór die datum zijn ingediend, worden volgens de oude regels beoordeeld.
• Al verleende vergunningen blijven geldig.
• De meest gebruikte route was de aankoop van vastgoed ter waarde van € 500.000 of meer.
• De Spaanse premier kondigde het einde aan op 8 april 2024.

De gegevens. De open kwartaaltelling van het Spaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda (MIVAU) van woningaankopen naar verblijfplaats en nationaliteit van de koper, voor 52 provincies, Q1 2007 tot en met Q2 2026, opgebouwd uit notariële akten. De uitkomstvariabele is het aantal aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen. De vensters beslaan elk vier kwartalen:

• B, het jaar vóór de aankondiging (Q2 2023 tot en met Q1 2024);
• A, het jaar van aankondiging tot intrekking (Q2 2024 tot en met Q1 2025);
• P, het jaar na de intrekking (Q2 2025 tot en met Q1 2026).

Het einde van het gouden visum viel samen met een daling van de aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen in Madrid en Barcelona. De vooraf vastgelegde tests bieden geen steun om die aan de intrekking toe te schrijven.

Wat de vooraf vastgelegde tests laten zien.

• Spanje. De aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen daalden van B naar P met 9,8%.
• De zes provincies van de regering. De Ministerraad plaatste 90% van de vergunningen in Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, de Balearen en Valencia. Samen daalden ze met 9,3%, tegenover 11,0% in de andere 46 provincies. Over 19 eenheden is het contrast van de zes provincies nul: +0,02 logpunt, permutatie-p = 0,84.
• Blootstelling. De geplande blootstelling was het aandeel buitenlandse niet-ingezeten kopers in een provincie in 2019–2023. Die heeft het verkeerde teken: provincies met een groter aandeel daalden minder, +0,05 logpunt per 10 procentpunt aandeel, permutatie-p = 0,13. Ook hun aandeel woningen verkocht voor € 600.000 of meer voorspelt de daling niet.

Wat de gegevens voor Madrid en Barcelona laten zien (verkennend: gekozen nadat een pilot had laten zien dat ze het sterkst daalden).

• Omvang. De aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen gingen van 2.651 in B naar 1.699 in P, −35,9%, tegenover −8,5% in de rest van Spanje: −30,0% ten opzichte van de rest. Madrid daalde met 36,3% en Barcelona met 35,7%. Valencia, ook een van de zes, daalde met 26,9%. Málaga daalde met 5,5% en Alicante met 5,2%.
• Alleen deze kopers. In dezelfde twee provincies stegen, ten opzichte van de rest van Spanje, de aankopen door buitenlandse ingezetenen met 4,6% en die door Spaanse niet-ingezetenen met 13,0%, en veranderden alle aankopen samen met −1,3%.
• Vergeleken met het verleden. Over de 58 geplande placebodatums heeft de relatieve daling p = 0,051, en over een gespreide deelverzameling van 15 datums p = 0,125. De placebovensters overlappen. Met vensters die elkaar helemaal niet overlappen zijn er maar vijf datums, zodat geen p onder ongeveer 0,17 haalbaar is; de werkelijke daling is de extreemste van die vijf. Het uitsluiten van de pandemievensters, een keuze die na inzage in de gegevens werd gemaakt, geeft p = 0,024.
• Het basisjaar was hoog. De 614 aankopen in Madrid in P liggen rond het aantal van 2019 (609).
• Ten opzichte van 2018–2019 is het aandeel van de twee steden in de aankopen door buitenlandse niet-ingezetenen in Spanje 22% lager (Madrid −13%, Barcelona −26%); ten opzichte van B is het 29% lager.
• In de event study zijn hun afwijkingen in 2020–2022 (−0,28 tot −0,53 logpunt) even groot als die na de intrekking (−0,22 tot −0,45).
• Timing. Het niveau van de twee steden ten opzichte van de rest daalde van Q1 2025 naar Q2 2025 met 42,7%, de grootste daling van die soort sinds 2007. Twee andere lezingen passen bij dat kwartaal:
• het is ook het kwartaal met de grootste kwartaalstijging van de euro in de steekproef tegenover de dollar (+7,7%) en de yuan (+7,1%);
• een deadline zet kopers ertoe aan aankopen naar voren te halen, zodat een scherpe daling vlak daarna “de stormloop is voorbij” niet kan onderscheiden van “de vraag is gedaald”. Portugal laat het patroon zien: toen het op 1 januari 2022 Lissabon, Porto en de kust sloot voor zijn vastgoedroute, schoten de aankopen door kopers met woonplaats buiten de EU in Q4 2021 omhoog, daalden ze in Q1 2022 met 0,49 logpunt ten opzichte van kopers uit de EU, en groeiden ze in 2022 en 2023 weer.
• De stormloop. Madrid steeg in A met 38,7% en de twee steden met 24,8%, tegenover 6,1% in de rest. De relatieve stijging (+17,7%) is vergeleken met het verleden niet opmerkelijk (p = 0,34).

Andere veranderingen in dezelfde periode.

• De belastingaankondiging. Op 13 januari 2025 kondigde de regering een belasting van «hasta el 100%» aan voor niet-ingezeten kopers van buiten de EU. Die werd nooit wet (geen regeling in het BOE tot 4 oktober 2026, en geen in het wetsdecreet over huisvesting van 29 september 2026). Ze trof dezelfde kopers een kwartaal vóór de intrekking en is er niet van te scheiden.
• Wisselkoers. Een regressie in niveaus schrijft aan de stijging van de euro een relatieve verandering van −10% toe, maar ligt dicht bij een schijnregressie (Durbin–Watson 0,49). Regressies in verschillen geven ongeveer nul. Het wisselkoerseffect valt met deze gegevens niet af te bakenen.
• De markt als geheel daalde niet: Spaanse ingezetenen en alle kopers in de twee steden bewogen zich zoals de rest.
• Regionale belasting. De overdrachtsbelasting in Madrid bedraagt sinds 2014 6%. Catalonië verhoogde die voor bestaande woningen boven € 600.000, voor alle kopers, vanaf 27 juni 2025 (wetsdecreet gepubliceerd op 26 maart 2025).
• Kopers uit de EU en van buiten de EU. Het MIVAU maakt dat onderscheid niet. Het Notariado en de Registradores publiceren landelijke cijfers naar EU/niet-EU in persberichten, maar hun websites beperken hergebruik, en we hebben ze niet gebruikt.

Eerder werk. De pers heeft in april en mei 2026 al over de stormloop en de daling bericht op basis van notariële gegevens en gegevens uit het eigendomsregister, inclusief uitsplitsingen naar EU/niet-EU. Academisch werk mat de invoering van de regelingen, niet het einde ervan. Wat deze studie toevoegt, is beperkt:

• een open, reproduceerbare analyse op provinciaal niveau uit open gegevens, met placebogroepen van kopers en placebodatums;
• een test buiten de steekproef, vooraf geregistreerd voordat het MIVAU op 16 december 2026 Q3 2026 publiceert (PREDICTIONS.md).