Van baixar les compres d'estrangers no residents després que Espanya posés fi a la golden visa? Evidència de les transaccions trimestrals del MIVAU, 2007–2026

La norma. Les autoritzacions de residència per a inversors d'Espanya (la «golden visa», arts. 63–67 de la Ley 14/2013) es van extingir el 3 d'abril de 2025. Ley Orgánica 1/2025, disposició final vint-i-unena: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• Les sol·licituds presentades abans d'aquesta data es resolen amb les normes anteriors.
• Les autoritzacions ja concedides mantenen la vigència.
• La via més utilitzada era comprar immobles per un valor de 500.000 € o més.
• El president del Govern espanyol va anunciar la fi el 8 d'abril de 2024.

Les dades. El recompte trimestral obert del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU) de compravendes d'habitatges segons la residència i la nacionalitat del comprador, per a 52 províncies, del 1T-2007 al 2T-2026, elaborat a partir d'escriptures notarials. La variable de resultat són les compres d'estrangers no residents. Les finestres són de quatre trimestres cadascuna:

• B, l'any anterior a l'anunci (del 2T-2023 al 1T-2024);
• A, l'any que va de l'anunci a la derogació (del 2T-2024 al 1T-2025);
• P, l'any posterior a la derogació (del 2T-2025 al 1T-2026).

La fi de la golden visa va coincidir amb una caiguda de les compres d'estrangers no residents a Madrid i Barcelona. Les proves fixades per endavant no avalen atribuir-la a la derogació.

El que mostren les proves fixades per endavant.

• Espanya. Les compres d'estrangers no residents van baixar un 9,8 % de B a P.
• Les sis províncies del Govern espanyol. El Consell de Ministres va situar el 90 % de les autoritzacions a Barcelona, Madrid, Màlaga, Alacant, les Balears i València. En conjunt van baixar un 9,3 %, enfront d'un 11,0 % a les altres 46 províncies. Amb 19 unitats, el contrast de les sis províncies és nul: +0,02 punts logarítmics, p de permutació = 0,84.
• Exposició. L'exposició prevista era la quota de compradors estrangers no residents de cada província entre el 2019 i el 2023. Té el signe contrari: les províncies amb una quota més alta van baixar menys, +0,05 punts logarítmics per cada 10 punts percentuals de quota, p de permutació = 0,13. La seva quota d'habitatges venuts per 600.000 € o més tampoc no prediu la caiguda.

El que mostren les dades per a Madrid i Barcelona (exploratori: es van triar després que un estudi pilot mostrés que eren les que més havien baixat).

• Magnitud. Les compres d'estrangers no residents van passar de 2.651 a B a 1.699 a P, un −35,9 %, enfront d'un −8,5 % a la resta d'Espanya: un −30,0 % respecte a la resta. Madrid va baixar un 36,3 % i Barcelona un 35,7 %. València, també una de les sis, va baixar un 26,9 %. Màlaga va baixar un 5,5 % i Alacant un 5,2 %.
• Només aquests compradors. En aquestes dues mateixes províncies, respecte a la resta d'Espanya, les compres d'estrangers residents van pujar un 4,6 %, les d'espanyols no residents un 13,0 %, i el total de compres va variar un −1,3 %.
• Respecte a la història. En les 58 dates placebo previstes, la caiguda relativa té p = 0,051, i en un subconjunt espaiat de 15 dates, p = 0,125. Les finestres placebo se solapen. Amb finestres que no se solapin gens només hi ha cinc dates, de manera que no es pot obtenir una p inferior a 0,17 aproximadament; la caiguda real és la més extrema d'aquestes cinc. Excloure les finestres de la pandèmia, una decisió presa després de veure les dades, dona p = 0,024.
• L'any de referència era alt. Les 614 compres de Madrid a P són a prop de la seva xifra del 2019 (609).
• Respecte al 2018–2019, la quota de les dues ciutats en les compres d'estrangers no residents d'Espanya és un 22 % més baixa (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); respecte a B és un 29 % més baixa.
• En l'estudi d'esdeveniments, les seves desviacions del 2020–2022 (de −0,28 a −0,53 punts logarítmics) són tan grans com les posteriors a la derogació (de −0,22 a −0,45).
• El moment. El nivell de les dues ciutats respecte a la resta va baixar un 42,7 % del 1T-2025 al 2T-2025, la caiguda més gran d'aquest tipus des del 2007. Dues altres lectures encaixen amb aquest trimestre:
• és també el trimestre de la pujada trimestral més gran de l'euro de la mostra davant del dòlar (+7,7 %) i del iuan (+7,1 %);
• una data límit fa que els compradors avancin les compres, de manera que una caiguda brusca just després no permet distingir «s'ha acabat la cursa» de «ha baixat la demanda». Portugal mostra el patró: quan va tancar Lisboa, Porto i la costa a la seva via immobiliària l'1 de gener de 2022, les compres de compradors domiciliats fora de la UE es van disparar el 4T-2021, van baixar 0,49 punts logarítmics respecte als compradors de la UE el 1T-2022 i van tornar a créixer el 2022 i el 2023.
• La cursa. Madrid va pujar un 38,7 % a A i les dues ciutats un 24,8 %, enfront d'un 6,1 % a la resta. La pujada relativa (+17,7 %) no té res d'excepcional respecte a la història (p = 0,34).

Altres canvis al mateix temps.

• L'anunci fiscal. El 13 de gener de 2025 el Govern espanyol va anunciar un impost de «hasta el 100%» per als compradors no residents de fora de la UE. Mai no va arribar a ser llei (cap norma al BOE fins al 4 d'octubre de 2026, i cap en el decret llei d'habitatge del 29 de setembre de 2026). Va afectar els mateixos compradors un trimestre abans de la derogació i no es pot separar d'aquesta.
• La divisa. Una regressió en nivells atribueix a la pujada de l'euro una variació relativa del −10 %, però és a prop de ser espúria (Durbin–Watson 0,49). Les regressions en diferències donen aproximadament zero. L'efecte de la divisa no es pot acotar amb aquestes dades.
• El mercat general no va baixar: els residents espanyols i el total de compradors de les dues ciutats es van moure com la resta.
• Impost autonòmic. L'impost de transmissions patrimonials de Madrid és del 6 % des del 2014. Catalunya el va apujar per a l'habitatge de segona mà de més de 600.000 €, per a tots els compradors, a partir del 27 de juny de 2025 (decret llei publicat el 26 de març de 2025).
• Compradors de la UE i de fora de la UE. El MIVAU no els separa. El Notariat i els Registradors publiquen xifres UE/no UE del conjunt d'Espanya en notes de premsa, però els seus webs restringeixen la reutilització, i no les hem fet servir.

Treballs previs. La premsa ja va informar de la cursa i de la caiguda a partir de dades notarials i registrals, l'abril i el maig de 2026, incloent-hi desglossaments UE/no UE. Els treballs acadèmics van mesurar la introducció d'aquests règims, no la seva fi. El que aporta aquest estudi és acotat:

• una anàlisi oberta, reproduïble i per províncies a partir de dades obertes, amb grups placebo de compradors i dates placebo;
• una prova fora de mostra preregistrada abans que el MIVAU publiqui el 3T-2026, el 16 de desembre de 2026 (PREDICTIONS.md).