Caeron as compras de estranxeiros non residentes despois de que España puxese fin á golden visa? Evidencia das transaccións trimestrais do MIVAU, 2007–2026

A norma. As autorizacións de residencia para investidores de España (a «golden visa», arts. 63–67 da Ley 14/2013) extinguíronse o 3 de abril de 2025. Ley Orgánica 1/2025, disposición derradeira vixésimo primeira: «Se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67».

• As solicitudes presentadas antes desa data resólvense coas normas anteriores.
• As autorizacións xa concedidas manteñen a súa vixencia.
• A vía máis usada era comprar inmobles por un valor de 500.000 € ou máis.
• O presidente do Goberno anunciou o fin o 8 de abril de 2024.

Os datos. O reconto trimestral aberto do Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana (MIVAU) de compravendas de vivenda segundo a residencia e a nacionalidade do comprador, para 52 provincias, do 1T-2007 ao 2T-2026, elaborado a partir de escrituras notariais. A variable de resultado son as compras de estranxeiros non residentes. As xanelas son de catro trimestres cada unha:

• B, o ano anterior ao anuncio (do 2T-2023 ao 1T-2024);
• A, o ano que vai do anuncio á derrogación (do 2T-2024 ao 1T-2025);
• P, o ano posterior á derrogación (do 2T-2025 ao 1T-2026).

O fin da golden visa coincidiu cunha caída das compras de estranxeiros non residentes en Madrid e Barcelona. As probas fixadas de antemán non avalan atribuíla á derrogación.

O que mostran as probas fixadas de antemán.

• España. As compras de estranxeiros non residentes caeron un 9,8 % de B a P.
• As seis provincias do Goberno. O Consello de Ministros situou o 90 % das autorizacións en Barcelona, Madrid, Málaga, Alacante, Baleares e Valencia. En conxunto caeron un 9,3 %, fronte a un 11,0 % nas outras 46 provincias. Con 19 unidades, o contraste das seis provincias é nulo: +0,02 puntos logarítmicos, p de permutación = 0,84.
• Exposición. A exposición prevista era a cota de compradores estranxeiros non residentes de cada provincia en 2019–2023. Ten o signo contrario: as provincias cunha cota maior caeron menos, +0,05 puntos logarítmicos por cada 10 puntos porcentuais de cota, p de permutación = 0,13. A súa cota de vivendas vendidas por 600.000 € ou máis tampouco predí a caída.

O que mostran os datos para Madrid e Barcelona (exploratorio: escolléronse despois de que un estudo piloto mostrase que eran as que máis caeran).

• Tamaño. As compras de estranxeiros non residentes pasaron de 2651 en B a 1699 en P, un −35,9 %, fronte a un −8,5 % no resto de España: un −30,0 % respecto ao resto. Madrid caeu un 36,3 % e Barcelona un 35,7 %. Valencia, tamén unha das seis, caeu un 26,9 %. Málaga caeu un 5,5 % e Alacante un 5,2 %.
• Só estes compradores. Nesas dúas mesmas provincias, fronte ao resto de España, as compras de estranxeiros residentes subiron un 4,6 %, as de españois non residentes un 13,0 %, e o total de compras variou un −1,3 %.
• Fronte á historia. Nas 58 datas placebo previstas, a caída relativa ten p = 0,051, e nun subconxunto espazado de 15 datas, p = 0,125. As xanelas placebo sobrepóñense. Con xanelas que non se sobrepoñan en absoluto só hai cinco datas, así que non se pode obter unha p inferior a 0,17 aproximadamente; a caída real é a máis extrema desas cinco. Excluír as xanelas da pandemia, unha decisión tomada despois de ver os datos, dá p = 0,024.
• O ano de referencia era alto. As 614 compras de Madrid en P andan arredor da súa cifra de 2019 (609).
• Fronte a 2018–2019, a cota das dúas cidades nas compras de estranxeiros non residentes de España é un 22 % menor (Madrid −13 %, Barcelona −26 %); fronte a B é un 29 % menor.
• No estudo de eventos, as súas desviacións de 2020–2022 (de −0,28 a −0,53 puntos logarítmicos) son tan grandes como as posteriores á derrogación (de −0,22 a −0,45).
• O momento. O nivel das dúas cidades respecto ao resto caeu un 42,7 % do 1T-2025 ao 2T-2025, a maior caída deste tipo desde 2007. Outras dúas lecturas encaixan con ese trimestre:
• é tamén o trimestre da maior suba trimestral do euro da mostra fronte ao dólar (+7,7 %) e ao iuan (+7,1 %);
• unha data límite fai que os compradores adianten as súas compras, así que unha caída brusca xusto despois non permite distinguir «acabouse a carreira» de «caeu a demanda». Portugal mostra o patrón: cando pechou Lisboa, Porto e a costa á súa vía inmobiliaria o 1 de xaneiro de 2022, as compras de compradores domiciliados fóra da UE disparáronse no 4T-2021, caeron 0,49 puntos logarítmicos fronte aos compradores da UE no 1T-2022 e volveron crecer en 2022 e 2023.
• A carreira. Madrid subiu un 38,7 % en A e as dúas cidades un 24,8 %, fronte a un 6,1 % no resto. A suba relativa (+17,7 %) non ten nada de excepcional fronte á historia (p = 0,34).

Outros cambios ao mesmo tempo.

• O anuncio fiscal. O 13 de xaneiro de 2025 o Goberno anunciou un imposto de «hasta el 100%» para os compradores non residentes de fóra da UE. Nunca chegou a ser lei (ningunha norma no BOE ata o 4 de outubro de 2026, e ningunha no decreto lei de vivenda do 29 de setembro de 2026). Afectou os mesmos compradores un trimestre antes da derrogación e non se pode separar dela.
• A divisa. Unha regresión en niveis atribúelle á suba do euro unha variación relativa do −10 %, pero está preto de ser espuria (Durbin–Watson 0,49). As regresións en diferenzas dan aproximadamente cero. O efecto da divisa non se pode acoutar con estes datos.
• O mercado xeral non caeu: os residentes españois e o total de compradores das dúas cidades movéronse coma o resto.
• Imposto autonómico. O imposto de transmisións patrimoniais de Madrid é do 6 % desde 2014. Cataluña subiuno para a vivenda de segunda man de máis de 600.000 €, para todos os compradores, a partir do 27 de xuño de 2025 (decreto lei publicado o 26 de marzo de 2025).
• Compradores da UE e de fóra da UE. O MIVAU non os separa. O Notariado e os Rexistradores publican cifras UE/non UE do conxunto de España en notas de prensa, pero as súas webs restrinxen a reutilización, e non as usamos.

Traballos previos. A prensa xa informou da carreira e da caída a partir de datos notariais e rexistrais, en abril e maio de 2026, incluídos desagregados UE/non UE. Os traballos académicos mediron a introdución destes réximes, non o seu final. O que achega este estudo é acoutado:

• unha análise aberta, reproducible e provincial a partir de datos abertos, con grupos placebo de compradores e datas placebo;
• unha proba fóra de mostra prerrexistrada antes de que o MIVAU publique o 3T-2026, o 16 de decembro de 2026 (PREDICTIONS.md).